Guide relatif à la demande d’ordonnance d’inscription du droit locatif dans un logement et à ses effets
Basé sur 29 cas de consultation · Mis à jour · Traduit de l’original coréen.
Si le bail a pris fin mais que le dépôt de garantie ne vous a toujours pas été restitué, vous pouvez demander une ordonnance d’inscription de votre droit locatif, puis déménager une fois l’inscription réalisée. L’opposabilité de votre droit et votre droit au remboursement prioritaire, acquis avant l’inscription, sont maintenus. Toutefois, vous risquez de perdre vos droits si vous déménagez avant que l’inscription du droit locatif soit terminée ; il est donc important de respecter le bon calendrier.
En un coup d’œil
Points clés
- Le locataire peut demander une ordonnance d’inscription du droit locatif après la fin du bail si le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué, sans le consentement ni la coopération du bailleur (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), exemples 6 et 9).
- Une fois l’inscription du droit locatif réalisée, le locataire acquiert l’opposabilité de son droit et le droit au remboursement prioritaire ; les droits déjà acquis avant l’inscription sont maintenus. Après l’inscription, il peut conserver les droits existants sans satisfaire aux conditions de l’occupation du logement ou de l’enregistrement de sa résidence (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3, paragraphe 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), exemples 3 et 6).
- Il est prudent de ne déménager ou de transférer son enregistrement de résidence qu’après avoir vérifié que l’inscription du droit locatif a effectivement été réalisée. Le simple dépôt d’une demande d’ordonnance ne signifie pas que l’inscription est terminée (exemple 3).
- Pour déterminer si le locataire peut faire valoir son droit à l’encontre de l’acquéreur lors d’une vente forcée, lorsque l’opposabilité du droit a été acquise avant l’inscription, le critère est la date à laquelle cette opposabilité a initialement été acquise, et non la date de l’inscription du droit locatif. Si le locataire n’avait pas acquis cette opposabilité avant l’inscription, celle-ci ne lui confère pas à elle seule un rang antérieur à celui des droits prioritaires (exemples 5, 17 et 22).
- L’obligation du bailleur de restituer le dépôt de garantie doit être exécutée avant celle du locataire de faire radier l’inscription du droit locatif. Le locataire peut faire radier l’inscription après avoir reçu le dépôt de garantie (Cour suprême, arrêt du 9 juin 2005, 2005다4529, exemples 2 et 14).
- Si l’inscription du droit locatif a été réalisée avant l’inscription de la première décision d’ouverture de la procédure de vente forcée, le locataire peut avoir droit à une distribution sans devoir présenter de demande distincte à cette fin (Cour suprême, arrêt du 15 septembre 2005, 2005다33039, exemples 7 et 20).
- La personne qui loue un logement après l’inscription du droit locatif ne peut pas bénéficier du droit au remboursement prioritaire de premier rang accordé aux petits locataires. Toutefois, si elle dispose d’une date certaine, elle peut exercer le droit au remboursement prioritaire correspondant à son rang (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3, paragraphe 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), exemples 4 et 8).
- Les frais liés à la demande d’ordonnance d’inscription du droit locatif et à l’inscription qui en découle peuvent être réclamés au bailleur (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3, paragraphe 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), exemple 25).
Questions fréquentes
Q. Puis-je demander une ordonnance d’inscription de mon droit locatif avant la fin du bail si je n’ai pas récupéré mon dépôt de garantie ?
En principe, la demande ne peut être présentée qu’après la fin du bail. Le locataire ne peut pas résilier unilatéralement le contrat avant son terme pour de simples raisons personnelles. Toutefois, si le bail a pris fin d’un commun accord avec le bailleur et que le dépôt de garantie n’a pas été restitué, le locataire peut présenter une demande.
Q. Puis-je déménager immédiatement après avoir demandé une ordonnance d’inscription de mon droit locatif ?
Il faut éviter de déménager immédiatement après avoir présenté la demande. Vous devez vérifier que l’inscription du droit locatif a effectivement été réalisée avant de déménager, afin de conserver l’opposabilité de votre droit et votre droit au remboursement prioritaire.
Q. Une fois l’inscription de mon droit locatif réalisée, puis-je transférer mon enregistrement de résidence tout en conservant mes droits existants ?
Si vous avez acquis l’opposabilité de votre droit ou le droit au remboursement prioritaire avant l’inscription du droit locatif, vous les conservez après cette inscription. Une fois l’inscription réalisée, vous pouvez conserver les droits déjà acquis sans satisfaire aux conditions de l’occupation du logement et de l’enregistrement de votre résidence.
Q. Si le bailleur me demande de restituer le dépôt de garantie et de faire radier l’inscription du droit locatif simultanément, dois-je d’abord faire radier l’inscription ?
Il n’est pas nécessaire de procéder d’abord à la radiation. L’obligation du bailleur de restituer le dépôt de garantie doit être exécutée avant celle du locataire de faire radier l’inscription du droit locatif. Vous pouvez donc faire radier l’inscription après avoir reçu le dépôt de garantie.
Q. Si mon droit locatif est inscrit, dois-je présenter séparément une demande de distribution lors de la vente forcée ?
Si l’inscription du droit locatif a été réalisée avant l’inscription de la première décision d’ouverture de la procédure de vente forcée, le locataire peut être un créancier ayant droit à une distribution sans devoir présenter séparément une demande de distribution. La décision de justice citée dans l’exemple considère que, dans ce cas, le locataire dispose d’un droit au remboursement prioritaire.
Q. Un petit locataire qui emménage dans un logement où un droit locatif est déjà inscrit peut-il bénéficier du remboursement prioritaire de premier rang ?
La personne qui loue le logement après l’inscription du droit locatif ne peut pas bénéficier, en tant que petit locataire, du droit au remboursement prioritaire de premier rang. Si elle dispose d’une date certaine, elle peut exercer le droit au remboursement prioritaire correspondant à son rang.
Q. Si je n’avais pas acquis l’opposabilité de mon droit avant l’inscription du droit locatif, cette inscription seule peut-elle me faire passer avant le titulaire d’une hypothèque de premier rang ?
On ne peut pas l’affirmer. L’exemple explique qu’un locataire qui n’a pas acquis l’opposabilité de son droit faute d’avoir déclaré son changement de résidence ne peut pas, même en faisant inscrire ultérieurement son droit locatif, obtenir le remboursement de son dépôt de garantie avant le titulaire d’une hypothèque de premier rang déjà constituée.
Q. Puis-je réclamer au bailleur les frais engagés pour demander l’ordonnance d’inscription du droit locatif et procéder à l’inscription ?
Les frais liés à la demande d’ordonnance d’inscription du droit locatif et à l’inscription qui en découle, au titre de la loi sur la protection des baux d’habitation, peuvent être réclamés au bailleur. L’exemple distingue cette procédure de l’inscription du bail prévue par le Code civil, dont les frais sont difficiles à réclamer unilatéralement.
Textes applicables
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphes 1 et 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2, paragraphe 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3, paragraphes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 et 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-4, paragraphes 1 et 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
- Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)
- Code civil, article 621 (민법 제621조)
- Loi sur l’exécution civile, article 90 (민사집행법 제90조)
- Loi sur l’exécution civile, article 148, paragraphe 4 (민사집행법 제148조 제4호)
- Loi sur l’exécution civile, article 283 (민사집행법 제283조)
- Loi sur l’exécution civile, article 286, paragraphe 1 (민사집행법 제286조 제1항)
- Loi sur l’exécution civile, article 288, paragraphe 1 (민사집행법 제288조 제1항)
- Règlement relatif à la procédure des ordonnances d’inscription du droit locatif, article 2, paragraphe 2, article 4 et article 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)
Points de vigilance
- En principe, une ordonnance d’inscription du droit locatif ne peut pas être demandée avant la fin du bail. Le locataire ne peut pas résilier unilatéralement le contrat pendant sa durée pour de simples raisons personnelles.
- Ne déménagez pas au seul motif que vous avez demandé une ordonnance d’inscription du droit locatif : vérifiez que l’inscription a effectivement été réalisée.
- Si vous n’aviez pas acquis l’opposabilité de votre droit avant l’inscription du droit locatif, celle-ci ne vous garantit pas un rang antérieur à celui d’une hypothèque de premier rang déjà constituée.
Cas sources
Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).
- 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
- 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
- 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력
- 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법
- 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력
- 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법
- 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부
- ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부
- 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지
- 임차권 등기가 부당하게 말소된 경우 구제방법
- 허위의 임대차계약에 기한 임차권등기명령의 효력
- 경매법원의 실수로 임차권 등기가 말소된 경우
- 임차권등기명령의 대항력 기준시점
- 임차권등기말소와 보증금반환의무가 동시이행인가?
- 임차권등기를 받은 임차권자가 강제경매절차의 이해관계인인지
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- 전입신고 없이 살다가 임차권등기한 경우
- 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청
- 임차권등기명령을 신청할 때 소요된 비용
- 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
- 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
- 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
- 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
- 임차권등기 개관
- 임차권등기명령에 소요된 비용
Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).