Guide sur les variations du dépôt de garantie et du loyer des baux d’habitation

Basé sur 12 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Pour augmenter ou diminuer le dépôt de garantie ou le loyer d’un bail d’habitation, il faut vérifier que les conditions prévues par la loi, notamment un changement de circonstances, sont remplies et tenir compte du plafond applicable aux augmentations. Les règles applicables à une reconduction tacite peuvent différer de celles applicables à un nouveau contrat conclu après la fin du bail. Les sommes versées au-delà du plafond peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement.

Parties au bail → Bailleur → Locataire → Demande de variation du loyer ou du dépôt de garantie → Changement rendant le montant inadapté ou accord des parties ? → oui — article 7 si changement → non → Nouveau contrat après la fin du bail ou hausse convenue ? → oui — exception au plafond de l’article 7 → En cours de bail : hausse conforme aux limites, ou baisse justifiée ? → oui — article 8, paragraphes 1 et 2 pour une hausse → Variation possible selon les conditions applicables → Variation non justifiée ou hausse hors limites → Reconduction tacite : mêmes conditions et durée réputée de deux ans → Vérifier l’absence de notification entre six mois et un mois avant la fin du bail — article 6 → Hausse en cours de bail : plafond d’un vingtième et délai d’un an → Vérifier le plafond et, si le dépôt devient un loyer mensuel, le taux réglementaire le plus faible — articles 8 et 7-2 → Sommes vers…

Points clés

Si les charges afférentes au logement loué, telles que les impôts et taxes, ou la situation économique évoluent au point que le dépôt de garantie ou le loyer convenu devient inadapté, les parties peuvent demander une augmentation ou une diminution applicable à l’avenir (article 7 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제7조)).
Pendant la durée du contrat, une demande d’augmentation ne peut dépasser un vingtième du loyer ou du dépôt de garantie convenu et ne peut être présentée à nouveau dans l’année qui suit la conclusion du contrat ou la dernière augmentation (article 8, paragraphes 1 et 2, du Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
S’il n’y a pas de notification de refus de renouvellement ou de modification des conditions entre six mois et un mois avant la fin de la période de location, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions que précédemment et sa durée est réputée être de deux ans (article 6 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제6조)).
La jurisprudence citée indique que le plafond d’augmentation de l’article 7 ne s’applique pas lorsque les parties concluent un nouveau contrat après la fin du bail ou conviennent d’augmenter le dépôt de garantie ou le loyer, même avant la fin du contrat (Cour suprême, arrêt du 7 décembre 1993, 93다30532, entre autres).
Lorsque tout ou partie du dépôt de garantie est converti en loyer mensuel, le montant de celui-ci ne peut dépasser le plafond calculé sur la base du plus faible des deux taux fixés par la réglementation (article 7-2 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제7조의2)).
Il est possible de demander le remboursement de la partie du dépôt de garantie ou du loyer versée au-delà du taux légal d’augmentation ou du taux de calcul du loyer mensuel (article 10-2 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제10조의2)).
Le locataire peut également demander une diminution du dépôt de garantie en raison d’un changement de circonstances. Toutefois, si le contenu du contrat est modifié, par exemple par la conclusion d’un nouveau contrat, les conditions applicables à la variation du dépôt de garantie peuvent être examinées séparément.
La jurisprudence citée indique qu’un locataire qui relève de la catégorie des locataires à faible dépôt de garantie à la suite d’une diminution légitime de celui-ci peut bénéficier de cette protection, sauf circonstances particulières telles qu’un contrat fictif (Cour suprême, arrêt du 15 mai 2008, 2007다23203).

Questions fréquentes

Q. Le bailleur peut-il m’obliger à augmenter le dépôt de garantie ou le loyer au motif que les prix du marché ont augmenté ?

Pendant la durée du contrat, une demande d’augmentation peut être présentée si le montant convenu est devenu inadapté en raison d’une hausse ou d’une baisse des charges telles que les impôts et taxes, ou d’une évolution de la situation économique. L’augmentation ne peut pas non plus dépasser un vingtième du montant convenu. Le seul fait que les prix du marché aient augmenté n’oblige donc pas à accepter systématiquement la demande.

Cas 2, Cas 4, Cas 12

Q. Le bailleur peut-il demander une nouvelle augmentation peu de temps après une hausse du dépôt de garantie ?

Selon les dispositions citées dans les exemples, aucune nouvelle demande d’augmentation ne peut être présentée dans l’année qui suit la conclusion du contrat de bail ou la dernière augmentation du loyer ou du dépôt de garantie convenue. Il faut donc vérifier la date du contrat précédent ou de la dernière augmentation.

Cas 3, Cas 10

Q. Le bail a été reconduit tacitement : le bailleur peut-il augmenter le loyer ?

La reconduction tacite intervient aux mêmes conditions que le contrat précédent et la durée du bail est réputée être de deux ans. Toutefois, même pendant la durée du contrat, une demande d’augmentation applicable à l’avenir reste possible si les conditions relatives à un changement de circonstances prévues par la loi sont remplies. Il faut également tenir compte du plafond d’augmentation et de la restriction d’un an.

Cas 2

Q. Le plafond d’augmentation du dépôt de garantie s’applique-t-il également lors d’un nouveau contrat conclu à la fin de la période de location ?

La jurisprudence citée dans les exemples considère que le plafond d’augmentation prévu à l’article 7 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제7조) ne s’applique pas lorsqu’un nouveau contrat est conclu après la fin du bail. Il faut distinguer une demande d’augmentation pendant la durée du contrat d’un nouveau contrat convenu après la fin de celui-ci.

Cas 3, Cas 6

Q. Comment le loyer est-il plafonné lorsqu’une partie du dépôt de garantie est convertie en loyer mensuel ?

Lorsque tout ou partie du dépôt de garantie est converti en loyer mensuel, le loyer ne peut dépasser le plafond calculé sur la base du plus faible des deux taux fixés conformément à l’article 7-2 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제7조의2). Les exemples expliquent que le taux utilisé pour le calcul dépend notamment du taux directeur ; il faut donc vérifier le taux applicable à la date de la conversion.

Cas 5, Cas 8

Q. Puis-je récupérer les sommes versées au-delà du plafond légal du dépôt de garantie ou du loyer ?

L’article 10-2 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법 제10조의2), cité dans les exemples, prévoit qu’il est possible de demander le remboursement des sommes versées au-delà du taux légal d’augmentation ou du taux de calcul du loyer mensuel. Le montant récupérable dépend des sommes effectivement versées et du plafond applicable.

Cas 5, Cas 9

Q. Le locataire peut-il demander une diminution du dépôt de garantie pendant la durée du contrat ?

Le locataire peut également demander une diminution si le dépôt de garantie convenu est devenu inadapté en raison d’une hausse ou d’une baisse des charges telles que les impôts et taxes, ou d’une évolution de la situation économique. Toutefois, lorsque la variation du dépôt de garantie est contestée dans le cadre, par exemple, d’un nouveau contrat, la nature de la modification contractuelle et les conditions relatives au changement de circonstances peuvent entrer en jeu.

Cas 3, Cas 11

Q. Puis-je bénéficier d’une protection si la diminution du dépôt de garantie me fait relever de la catégorie des locataires à faible dépôt de garantie ?

La jurisprudence citée indique que, si la diminution du dépôt de garantie résulte d’un nouveau contrat légitime et que l’objet principal du contrat est l’usage et la jouissance du logement, le locataire peut bénéficier de la protection accordée aux locataires dont le dépôt de garantie est faible, sauf circonstances particulières telles qu’un contrat fictif.

Cas 7

Q. Un membre de ma famille vit dans le logement à ma place et y a déclaré sa résidence : puis-je opposer le bail au nouveau propriétaire ?

Dans l’exemple, compte tenu du fait que le frère ou la sœur du locataire continuait à vivre dans le logement et y avait déclaré sa résidence, il a été considéré que la possession indirecte du locataire et les conditions d’opposabilité du bail demeuraient remplies, et que le nouveau propriétaire succédait au bailleur dans cette qualité. L’exemple précise toutefois qu’un occupant qui n’est pas partie au contrat de bail conclu directement doit exercer ses droits par l’intermédiaire du locataire.

Cas 1

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 4 (주택임대차보호법 제4조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6 (주택임대차보호법 제6조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 7 (주택임대차보호법 제7조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 1 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 9, paragraphe 1 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 9, paragraphe 2 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)

Points de vigilance

Le plafond d’augmentation doit être vérifié en fonction de la date à laquelle la demande est présentée et de la date de conclusion du contrat ou de la dernière augmentation.
Il faut distinguer la reconduction tacite du nouveau contrat conclu après la fin du bail, car le plafond d’augmentation peut ne pas s’appliquer de la même manière.
Les taux et résultats de calcul présentés dans les exemples de conversion en loyer mensuel correspondent à une date donnée et ne doivent pas être appliqués tels quels à une autre période.
Le traitement juridique peut différer selon qu’il s’agit d’une diminution ou d’une conversion du dépôt de garantie convenue entre les parties, ou d’une demande unilatérale d’augmentation ou de diminution pendant la durée du contrat.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).