Guide sur la durée des baux d’habitation et leur renouvellement tacite

Basé sur 32 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Même si la durée d’un bail d’habitation est fixée à moins de deux ans, le locataire peut se prévaloir de la durée plus courte convenue. En cas de renouvellement tacite, le bail se poursuit en principe pendant deux ans. Après un renouvellement tacite, le locataire peut notifier la résiliation, mais celle-ci ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle le bailleur a reçu la notification.

Parties → Locataire → Bailleur → Le bail arrive à échéance ou un renouvellement tacite est envisagé → Le bailleur a-t-il notifié son refus ou une modification entre six et un mois avant l’échéance ? → Oui — art. 6, § 1 → Pas de renouvellement tacite Le bail prend fin à l’échéance → Non — art. 6, § 1 → Le locataire a-t-il donné préavis au moins un mois avant l’échéance ? → Les loyers impayés atteignent-ils deux échéances ou le locataire manque-t-il gravement à ses obligations ? → Oui — art. 6, § 3 → Non — art. 6, § 3 → Renouvellement tacite Durée réputée de deux ans → Vérifier la durée initiale → Durée convenue inférieure à deux ans : le locataire peut la faire valoir → Vérifier le délai de résiliation → Après renouvellement tacite, le locataire peut notifier la résiliation Elle prend effet trois mois après réception par le bailleur → Vérifier les conséquences d’un départ anticipé → Un d…

Points clés

Un bail dont la durée n’est pas fixée ou est fixée à moins de deux ans est en principe réputé avoir une durée de deux ans. Le locataire peut toutefois faire valoir que la durée convenue, inférieure à deux ans, est valable (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 4, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
Le bailleur doit notifier son intention de refuser le renouvellement ou de modifier les conditions entre six mois et un mois avant l’échéance. Le bail peut également être tacitement renouvelé si le locataire ne donne pas de préavis au moins un mois avant l’échéance (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
La durée du bail tacitement renouvelé est réputée être de deux ans (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6, paragraphe 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
Après un renouvellement tacite, le locataire peut notifier la résiliation à tout moment, mais celle-ci ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle le bailleur a reçu la notification (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
Le renouvellement tacite peut ne pas s’appliquer lorsque le montant total des loyers impayés atteint l’équivalent de deux échéances ou lorsque le locataire manque gravement à ses obligations (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6, paragraphe 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
Même si le locataire quitte unilatéralement le logement avant l’échéance pour des raisons personnelles, il peut rester redevable des loyers pour la période restante en l’absence d’un droit de résiliation distinct ou d’un accord. Toutefois, selon les circonstances de l’affaire, la période pendant laquelle un nouveau locataire occupe le logement et pour laquelle le bailleur perçoit un double loyer peut faire l’objet d’une appréciation différente.
Dans certains cas, lorsqu’un bail est tacitement renouvelé après l’expiration d’une durée convenue inférieure à deux ans, il n’est pas possible de faire valoir une durée totale en additionnant simplement la durée convenue et celle du renouvellement (voir notamment l’arrêt 96Da5551, 5568 de la Cour suprême, rendu le 26 avril 1996).

Questions fréquentes

Q. J’ai conclu un bail d’un an : suis-je obligé de rester deux ans ?

Non. En principe, une durée inférieure à deux ans est réputée être de deux ans, mais le locataire peut faire valoir que la durée convenue d’un an est valable. Pour invoquer la fin du contrat à l’échéance convenue, il faut également vérifier le délai de notification du refus de renouvellement.

Cas 5, Cas 7, Cas 14

Q. Que se passe-t-il si aucun de nous ne dit rien à l’échéance du bail ?

Si le bailleur ne notifie ni son refus de renouvellement ni une modification des conditions dans le délai prévu par la loi, et que le locataire ne donne pas non plus de préavis au moins un mois avant l’échéance, le bail peut être tacitement renouvelé. La durée du bail renouvelé est alors réputée être de deux ans.

Cas 11, Cas 17, Cas 24

Q. Après un renouvellement tacite, le locataire peut-il déménager quand il le souhaite ?

Le locataire peut notifier à tout moment au bailleur sa volonté de résilier le bail. Toutefois, la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle le bailleur a reçu la notification. Le locataire ne peut donc pas récupérer son dépôt de garantie immédiatement après l’avoir notifiée.

Cas 10, Cas 11, Cas 21

Q. Le bailleur peut-il notifier son refus de renouvellement juste avant l’échéance du bail ?

Le bailleur doit notifier son refus de renouvellement entre six mois et un mois avant l’échéance du bail. Dans une affaire, il a été jugé que la notification faite par le bailleur moins d’un mois avant l’échéance était sans effet et que le bail avait donc été tacitement renouvelé.

Cas 9, Cas 10, Cas 13

Q. Si je ne paie pas deux mois de loyer, le renouvellement tacite ne s’applique-t-il pas ?

Lorsque le montant total des loyers impayés atteint l’équivalent de deux échéances, le renouvellement tacite peut ne pas s’appliquer. Les impayés ne doivent pas nécessairement concerner deux mois consécutifs. Une affaire a également jugé que, pendant la durée du bail, le bailleur pouvait le résilier en vertu du Code civil.

Cas 6, Cas 8, Cas 20

Q. Si je déménage avant la fin du bail, dois-je payer les loyers restant dus ?

Si aucun droit de résiliation n’a été prévu lors de la conclusion du bail, le locataire ne peut généralement pas y mettre fin unilatéralement pour de simples raisons personnelles. Il peut devoir payer les loyers restant dus ou obtenir l’accord du bailleur. Toutefois, une affaire a jugé que le bailleur ne pouvait pas percevoir deux loyers pour la même période lorsqu’il avait accepté un nouveau locataire et reloué le logement.

Cas 15

Q. Si le propriétaire change, puis-je mettre fin au bail même s’il reste du temps à courir ?

En principe, l’acquéreur du logement succède au bailleur dans cette qualité. Toutefois, une affaire a jugé que si le locataire ne souhaite pas cette succession, il peut s’y opposer dans un délai raisonnable à compter du moment où il a connaissance de la cession du logement, et ainsi se dégager des obligations découlant du bail.

Cas 3, Cas 22

Q. Le bail est arrivé à son terme, mais je n’ai pas récupéré mon dépôt de garantie : puis-je le réclamer au nouveau propriétaire ?

Dans une affaire, il a été expliqué que, lorsqu’un locataire peut opposer son bail aux tiers, la relation locative est considérée comme se poursuivant tant que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué, et que l’acquéreur du logement pendant cette période succède au bailleur dans cette qualité. Le locataire peut alors réclamer la restitution du dépôt de garantie au nouveau propriétaire et faire valoir que la remise du logement et la restitution du dépôt doivent avoir lieu simultanément.

Cas 12, Cas 16

Q. En cas de renouvellement tacite, dois-je faire apposer une nouvelle date certaine ?

Dans une affaire, il a été indiqué que la date certaine obtenue pour le bail initial conserve son effet même après un renouvellement tacite et qu’il n’est donc pas nécessaire d’en obtenir une nouvelle. Il a également été expliqué qu’obtenir une nouvelle date certaine pourrait même être défavorable au locataire.

Cas 24

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphes 3 et 4 (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 4, paragraphes 1 et 2 (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6, paragraphes 1 à 3 (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 7 (주택임대차보호법 제7조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 10 (주택임대차보호법 제10조)
Code civil, article 543 (민법 제543조)
Code civil, article 618 (민법 제618조)
Code civil, article 635 (민법 제635조)
Code civil, article 639 (민법 제639조)
Code civil, article 640 (민법 제640조)

Points de vigilance

Il importe de vérifier non seulement que la notification a été envoyée dans le délai prévu, mais aussi qu’elle est effectivement parvenue au bailleur et de disposer de preuves à cet égard. Un courrier certifié quant à son contenu qui n’a pas été reçu, ou une notification orale difficile à prouver, peut donner lieu à un litige.
Même après la notification de la résiliation suivant un renouvellement tacite, le bail peut se poursuivre pendant trois mois à compter de la date à laquelle le bailleur l’a reçue. Il convient donc de tenir compte à l’avance de la date du déménagement et de celle de la restitution du dépôt de garantie.
Dans certaines affaires, lorsque le bail est tacitement renouvelé après l’expiration d’une durée convenue inférieure à deux ans, il n’est pas possible de déterminer la durée totale du bail en additionnant simplement la durée initialement convenue et la durée du renouvellement. Il faut donc examiner les circonstances précises du renouvellement.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).