Guide sur la fin du bail, le dépôt de garantie et le rachat des constructions
Basé sur 61 cas de consultation · Mis à jour · Traduit de l’original coréen.
À la fin d’un bail, la possibilité de demander le rachat d’un bâtiment ou d’une installation, ainsi que la possibilité d’opposer le droit au bail au nouveau propriétaire, dépendent notamment de la destination du bail, de la cause de sa cessation et de l’existence d’une inscription au registre ou d’une déclaration de résidence. La possibilité de déduire du dépôt de garantie les loyers impayés et d’autres sommes dépend également de l’origine de la créance et de la fin ou non du bail.
En un coup d’œil
Points clés
- Lorsqu’un terrain est loué afin d’y posséder un bâtiment ou pour une autre destination similaire, si le bail prend fin, notamment à l’expiration de sa durée, et que des constructions y sont toujours présentes, le locataire peut, sous certaines conditions, demander le renouvellement du bail ou le rachat de ces constructions (Code civil, articles 283 et 643 (민법 제283조, 제643조)).
- Le droit du locataire de demander le rachat des constructions peut ne pas être reconnu si le bail a été résilié en raison d’un manquement du locataire à ses obligations. Il peut également être limité si les constructions sont contraires à la destination de la location ou n’ont pas de valeur économique suffisante (exemples 2, 12 et 14).
- Lorsque le droit de demander le rachat des constructions est reconnu, l’obligation de remettre le bâtiment et d’en transférer la propriété peut être réciproque à l’obligation du bailleur de payer le prix de vente (exemples 1 et 2).
- En principe, le droit de louer un terrain doit être inscrit au registre pour pouvoir être opposé aux tiers. Toutefois, lorsque le bail a pour objet la possession d’un bâtiment, il peut également être opposé aux tiers si le bâtiment édifié sur le terrain est inscrit au registre. En cas de transfert du droit au bail à une autre personne, la question du consentement du bailleur se pose séparément (Code civil, articles 622 et 629 (민법 제622조, 제629조) ; exemples 3, 6 et 25).
- Dans le cadre d’un bail de local commercial, le bailleur peut résilier le contrat lorsque les loyers impayés atteignent l’équivalent de deux échéances. Le seuil d’impayés permettant de refuser une demande de renouvellement doit être examiné séparément (Code civil, article 640 (민법 제640조) ; exemple 7).
- Le dépôt de garantie du bail peut garantir les dettes du locataire survenues jusqu’à la restitution du bien à la fin du bail. Toutefois, l’attribution des créances de loyer nées avant une cession, ainsi que la possibilité de déduire des frais distincts prévus par accord, dépendent de la nature réelle de la créance et des circonstances existant au moment où la cession de créance a été acceptée (exemples 9, 10 et 16).
- Pour qu’un bail d’habitation soit opposable aux tiers, le logement doit être remis au locataire et celui-ci doit être enregistré comme résident. Cet enregistrement doit être maintenu tant que le bail est opposable aux tiers. Toutefois, selon les circonstances, l’opposabilité peut être maintenue, notamment lorsque l’enregistrement de résidence est rétabli à la suite d’une procédure d’opposition prévue par la loi après sa radiation d’office (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 제3조) ; exemples 17 et 20).
- Dans le cadre d’un prêt à usage sans durée déterminée, il convient d’apprécier globalement si un délai suffisant pour l’usage et la jouissance s’est écoulé, en tenant compte des circonstances lors de la conclusion du contrat, de la durée et des modalités d’utilisation, ainsi que des raisons justifiant la restitution (Code civil, article 613 (민법 제613조) ; exemple 15).
Questions fréquentes
Q. Le bail du terrain a pris fin : dois-je démolir la maison ?
Si vous avez loué un terrain afin d’y posséder un bâtiment et que le bail prend fin, notamment à l’expiration de sa durée, alors que le bâtiment est toujours présent, vous pouvez demander le renouvellement du bail. Si le bailleur ne souhaite pas le renouveler, vous pouvez demander le rachat des constructions édifiées sur le terrain. Toutefois, le droit de demander ce rachat peut ne pas être reconnu si le bail a été résilié en raison d’un manquement du locataire à ses obligations.
Q. Un bâtiment construit sans autorisation peut-il faire l’objet d’un droit de demander le rachat des constructions ?
Même un bâtiment construit sans autorisation peut faire l’objet d’une demande de rachat si, à la fin du bail, il conserve une valeur économique. La réponse peut toutefois être différente en présence de circonstances particulières, par exemple si sa construction est contraire à la destination de la location du terrain ou si son coût est si élevé que le bailleur ne pouvait raisonnablement pas le prévoir.
Q. Puis-je demander le rachat du bâtiment même si le bail a été résilié en raison d’un retard de paiement du loyer ?
Il est indiqué que le droit de demander le rachat des constructions n’est pas reconnu lorsque le bail du terrain a été résilié en raison d’un manquement du locataire à ses obligations, tel que le retard dans le paiement du loyer. Il convient de distinguer le bail qui prend fin à l’expiration de sa durée de celui qui est résilié pour manquement aux obligations.
Q. L’acquisition du terrain ou du bâtiment lors d’une vente aux enchères emporte-t-elle également acquisition du droit au bail existant ?
Si l’hypothèque grevant le bâtiment est réalisée et que la propriété de celui-ci est transférée à l’adjudicataire, le droit de louer le terrain pour posséder le bâtiment peut également être transféré, sauf circonstances particulières. Toutefois, si ce droit au bail a été transféré sans le consentement du bailleur, il faut déterminer séparément s’il peut être opposé à celui-ci.
Q. Le bailleur peut-il résilier le bail si le locataire d’un local commercial a deux mois de loyer impayés ?
Selon l’explication donnée dans l’exemple, l’article 640 du Code civil s’applique également aux baux de locaux commerciaux : le bailleur peut résilier le contrat lorsque les loyers impayés atteignent l’équivalent de deux échéances. Il faut distinguer le seuil d’impayés permettant de refuser une demande de renouvellement de celui qui permet de résilier le contrat.
Q. Le nouveau propriétaire peut-il déduire du dépôt de garantie les loyers impayés dus à l’ancien propriétaire ?
Après avoir succédé au bailleur dans ses droits et obligations, le nouveau propriétaire doit restituer le dépôt de garantie à la fin du bail. En principe, les loyers impayés dus sous l’ancien propriétaire ne sont pas transférés au nouveau propriétaire en l’absence de cession distincte de la créance. Toutefois, selon l’explication jurisprudentielle donnée dans l’exemple, ces loyers impayés peuvent, à la fin du bail et sauf circonstances particulières, être déduits du dépôt de garantie.
Q. Des loyers mensuels dont la créance est déjà prescrite peuvent-ils être déduits du dépôt de garantie ?
Pendant la durée du bail, les loyers impayés ne sont pas automatiquement déduits du dépôt de garantie. En revanche, il est indiqué qu’à la fin du bail, les loyers impayés peuvent en être déduits. Selon les circonstances, notamment si le bail s’est poursuivi alors que le locataire était en retard de paiement, des loyers dont la créance est déjà prescrite peuvent également être déduits.
Q. Si je continue à utiliser le terrain après la fin du bail, dois-je payer un loyer jusqu’à ce que je reçoive le prix de rachat du bâtiment ?
L’exemple 1 porte sur la question de savoir si le locataire doit restituer un enrichissement injustifié au titre de l’occupation et de l’utilisation du bien après avoir demandé le rachat des constructions. Toutefois, la réponse fournie s’interrompt avant la conclusion, qui ne peut donc pas être vérifiée. Il est par conséquent difficile de déterminer, à partir de ce seul exemple, si une indemnité d’occupation est due avant le paiement du prix de rachat ou quel en serait le montant.
Textes applicables
- Constitution, article 121 (헌법 제121조)
- Code civil, article 163, paragraphe 1, point 1 (민법 제163조 제1호)
- Code civil, article 203 (민법 제203조)
- Code civil, article 211 (민법 제211조)
- Code civil, article 283 (민법 제283조)
- Code civil, article 358 (민법 제358조)
- Code civil, article 390 (민법 제390조)
- Code civil, article 391 (민법 제391조)
- Code civil, article 451, paragraphe 1 (민법 제451조 제1항)
- Code civil, article 495 (민법 제495조)
- Code civil, article 609 (민법 제609조)
- Code civil, article 613 (민법 제613조)
- Code civil, article 615 (민법 제615조)
- Code civil, article 622 (민법 제622조)
- Code civil, article 629 (민법 제629조)
Points de vigilance
- Le droit de demander le rachat des constructions peut varier selon la cause de la fin du bail. Il faut donc d’abord vérifier si le bail a pris fin à l’expiration de sa durée ou s’il a été résilié en raison d’un manquement du locataire à ses obligations.
- L’inscription du droit de louer un terrain au registre a une incidence sur la possibilité de l’opposer aux tiers. Il faut également distinguer la protection accordée lorsque le bâtiment édifié sur le terrain est inscrit au registre de la question du consentement du bailleur en cas de transfert du droit au bail.
- La conclusion peut varier selon qu’il s’agit d’une dette déductible du dépôt de garantie ou d’une créance distincte fondée sur un accord particulier. Une attention particulière s’impose lorsque la créance de restitution du dépôt de garantie a été cédée et que le bailleur a accepté cette cession sans réserve.
- Les exemples 5 et 13 portent sur des dispositions légales anciennes. Il ne faut donc pas considérer automatiquement qu’ils reflètent le droit actuellement en vigueur ; il convient de vérifier la date pertinente et les éventuelles modifications législatives.
Cas sources
Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).
- 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
- 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
- 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
- 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
- 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
- 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
- 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
- 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
- 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
- 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
- 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
- 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
- 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
- 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
- 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
- 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
- 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
- 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
- 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
- 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
- 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
- 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
- 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)
Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).