Guide sur les effets et la mise en œuvre de l’hypothèque

Basé sur 113 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

L’hypothèque confère le droit d’être payé par priorité sur la valeur de réalisation du bien immobilier grevé, avant les autres créanciers. Son étendue et les modalités de son exercice varient selon l’état du bien garanti et le déroulement de la procédure de vente aux enchères. Lorsque le bien donné en garantie est remplacé par un autre droit, comme une indemnité d’expropriation ou une créance de restitution du dépôt de jeonse, il faut exercer le droit de subrogation réelle selon la procédure prévue. Il convient également d’examiner séparément les hypothèques communes, la construction d’un bâtiment et le moment auquel la créance garantie par une hypothèque à montant maximal est arrêtée.

Créancier et propriétaire → Créancier hypothécaire → Propriétaire du terrain → Un terrain hypothéqué est exproprié et une indemnité est due → Le créancier invoque-t-il la subrogation réelle ? → oui → L’indemnité est-elle encore impayée ? → non → Pas de paiement prioritaire sur l’indemnité → Une saisie ou autre démarche nécessaire a-t-elle été faite avant paiement ? → oui · Code civil, articles 342 et 370 → Priorité possible sur l’indemnité → Vérifier la date du versement → Date du versement de l’indemnité → Vérifier les démarches accomplies → Saisie et autres démarches nécessaires → Ne pas se fier à la seule inscription → L’inscription seule ne donne pas de priorité de paiement

Points clés

En principe, l’hypothèque s’étend aux biens incorporés à l’immeuble hypothéqué et à ses accessoires. Il faut toutefois déterminer s’ils constituent des objets de propriété distincts et tenir compte des accords conclus lors de la constitution de l’hypothèque (Code civil, article 358 (민법 제358조), affaires 13 et 14).
Pour une hypothèque d’usine, il faut vérifier que les conditions légales sont remplies et examiner notamment l’inventaire. Toutefois, lorsque le bien immobilier grevé d’une telle hypothèque est saisi, les biens affectés à l’exploitation de l’usine sont en principe également compris dans la procédure d’exécution (Loi sur les hypothèques des usines et des fondations minières, articles 3, 4, 6 et 8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), affaires 2, 19 et 20).
Si un terrain hypothéqué est exproprié, le droit de subrogation réelle peut être exercé sur l’indemnité, mais les démarches nécessaires, notamment une saisie, doivent être accomplies avant son versement. L’inscription seule ne confère pas de droit de paiement prioritaire (Code civil, articles 342 et 370 (민법 제342조·제370조), affaires 9 et 10).
Lorsque des biens appartenant au débiteur et au constituant d’une sûreté pour autrui sont grevés d’une sûreté commune et vendus aux enchères en même temps, il peut être procédé en payant d’abord le créancier sur le prix du bien appartenant au débiteur, puis sur celui du bien appartenant au constituant pour le solde restant (affaire 5).
Si seul l’un des biens immobiliers grevés d’une hypothèque commune est vendu aux enchères dans un premier temps, un créancier hypothécaire de rang inférieur peut, dans certains cas, être subrogé dans les droits du créancier hypothécaire de rang supérieur sur un autre bien immobilier grevé de la sûreté commune. Une décision a toutefois jugé qu’une telle subrogation n’était pas admise lorsque des biens immobiliers et un navire étaient conjointement donnés en garantie (Code civil, article 368 (민법 제368조), affaires 6 et 22).
Lorsque l’ancien bâtiment est démoli et qu’un nouveau est construit, l’hypothèque grevant l’ancien ne s’étend pas au nouveau, sauf si l’identité entre les deux bâtiments est reconnue. Toutefois, si le propriétaire du terrain hypothéqué construit un nouveau bâtiment sur celui-ci, le créancier hypothécaire du terrain peut, sous certaines conditions, demander la vente aux enchères du bâtiment en même temps que celle du terrain (Code civil, article 365 (민법 제365조), affaire 7).
Le moment auquel la créance garantie par une hypothèque à montant maximal est arrêtée dépend des relations commerciales et du déroulement de la vente aux enchères. Une décision a jugé que, lorsqu’un créancier titulaire d’une hypothèque à montant maximal de rang inférieur demande la vente aux enchères, la créance garantie par l’hypothèque de rang supérieur est en principe arrêtée lorsque l’acquéreur a intégralement payé le prix de vente (affaire 25).
Le constituant d’une sûreté pour autrui peut exercer son droit de recours après avoir perdu la propriété du bien donné en garantie ou payé la dette. Une décision a jugé qu’il ne pouvait pas exercer ce droit avant la réalisation de la sûreté. Selon les circonstances, le montant du recours peut être déterminé notamment en fonction de la valeur vénale du bien donné en garantie (Code civil, articles 341 et 370 (민법 제341조·제370조), affaires 4 et 24).

Questions fréquentes

Q. Si un terrain hypothéqué est exproprié, le créancier hypothécaire peut-il être payé en priorité sur l’indemnité ?

Lorsque l’expropriation transforme le bien donné en garantie en indemnité, le créancier hypothécaire peut exercer son droit de subrogation réelle. Toutefois, il doit accomplir les démarches nécessaires, notamment une saisie, avant le versement de l’indemnité. La seule inscription de l’hypothèque ne lui confère pas un droit de paiement prioritaire sur cette indemnité.

Cas 9, Cas 10

Q. L’hypothèque grevant un bâtiment s’étend-elle à un bâtiment construit après sa constitution ?

Si l’ancien bâtiment est démoli et qu’un nouveau bâtiment est construit, l’hypothèque grevant l’ancien bâtiment ne s’étend pas au nouveau, sauf si l’identité entre les deux bâtiments est reconnue, même si leur apparence ou leur emplacement est similaire. Toutefois, dans certains cas, il est possible de demander la vente aux enchères du bâtiment en même temps que celle du terrain hypothéqué sur lequel il a été construit.

Cas 7

Q. Une machine omise de l’inventaire de l’hypothèque d’usine ne peut-elle pas faire l’objet d’une vente aux enchères ?

Pour les machines et équipements susceptibles d’être grevés d’une hypothèque d’usine, il faut vérifier s’ils figurent dans l’inventaire et si les conditions applicables à cette hypothèque sont remplies. Une décision a toutefois jugé que, lorsque le bien immobilier grevé d’une hypothèque d’usine est saisi en vertu d’une décision d’ouverture de la procédure de vente aux enchères, les biens affectés à l’exploitation de l’usine peuvent être compris dans la vente, sauf circonstances particulières, même si le tribunal les a omis dans la décision d’ouverture de la procédure ou dans celle autorisant la vente.

Cas 2, Cas 20

Q. Comment les sommes sont-elles réparties lorsque les biens du débiteur et du constituant d’une sûreté pour autrui sont grevés d’une hypothèque commune ?

Lorsque deux biens immobiliers font l’objet d’une vente aux enchères conjointe, il peut être procédé comme suit : le créancier titulaire de l’hypothèque commune est d’abord payé sur le prix du bien appartenant au débiteur ; si le montant est insuffisant, le solde est payé sur le prix du bien appartenant au constituant de la sûreté pour autrui. Cette méthode peut différer de la répartition habituelle, qui se fait proportionnellement aux prix de vente des deux biens.

Cas 5

Q. La dette garantie ayant été entièrement remboursée, l’inscription hypothécaire peut-elle être réutilisée si elle subsiste ?

Lorsque la créance garantie s’éteint, l’hypothèque s’éteint également et son inscription doit être radiée. Toutefois, si aucun tiers ayant un intérêt juridique lié à l’inscription n’est apparu avant que les parties conviennent de maintenir celle-ci, elles peuvent, dans certains cas, utiliser entre elles l’inscription existante pour garantir une nouvelle dette.

Cas 8

Q. Que devient l’hypothèque constituée sur un droit de jeonse lorsque celui-ci prend fin à l’échéance ?

Lorsque le droit de jeonse prend fin à l’échéance, l’hypothèque constituée sur ce droit lui-même peut s’éteindre. Le créancier hypothécaire peut alors exercer ses droits en saisissant la créance de restitution du dépôt de jeonse et en en poursuivant le recouvrement, en obtenant une ordonnance de cession de cette créance, ou en demandant à être payé dans le cadre de la procédure d’exécution portant sur cette créance.

Cas 12

Q. Le constituant d’une sûreté pour autrui peut-il réclamer au débiteur le remboursement avant la fin de la vente aux enchères ?

En principe, le constituant d’une sûreté pour autrui acquiert un droit de recours après avoir payé la dette ou perdu la propriété du bien donné en garantie à la suite de la réalisation de l’hypothèque. Une décision a jugé que les règles relatives au recours anticipé de la caution ne s’appliquaient pas à ce constituant, qui ne pouvait donc pas demander le remboursement avant la vente aux enchères.

Cas 4, Cas 24

Q. Lorsqu’un créancier titulaire d’une hypothèque à montant maximal de rang inférieur demande une vente aux enchères, à quel moment la dette garantie par l’hypothèque de rang supérieur est-elle arrêtée ?

Une décision a jugé que, lorsqu’un créancier titulaire d’une hypothèque à montant maximal de rang inférieur demande la vente aux enchères, la créance garantie par l’hypothèque à montant maximal de rang supérieur est arrêtée au moment où cette hypothèque s’éteint. En l’espèce, ce moment a été fixé à la date à laquelle l’acquéreur a intégralement payé le prix de vente.

Cas 25

Textes applicables

Code civil, article 100 (민법 제100조)
Code civil, article 186 (민법 제186조)
Code civil, article 214 (민법 제214조)
Code civil, article 215 (민법 제215조)
Code civil, article 256 (민법 제256조)
Code civil, article 320 (민법 제320조)
Code civil, article 321 (민법 제321조)
Code civil, article 322 (민법 제322조)
Code civil, article 323 (민법 제323조)
Code civil, article 324 (민법 제324조)
Code civil, article 328 (민법 제328조)
Code civil, article 341 (민법 제341조)
Code civil, article 342 (민법 제342조)
Code civil, article 356 (민법 제356조)
Code civil, article 357 (민법 제357조)

Points de vigilance

Le droit de subrogation réelle sur une indemnité d’expropriation ne peut pas être exercé par la seule inscription de l’hypothèque. Les démarches nécessaires, notamment une saisie, doivent être accomplies avant le versement de l’indemnité.
Pour déterminer si l’hypothèque s’étend aux parties ajoutées à un bâtiment ou aux machines d’une usine, il faut vérifier si elles sont incorporées au bien, si elles constituent des objets de propriété distincts, ainsi que l’inventaire de l’hypothèque d’usine et les accords constitutifs.
Le moment auquel la créance garantie par une hypothèque à montant maximal est arrêtée peut varier selon l’identité de la personne qui demande la vente aux enchères et selon que les relations commerciales ont pris fin ou non. Si une procédure de vente aux enchères est en cours, il convient de vérifier séparément ce moment.
En règle générale, le droit de recours du constituant d’une sûreté pour autrui naît après le paiement de la dette ou la perte de la propriété du bien à la suite de la réalisation de la sûreté. Il ne faut pas le confondre avec le recours anticipé ouvert à une caution.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).