Relations de voisinage : préjudices et solutions entre voisins

Basé sur 73 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Les nuisances causées par la construction d’un voisin, le bruit ou les mauvaises odeurs, l’utilisation de l’eau ou le passage ne sont pas toutes automatiquement illicites. Il faut examiner les circonstances concrètes, notamment l’importance du préjudice et les conditions d’utilisation des terrains, afin de déterminer si le seuil de tolérance est dépassé. Selon le cas, il est possible de demander la suppression ou la prévention du trouble, ou des dommages-intérêts.

Personnes concernées → Propriétaire du fonds → Occupant → Voisin à l’origine du trouble → Une construction, du bruit ou des odeurs affectent les conditions de vie → Le seuil de tolérance est-il dépassé ? → non → Pas de droit automatique à un recours l’illicéité dépend des circonstances → oui → Une atteinte à la propriété ou à la possession est-elle en cause ? → oui, art. 214 et 205 C. civ. → Une action peut être envisagée suppression, prévention ou indemnisation → Un préjudice indemnisable est-il établi ? → Évaluer l’importance du préjudice et le contexte local → Vérifier l’antériorité des usages et la possibilité d’éviter le préjudice → Les normes publiques ne suffisent pas toujours → Vérifier si le respect des règles de construction écarte réellement le préjudice privé → Choisir le recours adapté → Distinguer suppression ou prévention du trouble et demande de dommages-intérêts

Points clés

Pour les atteintes aux conditions de vie, telles que la privation d’ensoleillement ou de vue, le bruit et les mauvaises odeurs, il faut déterminer si le seuil de tolérance est dépassé en appréciant globalement l’importance du préjudice, les caractéristiques locales, l’antériorité de l’utilisation des terrains et la possibilité d’éviter le préjudice (exemples 1, 3, 4, 16 et 17).
Le respect des normes de droit public, notamment celles de la législation sur la construction, ne suffit pas à toujours justifier un préjudice relevant du droit privé (exemples 1, 3 et 17).
Le propriétaire d’un terrain peut demander la suppression ou la prévention d’une atteinte à son droit de propriété et, dans certains cas, l’occupant peut demander la cessation d’une atteinte à sa possession (Code civil, articles 214 et 205 (민법 제214조, 제205조) ; exemples 2, 4 et 12).
Si aucun passage nécessaire ne permet de rejoindre la voie publique ou si le passage existant ne remplit pas suffisamment cette fonction, un droit de passage sur le fonds voisin peut être reconnu. En règle générale, il faut choisir le lieu et les modalités causant le moins de dommage possible et indemniser le propriétaire du fonds servant ; toutefois, le droit de passage résultant de la division d’un terrain ou de la cession d’une partie de celui-ci peut ne pas entraîner d’obligation d’indemnisation (Code civil, articles 219 et 220 (민법 제219조·제220조) ; exemples 6, 15 et 22).
Des règles particulières, telles que des distances minimales ou l’installation de dispositifs d’occultation des vues, peuvent s’appliquer aux constructions, fenêtres et puits situés près d’une limite séparative. Il convient donc d’examiner séparément le non-respect des distances imposées et les voies de recours en cas de préjudice (Code civil, articles 242, 243 et 244 (민법 제242조·제243조·제244조) ; exemples 3, 23 et 24).
Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires peuvent accomplir des actes conservatoires sur les parties communes. La responsabilité de leur gestion et de leur réparation peut varier selon que la partie concernée est privative ou commune (Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, articles 16 et 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조·제17조) ; exemples 2 et 13).
En cas de préjudice causé par le bruit ou les vibrations provenant d’un établissement commercial ou industriel, la jurisprudence citée dans les exemples estime que la responsabilité de l’indemnisation peut être reconnue même en l’absence de faute imputable à l’auteur du dommage (Loi-cadre sur la politique environnementale, article 44, paragraphe 1 (환경정책기본법 제44조 제1항) ; exemple 25).

Questions fréquentes

Q. Si un bâtiment voisin fait de l’ombre, peut-on demander sa démolition ou des dommages-intérêts ?

Si l’atteinte à l’ensoleillement dépasse le seuil de tolérance admis au regard des usages sociaux, il est possible de demander l’interdiction ou l’arrêt des travaux, ou des dommages-intérêts. L’appréciation tient compte globalement de l’importance du préjudice, de la situation locale, de l’usage du bâtiment, de l’antériorité de l’utilisation des terrains et des possibilités de réduire le préjudice. Le seul fait d’avoir respecté les dispositions légales et réglementaires ne suffit pas nécessairement à faire rejeter une demande.

Q. Peut-on demander directement à une usine voisine de réduire le bruit ou les mauvaises odeurs ?

Lorsque l’atteinte aux conditions de vie causée par le bruit ou les mauvaises odeurs dépasse le seuil de tolérance, le propriétaire ou l’occupant peut demander la suppression ou la prévention du trouble. Pour les dommages environnementaux provenant, par exemple, d’un établissement commercial ou industriel, la jurisprudence citée dans les exemples admet que la responsabilité de l’indemnisation puisse être engagée même en l’absence de faute imputable à l’auteur du dommage.

Q. Si mon voisin construit un bâtiment tout près de la limite séparative, puis-je en demander la démolition ?

En l’absence d’usage particulier, un bâtiment doit être construit à au moins un demi-mètre de la limite séparative. En cas de non-respect, il est possible d’en demander la modification ou la démolition. Toutefois, conformément à l’article 242 du Code civil (민법 제242조), si plus d’un an s’est écoulé depuis le début des travaux ou si le bâtiment est achevé, seuls des dommages-intérêts peuvent être demandés. Il convient donc de vérifier l’avancement des travaux et l’état du bâtiment.

Q. Peut-on emprunter le terrain voisin pour accéder à un terrain enclavé ?

Un droit de passage sur le fonds voisin peut être reconnu lorsqu’il n’existe pas de passage nécessaire ou que le passage existant ne permet pas effectivement une utilisation suffisante. Le lieu et les modalités du passage doivent être déterminés de manière à causer le moins de dommage possible au fonds voisin ; le droit de passage de droit commun impose d’indemniser le propriétaire du fonds servant.

Q. Si l’achat d’une partie d’un terrain a bloqué l’accès, faut-il quand même payer un droit de passage ?

Lorsqu’un terrain est devenu inaccessible à la voie publique à la suite de sa division ou de la cession d’une partie de celui-ci, un droit de passage gratuit peut être reconnu sur le terrain du partageant ou sur celui de la partie à laquelle une partie du terrain a été cédée. Ce droit s’applique toutefois entre le partageant ou les parties à la cession partielle ; l’étendue du passage est déterminée en tenant compte à la fois du passage nécessaire et du préjudice subi par l’autre partie.

Q. Si la fenêtre de mon voisin donne vue sur l’intérieur de ma maison, puis-je exiger l’installation d’un dispositif d’occultation ?

Lorsqu’une fenêtre ou une terrasse permettant de regarder à l’intérieur de la maison voisine est installée à moins de deux mètres de la limite séparative, un dispositif approprié d’occultation des vues doit être mis en place. Si ces conditions sont réunies, il est possible d’en demander l’installation au propriétaire du bâtiment et, si celui-ci ne respecte pas cette obligation, d’envisager également une demande de dommages-intérêts.

Q. En cas de fuite provenant de l’étage supérieur d’un immeuble, à qui faut-il demander les réparations ?

La personne tenue d’effectuer les réparations et celle qui en supporte le coût peuvent varier selon que la fuite provient d’une partie privative de l’étage supérieur ou d’une partie commune. Il faut d’abord vérifier à quelle partie appartient la canalisation. Si la demande de réparation reste sans effet, il est possible d’envisager une action en suppression du trouble ou de demander au tribunal d’en ordonner l’exécution forcée.

Q. Si un voisin utilise exclusivement un couloir ou une salle des machines communs, un copropriétaire peut-il agir ?

Lorsqu’un tiers occupe illégalement une partie commune d’un immeuble en copropriété, un copropriétaire peut, sur le fondement de son droit sur sa quote-part indivise, demander seul ou avec d’autres copropriétaires la cessation du trouble ou l’enlèvement des installations. Le syndicat des copropriétaires peut également agir, sous réserve de conditions telles que la désignation d’un syndic.

Textes applicables

Constitution, article 35, paragraphe 1 (헌법 제35조 제1항)
Loi-cadre sur la politique environnementale, article 6, paragraphe 1, et article 44, paragraphe 1 (환경정책기본법 제6조 제1항, 제44조 제1항)
Ancienne Loi-cadre sur la politique environnementale, article 31, paragraphe 1 (구 환경정책기본법 제31조 제1항)
Code civil, article 205, paragraphes 1 et 2, article 214, article 217, article 219, article 220, article 221, paragraphe 1 (민법 제205조 제1항·제2항, 제214조, 제217조, 제219조, 제220조, 제221조 제1항)
Code civil, articles 231 à 234 et 236 à 239 (민법 제231조부터 제234조까지, 제236조부터 제239조까지)
Code civil, articles 241 à 244, article 263, article 389 et article 750 (민법 제241조부터 제244조까지, 제263조, 제389조, 제750조)
Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, article 2, point 6, articles 16 et 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제16조, 제17조)
Loi sur l’exécution civile, article 261, paragraphe 1 (민사집행법 제261조 제1항)
Loi sur la construction, article 59, paragraphe 1 (건축법 제59조 제1항)
Décret d’application de la Loi sur la construction, article 55 et article 81, paragraphes 1 et 3 (건축법 시행령 제55조, 제81조 제1항·제3항)
Loi sur la promotion de la santé nationale, article 9, paragraphes 5 et 7, et article 34 (국민건강증진법 제9조 제5항·제7항, 제34조)
Règlement d’application de la Loi sur la promotion de la santé nationale, article 6-2 (국민건강증진법 시행규칙 제6조의2)
Loi sur la gestion des logements collectifs, article 18 (공동주택관리법 제18조)
Loi sur les eaux souterraines, article 7, paragraphe 1 et paragraphe 3, point 1, et article 10, paragraphe 1, point 2 (지하수법 제7조 제1항·제3항 제1호, 제10조 제1항 제2호)
Loi sur les cours d’eau, article 50, paragraphe 1 (하천법 제50조 제1항)

Points de vigilance

Le seuil de tolérance ne se détermine pas par le seul fait qu’un préjudice existe. Il faut également examiner les circonstances concrètes, notamment l’importance de l’atteinte et les caractéristiques de la zone concernée.
Les demandes de modification ou de démolition d’un bâtiment fondées sur le non-respect de la distance par rapport à la limite séparative peuvent être limitées si plus d’un an s’est écoulé depuis le début des travaux ou si le bâtiment est achevé.
Le droit de passage de droit commun sur le fonds voisin impose d’indemniser le propriétaire du fonds servant. Toutefois, le droit de passage gratuit résultant de la division d’un terrain ou de la cession d’une partie de celui-ci est soumis à des conditions et à un cercle de parties différents.
La possibilité d’obtenir en référé l’arrêt des travaux peut dépendre de l’avancement du chantier et du risque de préjudices supplémentaires ; la demande peut ne pas être accueillie si les travaux d’excavation sont déjà terminés.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).