Guide des actions réelles fondées sur le droit de propriété

Basé sur 22 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Le propriétaire peut demander la suppression d’un acte qui porte actuellement atteinte à son droit de propriété ou, s’il existe une probabilité raisonnable qu’un trouble survienne, demander qu’il soit prévenu. La personne contre laquelle la demande doit être dirigée et son objet dépendent de l’identité de l’occupant effectif et de la personne qui contrôle la situation à l’origine du trouble, ainsi que de la question de savoir si la demande vise à réparer un préjudice passé ou à faire cesser un trouble actuel.

Personnes concernées → Propriétaire → Occupant ou détenteur du bien → Personne contrôlant la cause du trouble → Un trouble menace le bien ou porte atteinte à la propriété → Atteinte actuelle ou risque raisonnable établi par des éléments objectifs ? → oui → La demande vise-t-elle à faire cesser ou prévenir le trouble ? → non → Pas en l’état Revoir le risque ou l’objet de la demande → La personne visée détient-elle le bien ou contrôle-t-elle la cause du trouble ? → Action réelle envisageable pour faire cesser ou prévenir le trouble → Distinguer le trouble actuel du préjudice passé → Une atteinte terminée relève d’une demande de réparation, pas de cessation → Vérifier qui détient le bien → La restitution vise le détenteur actuel ; un salarié auxiliaire peut engager la société → Pour un bâtiment, préciser la demande → Demander la démolition au propriétaire ; l’expulsion d’un occupant non pr…

Points clés

L’action visant à faire cesser un trouble tend à supprimer la cause d’une atteinte qui se poursuit actuellement. Elle se distingue d’une demande visant à faire disparaître les effets d’une atteinte déjà terminée ou à obtenir réparation (cas 4, arrêt de la Cour suprême du 28 mars 2003, 2003다5917).
Pour considérer qu’il existe un risque de trouble, il faut une probabilité raisonnable reposant sur des éléments objectifs, et non une possibilité vague (Code civil, article 214 (민법 제214조), cas 15, arrêt de la Cour suprême du 14 juillet 1995, 94다50533).
Il n’est pas possible de réclamer, par une action en suppression ou en prévention d’un trouble fondée sur le droit de propriété, le remboursement des frais engagés pour supprimer ou prévenir ce trouble (Code civil, article 214 (민법 제214조), cas 10, arrêt de la Cour suprême du 27 novembre 2014, 2014다52612).
Pour obtenir la démolition d’un bâtiment situé sur un terrain, la demande peut être dirigée contre le propriétaire du bâtiment ; si celui-ci est occupé par une personne autre que son propriétaire, l’expulsion de cette personne peut être demandée (cas 12 et 20).
Un précédent indique que, lorsque l’occupant du bâtiment est tenu de le démolir, cette obligation comprend celle de quitter les lieux et qu’il n’est pas nécessaire de demander un jugement distinct ordonnant son expulsion (cas 21, arrêt de la Cour suprême du 28 avril 2017, 2016다213916).
En principe, une demande de restitution d’un bâtiment ou d’un terrain doit être dirigée contre la personne qui détient actuellement le bien. Un précédent indique que, si un salarié d’une société n’est qu’un auxiliaire de la possession, la demande doit être dirigée contre la société (cas 14 et 17).
L’acquéreur qui a reçu le terrain en exécution du contrat de vente peut avoir le droit de le posséder et de l’utiliser en vertu du contrat, même s’il n’a pas fait inscrire le transfert de propriété ; la demande de restitution du vendeur peut donc être limitée (cas 6 et 7).
Un arrêt indique que, lorsqu’une personne a perdu son droit de propriété et ne peut plus exercer les actions réelles qui en découlent, elle ne peut réclamer des dommages-intérêts au motif que l’exécution de ces actions est devenue impossible (cas 2, arrêt de la Cour suprême rendu en formation plénière le 17 mai 2012, 2010다28604).

Questions fréquentes

Q. Peut-on demander l’enlèvement de déchets enfouis sur un terrain en se fondant sur son droit de propriété ?

Selon un précédent, le seul fait que des déchets résultent d’un remblayage effectué par le passé ne suffit pas à caractériser une atteinte actuelle et persistante au droit de propriété. Il n’est donc pas possible d’en demander l’enlèvement par une action tendant à faire cesser le trouble. Il est indiqué que la réparation doit alors être recherchée par une action en dommages-intérêts.

Cas 4

Q. Si le locataire d’un bâtiment bénéficie de l’opposabilité de son bail, peut-il opposer au propriétaire du terrain son droit d’occuper le bâtiment ?

Un précédent indique que l’opposabilité du droit du locataire d’un bâtiment porte sur le bâtiment et ne confère pas, à elle seule, un droit d’usage du terrain. Selon les circonstances, le propriétaire du terrain peut demander à l’occupant du bâtiment de quitter celui-ci.

Cas 3

Q. Faut-il demander au propriétaire d’un bâtiment construit sans autorisation de quitter le bâtiment ?

Un précédent indique qu’il faut demander au propriétaire du bâtiment sa démolition et la restitution du terrain, et non son expulsion du bâtiment. Il est possible de demander séparément l’expulsion d’une personne qui occupe le bâtiment sans en être propriétaire.

Cas 12, Cas 20

Q. Peut-on demander la démolition d’un bâtiment non immatriculé à la personne qui l’a acheté par la suite plutôt qu’à celle qui l’a construit à l’origine ?

La personne tenue de démolir un bâtiment non immatriculé n’est pas nécessairement celle qui l’a construit à l’origine. La personne qui est en mesure d’en disposer en droit et en fait peut être tenue de le démolir ; dans le précédent, il a été considéré que l’acquéreur du bâtiment se trouvait dans cette situation.

Cas 16, Cas 22

Q. Contre qui faut-il demander la restitution si l’occupant change en cours de procès ?

Un précédent indique qu’une demande de restitution fondée sur une occupation illicite doit être dirigée contre la personne qui détient effectivement le bien. Si l’occupant précédent a transmis la possession et n’occupe plus le bien, la demande doit être dirigée contre l’occupant actuel.

Cas 17

Q. Le vendeur peut-il demander la restitution du terrain même si l’acquéreur n’a pas encore fait inscrire le transfert de propriété ?

L’acquéreur qui a reçu le terrain en exécution du contrat de vente peut avoir le droit de le posséder et de l’utiliser en vertu du contrat, même avant l’inscription du transfert de propriété. Le précédent indique qu’il n’est pas tenu de répondre à la demande de restitution du vendeur en l’absence d’un motif distinct, tel que la résolution du contrat.

Cas 6, Cas 7

Q. Peut-on obtenir, en invoquant son droit de propriété, le remboursement des travaux nécessaires pour prévenir un trouble ?

Un précédent indique que le droit de demander la suppression ou la prévention d’un trouble en vertu de l’article 214 du Code civil (민법 제214조) ne comprend pas le droit de réclamer les frais nécessaires à cette suppression ou à cette prévention. Ces frais ne peuvent donc pas être réclamés sur le seul fondement de cet article.

Cas 10

Q. Après avoir perdu son droit de propriété, peut-on demander des dommages-intérêts à l’ancien propriétaire plutôt que la radiation de l’inscription ?

La jurisprudence citée dans le précédent a considéré que la perte du droit de propriété entraîne également la disparition du fondement des actions réelles, telles que la demande de radiation d’une inscription, de sorte qu’il n’est pas possible de réclamer des dommages-intérêts au motif que l’exécution de ces actions est devenue impossible. Il convient d’abord de vérifier si l’on est toujours titulaire du droit de propriété et quel est le fondement de la demande.

Cas 2

Textes applicables

Code civil, article 214 (민법 제214조)
Code civil, article 390 (민법 제390조)
Loi sur la construction, article 38 (건축법 제38조)
Loi sur la construction, article 39 (건축법 제39조)
Décret d’application de la Loi sur la construction, article 25 (건축법 시행령 제25조)
Règlement relatif à l’inscription et à la gestion du registre des bâtiments, article 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
Règlement relatif à l’inscription et à la gestion du registre des bâtiments, article 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

Points de vigilance

Il faut distinguer la demande visant à faire disparaître les effets d’un dommage ou d’une atteinte survenus par le passé de l’action visant à supprimer la cause d’un trouble qui se poursuit actuellement.
La personne contre laquelle une demande de restitution, d’expulsion ou de démolition doit être dirigée peut varier selon qu’il s’agit de l’occupant effectif, d’un auxiliaire de la possession, du propriétaire du bâtiment ou d’une personne en mesure d’en disposer.
Une demande visant à prévenir un trouble ne peut être admise sur la base d’une simple possibilité théorique ; il faut une probabilité raisonnable reposant sur des éléments objectifs.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).