Récupération et exercice du droit de propriété : les règles essentielles
Basé sur 122 cas de consultation · Mis à jour · Traduit de l’original coréen.
L’attribution et la possibilité de récupérer un droit de propriété ne peuvent pas être déterminées sur la seule base de l’inscription au registre. Il faut aussi examiner le type de prête-nom, les parties au contrat de vente et la question de savoir si un tiers a acquis des droits. Les limites d’un terrain, les biens immobiliers non inscrits et les parties communes d’un immeuble collectif sont également soumis à des critères distincts.
En un coup d’œil
Points clés
- En vertu de la loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, la convention de prête-nom et l’inscription qui en découle sont en principe nulles. Toutefois, lorsque le cocontractant vendeur ignorait l’existence du prête-nom, le transfert de droits réels résultant de l’inscription peut être valable (Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)).
- Même si un prête-nom avait été constitué avant l’entrée en vigueur de la loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, l’absence d’inscription au nom du titulaire réel ou de régularisation dans le délai prévu empêche, après l’expiration de ce délai, de demander l’inscription du transfert de propriété en invoquant la résiliation du prête-nom (affaires 5 et 9).
- Dans le cas d’un prête-nom avec inscription impliquant trois parties, l’annulation de la convention et de l’inscription peut entraîner le retour de la propriété au vendeur. Il faut alors examiner si la personne ayant confié son nom peut exercer ses droits en se fondant sur son droit d’exiger du vendeur l’inscription du transfert de propriété (affaires 2 et 3).
- Si le prête-nom cède le bien immobilier à un tiers, celui-ci peut en principe en acquérir la propriété, qu’il ait ou non eu connaissance de la nullité du prête-nom (Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 4, paragraphe 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항), affaires 13 et 14).
- La question de savoir s’il s’agit d’un prête-nom portant sur le contrat se tranche en fonction de l’identité des parties au contrat de vente. Le fait de savoir qui a payé le prix ou si le vendeur connaissait l’existence du prête-nom ne suffit pas à déterminer l’identité des parties au contrat (affaires 11 et 16).
- Sauf circonstances particulières, l’étendue de la propriété foncière est déterminée d’après les limites et la superficie figurant dans les documents cadastraux, et non d’après l’emplacement réel de la clôture ou les limites d’usage du terrain (affaire 15).
- Pour déterminer si une partie d’un immeuble collectif est commune ou privative, il faut en principe se référer à sa structure et à son usage objectifs au moment où la propriété par lots a été constituée. Le fait qu’une partie commune soit ensuite utilisée à des fins d’habitation ne la transforme pas en partie privative (affaires 20 et 24).
- Toute personne qui trouve un objet perdu doit rapidement le restituer ou le déposer auprès de la police. Si le propriétaire se manifeste, une indemnité peut être réclamée dans les limites prévues par la loi ; si aucun ayant droit ne fait valoir ses droits dans le délai fixé, la personne qui l’a trouvé peut en acquérir la propriété (Loi sur les objets perdus, articles 1, 4, 6, 9 et 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조) ; Code civil, article 253 (민법 제253조)).
Questions fréquentes
Q. Puis-je récupérer, en mettant fin à une convention de prête-nom, un bien immobilier inscrit au nom d’une autre personne il y a longtemps ?
En vertu de la loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, une fois le délai de régularisation expiré, la convention de prête-nom et l’inscription qui en découle sont nulles. Il n’est donc pas possible de demander l’inscription du transfert de propriété en invoquant la résiliation de cette convention. Toutefois, selon le type de prête-nom et l’état actuel des inscriptions, d’autres voies peuvent être envisagées, telles qu’une action en radiation fondée sur le droit de propriété ou une action en restitution de l’enrichissement sans cause.
Q. Si le prête-nom a vendu le bien immobilier à un tiers, puis-je récupérer la propriété ?
En principe, un tiers qui acquiert un bien immobilier auprès du prête-nom peut devenir propriétaire, et la nullité du prête-nom ne peut pas lui être opposée pour l’en empêcher. Il convient toutefois d’examiner au cas par cas si l’acquisition du tiers est affectée par un autre motif de nullité ou par des circonstances particulières, telles qu’une participation active à l’opération.
Q. Si j’ai payé le prix d’achat d’un bien immobilier détenu par prête-nom, suis-je l’acheteur ?
L’identité de l’acheteur se détermine en fonction des parties au contrat de vente. Le fait d’avoir payé le prix ou que le vendeur ait eu connaissance du prête-nom ne suffit pas à faire de la personne ayant confié son nom une partie au contrat. Il faut également examiner les circonstances particulières, notamment à qui les parties entendaient faire produire les effets juridiques du contrat.
Q. Si les limites du terrain inscrit au registre diffèrent de l’emplacement réel de la clôture, lesquelles font foi ?
Sauf circonstances particulières, l’emplacement, le numéro de parcelle, la catégorie, la superficie et les limites d’un terrain sont déterminés d’après les documents cadastraux. Il convient d’apprécier séparément s’il existe des circonstances particulières, par exemple si les parties avaient convenu, lors de la vente, de se référer aux limites matérialisées sur le terrain ou si le plan cadastral comportait une erreur technique.
Q. Puis-je faire inscrire immédiatement la propriété initiale si l’adresse du propriétaire est absente du registre foncier ou si son nom est différent ?
Si le propriétaire ne peut pas être identifié à partir du registre foncier, il est difficile de faire inscrire la propriété initiale sur la seule base de ce document. Il faut envisager de faire rectifier la désignation du propriétaire à la suite d’une enquête ou d’une décision de l’autorité chargée des documents cadastraux ou, selon le cas, d’obtenir un jugement définitif établissant le droit de propriété.
Q. Un abri souterrain d’un immeuble collectif peut-il devenir ma propriété si je l’utilise comme pièce depuis longtemps ?
Si un espace a été aménagé en partie commune au moment où la propriété par lots a été constituée, il ne peut pas devenir une partie privative, même s’il a ensuite été transformé en pièce ou utilisé à des fins d’habitation. Pour déterminer si un sous-sol est une partie commune ou une partie privative distincte, il faut examiner ensemble la structure et l’usage objectif du bâtiment, ainsi que les circonstances existant lors de la vente des lots.
Q. Si la répartition de l’indemnité versée à l’association villageoise de pêcheurs me semble inéquitable, puis-je réclamer directement ma part ?
L’indemnité due à la suite de l’extinction d’un droit de pêche appartient en propriété collective à l’association villageoise de pêcheurs. La répartition prévue par les statuts ou décidée en assemblée générale doit donc être examinée en premier lieu. Plutôt que de réclamer directement sa part, un membre devrait envisager de contester l’existence ou la validité de la décision si la procédure de vote est irrégulière ou si son contenu est manifestement inéquitable.
Q. J’ai trouvé un portefeuille dans un bus. Puis-je le garder si son propriétaire ne se manifeste pas ?
Un portefeuille trouvé doit être rapidement remis à son propriétaire ou déposé auprès de la police. Après son dépôt conformément à la procédure légale et la publication d’un avis, la personne qui l’a trouvé peut en acquérir la propriété si le propriétaire ne fait pas valoir ses droits dans le délai prévu. Toutefois, après cette acquisition, l’objet doit également être récupéré dans le délai fixé.
Q. J’ai acheté un bien immobilier il y a longtemps, mais je ne l’ai pas fait inscrire. Puis-je encore revendiquer la propriété aujourd’hui ?
Comme dans le cas décrit, lorsqu’il s’agit d’une vente antérieure à l’entrée en vigueur du Code civil, l’absence d’inscription dans le délai prévu à compter de son entrée en vigueur peut entraîner la perte du droit de propriété. Il faut toutefois examiner séparément si subsiste le droit de demander l’inscription du transfert de propriété en vertu du contrat de vente, si l’acheteur a pris possession du bien et l’a détenu de façon continue, et si un acquéreur ultérieur a participé activement à une double vente.
Textes applicables
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
- Loi sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel, article 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
- Code civil, article 2 (민법 제2조)
- Code civil, article 162 (민법 제162조)
- Code civil, article 188 (민법 제188조)
- Code civil, article 189 (민법 제189조)
- Code civil, article 215 (민법 제215조)
- Code civil, article 249 (민법 제249조)
- Code civil, article 252 (민법 제252조)
- Code civil, article 253 (민법 제253조)
- Code civil, article 275 (민법 제275조)
Points de vigilance
- Dans les affaires de prête-nom, il faut distinguer le prête-nom avec inscription entre deux parties, le prête-nom avec inscription impliquant trois parties et le prête-nom portant sur le contrat. L’identité des parties au contrat de vente et la connaissance qu’avait le vendeur de l’existence du prête-nom peuvent influer sur l’issue de l’affaire.
- Dans les affaires examinées, le droit de demander l’inscription du transfert de propriété sur le fondement d’une action en restitution de l’enrichissement sans cause était soumis à un délai de prescription de dix ans. Le seul fait d’avoir possédé ou utilisé le bien immobilier ne permet pas de conclure que ce délai de prescription ne court pas.
- Lorsque les limites figurant dans les documents cadastraux diffèrent des limites réelles, ou qu’il est difficile d’identifier le propriétaire à partir du registre foncier, il ne faut pas conclure que l’état des lieux ou une attestation rédigée de manière informelle suffit à établir le droit de propriété ou les limites du terrain.
- L’indemnité pour un objet perdu ne peut plus être réclamée passé un mois après la restitution de l’objet. Même lorsque la propriété d’un objet perdu est acquise, un délai distinct est prévu pour le récupérer.
Cas sources
Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).
- 수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복
- 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의 처분한 경우 명의신탁자의 보호
- 매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
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- 학교법인이 명의수탁자인 경우 허가권을 가지는 관할청의 지위
- 아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
- 사실혼 배우자에게도 부동산 명의신탁이 허용되는지
Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).