Guide sur l’indemnisation immobilière en matière administrative et de projets d’utilité publique

Basé sur 121 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Si un terrain ou un bâtiment est inclus dans un projet d’utilité publique ou fait l’objet d’une décision administrative relative à l’aménagement ou à la construction, il convient de vérifier séparément qui peut être indemnisé, les chefs d’indemnisation, ainsi que les décisions susceptibles de recours et les procédures applicables. Le droit à indemnisation et son montant peuvent varier selon que les terres sont effectivement exploitées, le logement ou l’activité effectivement occupé(e) ou exercé(e), les droits concernés, le stade d’avancement du projet et les conditions d’utilisation du terrain.

Personnes concernées → Propriétaire du terrain → Exploitant effectif → Organisme chargé du projet → Un terrain ou un bâtiment est touché par un projet d’utilité publique → Des pertes agricoles sont-elles liées aux terres expropriées ? → Oui — art. 77, paragraphe 2 → Non → L’expropriation partielle du bâtiment réduit-elle la valeur restante ou impose-t-elle des réparations ? → Oui — art. 75-2 et règlement, art. 35 → Contestez-vous le montant de l’indemnité d’expropriation ? → Oui — art. 83 à 85 → Une indemnisation peut être due pour les pertes agricoles ou le bâtiment restant → Un recours peut être formé contre le montant de l’indemnité → Vérifier qui exploite les terres → Pertes agricoles : en principe, indemnité à l’exploitant effectif ; accord possible si le propriétaire est agriculteur résident de la région → Vérifier la perte et les réparations → Bâtiment restant : vérifier la baiss…

Points clés

L’indemnisation des pertes agricoles est en principe versée à la personne qui exploite effectivement les terres. Si le propriétaire des terres agricoles est un agriculteur résidant dans la région concernée, elle peut être versée selon l’accord conclu entre le propriétaire et l’exploitant (Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 77, paragraphe 2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조 제2항)).
Si l’expropriation d’une partie d’un bâtiment entraîne une baisse de la valeur de la partie restante ou rend des réparations nécessaires, les pertes correspondantes peuvent également être indemnisées. Il est aussi possible, dans certains cas, de demander le rachat du bâtiment restant (Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 75-2, et Règlement d’application de cette loi, article 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조의2, 시행규칙 제35조)).
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’expropriation d’un terrain, il est possible de former un recours auprès de la Commission centrale d’expropriation des terrains après réception de la décision, ou d’introduire un recours contentieux administratif. Dans une action visant à faire réviser le montant de l’indemnité, le défendeur peut être l’organisme chargé du projet ou le propriétaire du terrain ou une personne concernée (Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 83 à 85 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조~제85조)).
Lors de l’évaluation de l’indemnité pour un terrain destiné à être exproprié, il n’est pas toujours nécessaire de tenir compte des transactions portant sur des terrains voisins ou de précédents d’indemnisation. Toutefois, ces éléments peuvent être pris en considération s’il s’agit de données correspondant à des prix normaux susceptibles d’influencer l’évaluation (arrêt de la Cour suprême cité dans le cas).
Pour l’indemnité de réinstallation et les frais de déménagement, il convient d’examiner le type de projet et les conditions auxquelles doivent répondre les bénéficiaires. Dans certains cas, une personne ayant droit à une indemnité en espèces dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine peut également en bénéficier. Pour le propriétaire, la question peut être de savoir s’il a conservé la propriété et occupé le bâtiment entre la mise à disposition et la publication du plan de rénovation et le moment de l’indemnisation (cas n° 21 et 24).
Même une autorisation de construire ou une autorisation modificative tenant lieu d’autorisation de réaliser des travaux d’aménagement peut être refusée si le projet ne respecte pas les critères applicables à ces travaux. Toutefois, un refus fondé uniquement sur la difficulté alléguée, de manière générale, à élaborer un plan d’ensemble peut être illégal (cas n° 23).
Un plan administratif ou le classement d’une zone soumise à autorisation pour les transactions foncières peut faire l’objet d’un recours contentieux administratif selon qu’il a ou non un effet direct sur les droits et obligations. Même lorsque l’urbanisme relève d’un pouvoir discrétionnaire, la mise en balance des intérêts et le principe de proportionnalité doivent être respectés (cas n° 7 et 14).
Les préjudices résultant de l’utilisation d’un terrain sans autorisation avant la prise d’effet de l’expropriation peuvent être distingués de l’indemnisation des pertes dans le cadre de la procédure de décision d’expropriation et peuvent relever d’une demande de dommages-intérêts en droit civil ou de restitution d’un enrichissement injustifié (cas n° 20).

Questions fréquentes

Q. J’ai loué des terres agricoles et les ai exploitées moi-même : qui perçoit l’indemnité pour pertes agricoles ?

En principe, l’indemnité pour pertes agricoles est versée à la personne qui exploite effectivement les terres. Toutefois, si le propriétaire des terres agricoles est un agriculteur résidant dans la région concernée, le propriétaire et l’exploitant effectif peuvent convenir de la personne qui percevra l’indemnité. Il convient de distinguer l’indemnisation du terrain lui-même de celle des pertes agricoles et des cultures.

Cas 1

Q. Puis-je être indemnisé si la valeur du bâtiment restant diminue après l’expropriation d’une partie du bâtiment ?

Si une partie d’un ensemble de bâtiments appartenant au même propriétaire est acquise ou utilisée et que la valeur de la partie restante diminue ou que celle-ci subit un préjudice, ce préjudice peut être indemnisé. Les frais de réparation de la partie restante peuvent également être pris en compte. Si le total du préjudice et des frais de réparation dépasse la valeur du bâtiment restant, celui-ci peut, dans certains cas, être racheté.

Cas 2

Q. Quelles démarches puis-je entreprendre si je considère que l’indemnité d’expropriation de mon terrain est trop faible ?

En cas de désaccord avec la décision d’expropriation, un recours peut être présenté à la Commission centrale d’expropriation des terrains dans les 30 jours suivant la réception de l’expédition authentique de la décision. Il est également possible d’introduire un recours contentieux administratif sans former de recours préalable. Le délai pour saisir le juge après réception de la décision dépend des dispositions de la loi relative aux projets d’utilité publique citées dans le cas ; il convient donc de vérifier le délai applicable.

Cas 17, Cas 18

Q. Un bâtiment construit sans permis peut-il être indemnisé s’il est inclus dans un projet d’utilité publique ?

Le cas explique qu’un bâtiment ne peut pas être automatiquement exclu du droit à indemnisation au seul motif qu’il a été construit sans permis. L’appréciation peut toutefois varier en fonction des circonstances concrètes, notamment de la légalité du bâtiment, de la date et des conditions de sa construction ainsi que de son état d’utilisation.

Cas 5

Q. Une personne ayant droit à une indemnité en espèces dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine peut-elle aussi percevoir une indemnité de réinstallation et des frais de déménagement ?

Le cas explique qu’une personne ayant droit à une indemnité en espèces et propriétaire d’un bâtiment à usage d’habitation dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine peut percevoir une indemnité de réinstallation et des frais de déménagement si elle a transféré la propriété dans le cadre d’un accord d’indemnisation en espèces ou si le bâtiment a été exproprié faute d’accord. Par ailleurs, pour déterminer si le propriétaire a droit à l’indemnité de réinstallation, il peut être nécessaire d’établir qu’il a conservé la propriété et occupé le bâtiment sans interruption entre la mise à disposition et la publication du plan de rénovation et le moment de l’indemnisation du bâtiment.

Cas 21, Cas 24

Q. L’autorisation d’agrandir un bâtiment peut-elle être refusée en raison d’un engagement écrit remis lors de l’obtention du permis de construire ?

Lorsqu’une autorisation de construire ou une autorisation d’utilisation, qui relève d’une compétence liée, est assortie de conditions sans fondement légal, ces conditions peuvent être dépourvues d’effet. Il peut donc être illégal de refuser une demande au seul motif d’un engagement écrit établi de manière abusive. Toutefois, l’appréciation peut être différente lorsqu’un impératif d’intérêt public exceptionnellement important est reconnu par ailleurs.

Cas 9

Q. Peut-on contester devant le juge administratif le classement d’une zone soumise à autorisation pour les transactions foncières ou une décision d’urbanisme ?

Le cas explique que le classement d’une zone soumise à autorisation pour les transactions foncières peut faire l’objet d’un recours contentieux administratif, car il impose directement des restrictions légales aux transactions et à l’utilisation des terrains. Une décision d’urbanisme peut également restreindre concrètement l’exercice de droits ; toutefois, les plans laissant une marge d’appréciation, il convient de vérifier l’existence de motifs d’illégalité, par exemple l’absence de mise en balance des intérêts ou un manque d’objectivité et de légitimité.

Cas 7, Cas 14

Q. Si l’organisme chargé du projet a entrepris des travaux sur le terrain avant la décision d’expropriation, puis-je obtenir une indemnisation dans le cadre de cette décision ?

Le cas explique que les préjudices résultant de l’utilisation d’un terrain sans autorisation avant la prise d’effet de l’expropriation ne peuvent pas être réclamés au titre de l’indemnisation dans le cadre de la procédure de décision d’expropriation. Il convient alors d’examiner séparément s’il est possible de demander des dommages-intérêts en droit civil ou la restitution d’un enrichissement injustifié.

Cas 20

Q. L’indemnité d’expropriation d’un terrain utilisé comme route est-elle toujours réduite ?

Non. Une évaluation à la baisse peut être appliquée si le terrain constitue une voie privée de fait et si des raisons objectives, au regard de diverses circonstances telles que les conditions de sa création ou son mode d’utilisation, justifient de l’évaluer à un montant inférieur à celui des terrains voisins. Le simple fait qu’il ait servi au passage n’entraîne pas systématiquement une réduction.

Cas 22

Textes applicables

Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 2, paragraphe 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 50 et 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 61, 64 et 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 73, 75 et 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 76, 77 et 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
Loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 81 à 85 et 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
Règlement d’application de la loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 26, 33 et 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
Règlement d’application de la loi relative à l’acquisition de terrains, etc. et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, articles 37 à 41, 44 à 48, 54 et 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
Loi relative à la récupération des plus-values résultant de l’aménagement, article 5, paragraphe 3, et décret d’application de cette loi, article 4, paragraphe 1 (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
Loi sur l’aménagement et l’utilisation du territoire national, articles 56 à 58, 64, 117 et 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
Loi sur le contentieux administratif, articles 2, 3 et 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)

Points de vigilance

Les recours contre une décision d’expropriation et les demandes de réexamen de la valeur foncière officielle individuelle sont soumis à des délais. Il convient donc de vérifier en premier lieu la date de réception de la décision ou de sa publication officielle.
L’indemnisation des pertes et les dommages-intérêts pour acte illicite peuvent relever de fondements et de procédures différents. Il convient donc de déterminer si les préjudices causés par l’utilisation ou les travaux réalisés avant l’expropriation peuvent être réclamés dans le cadre de la décision d’expropriation.
Le droit à indemnisation peut varier selon que les terres sont effectivement exploitées, le logement ou l’activité effectivement occupé(e) ou exercé(e), la date d’obtention d’une autorisation ou du dépôt d’une déclaration, la date de publication de l’avis relatif au projet et les conditions d’utilisation du terrain.
Les cas citent également des décisions de justice rendues sous l’empire de textes abrogés et des dispositions législatives en vigueur à différentes périodes. Pour une affaire concrète, il convient de vérifier les textes applicables à la période concernée ainsi que la procédure actuellement en vigueur.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).