Guide de l’intermédiation immobilière : obligations et honoraires de l’intermédiaire

Basé sur 50 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

L’agent immobilier agréé exerçant à titre professionnel doit vérifier et expliquer avec exactitude les éléments importants relatifs aux droits sur le bien concerné, ainsi qu’aux restrictions applicables à la transaction et à son utilisation. S’il cause un préjudice en négligeant ces obligations, sa responsabilité en réparation peut être engagée. Les honoraires d’intermédiation doivent être appréciés au regard de la conclusion du contrat, de la contribution de l’intermédiaire et du plafond légal.

Parties concernées → Client → Agent immobilier agréé → Assistant d’agence ou mandataire → Intermédiation immobilière : vérifier le bien et déterminer si des honoraires sont dus → Les éléments importants ont-ils été vérifiés et expliqués exactement ? → Oui — article 25 → Non — article 25 → Contrat d’intermédiation, contrat conclu et lien causal réunis ? → Oui → Non — exception possible si rôle déterminant → La transaction est-elle annulée ou résiliée à cause d’une intention ou négligence de l’agent ? → Oui — article 32 → Non — article 32 → Manquement préjudiciable : réparation possible ; honoraires parfois refusés → Honoraires à apprécier selon les critères et le plafond légal → Droits, état et restrictions du bien → Pouvoir du mandataire et informations des locataires → Qualification, méthode de calcul et plafond → Vérifier les pièces et expliquer exactement → Contrôler les pouvoirs, dé…

Points clés

L’agent immobilier agréé exerçant à titre professionnel doit traiter les missions d’intermédiation qui lui sont confiées avec la diligence d’un bon administrateur et les accomplir avec loyauté et bonne foi (Code civil, article 681 (민법 제681조) ; Loi sur les agents immobiliers agréés, article 29, paragraphe 1 (공인중개사법 제29조 제1항)).
Il doit vérifier l’état, l’emplacement et les droits relatifs au bien concerné, ainsi que les restrictions légales applicables à sa transaction ou à son utilisation, présenter les pièces justificatives et fournir des explications exactes (Loi sur les agents immobiliers agréés, article 25 (공인중개사법 제25조) ; affaires 1, 5 et 17).
Les droits qui ne ressortent pas du registre foncier peuvent également devoir être vérifiés et expliqués s’ils sont importants pour apprécier la transaction. C’est notamment le cas des affaires où il faut vérifier les dépôts de garantie et les périodes de bail des locataires précédents d’un logement collectif (affaires 6 et 19).
Lorsqu’un mandataire conclut le contrat, il faut vérifier qu’il dispose du pouvoir de représentation. Si un préjudice est causé dans l’exercice de ses fonctions par un assistant d’agence, celui-ci et l’agent immobilier agréé qui l’emploie peuvent tous deux être tenus responsables (affaires 18 et 23).
Pour réclamer des honoraires d’intermédiation, il importe en principe qu’il existe un contrat d’intermédiation, que le contrat faisant l’objet de l’intermédiation ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité d’intermédiation et la conclusion du contrat. Toutefois, selon la jurisprudence, dans un cas particulier où l’intermédiaire a joué un rôle déterminant, mais n’a pas pu participer à la finalisation pour une raison qui ne lui est pas imputable, il peut réclamer des honoraires correspondant aux actes d’intermédiation déjà accomplis (affaires 4 et 22).
Le fait que les parties résilient entre elles un contrat après sa conclusion ne suffit pas à faire disparaître automatiquement les honoraires d’intermédiation. Toutefois, si la transaction devient nulle, est annulée ou résiliée en raison d’une intention ou d’une négligence de l’agent immobilier agréé exerçant à titre professionnel, celui-ci peut ne pas avoir droit aux honoraires (Loi sur les agents immobiliers agréés, article 32 (공인중개사법 제32조) ; affaire 24).
Les honoraires d’intermédiation doivent être fixés dans le respect du plafond légal, après vérification de la méthode de calcul du montant de la transaction et de la nature du bien concerné. Les honoraires convenus par une personne non qualifiée et non inscrite qui exerce une activité d’intermédiation sans inscription peuvent voir leur effet limité (affaires 3, 10, 11 et 16).
Même lorsqu’aucun honoraire n’est perçu pour l’intermédiation, l’obligation de vérification et d’explication ne disparaît pas automatiquement. Toutefois, si l’acte consistant à conclure un contrat en qualité de partie à la transaction ne constitue pas objectivement une activité d’intermédiation, il peut être difficile d’obtenir le versement d’une indemnité du fonds de mutualisation (affaires 9 et 14).

Questions fréquentes

Q. Puis-je demander des dommages-intérêts si l’intermédiaire m’a indiqué une superficie ou une orientation erronée ?

La superficie et l’orientation étant des caractéristiques essentielles du bien faisant l’objet de l’intermédiation, elles doivent être vérifiées avec exactitude et expliquées. Si une explication erronée ou une mention inexacte dans la fiche de vérification et d’explication a causé un préjudice, la responsabilité en réparation peut être engagée. Toutefois, si une faute des parties à la transaction a contribué à la survenance ou à l’aggravation du préjudice, le montant de l’indemnisation peut être réduit.

Cas 5, Cas 17

Q. Lorsque je loue un logement collectif, puis-je demander à l’intermédiaire de vérifier les informations concernant les locataires précédents ?

Dans l’affaire concernée, il a été considéré que l’intermédiaire devait demander au bailleur les documents relatifs au dépôt de garantie du locataire précédent ainsi qu’aux dates de début et de fin du bail, les vérifier, puis les expliquer et les présenter au locataire. Même s’il ne parvient pas à obtenir ces documents, il doit en mentionner l’absence dans la fiche de vérification et d’explication.

Cas 6

Q. Puis-je demander des dommages-intérêts à l’intermédiaire même si je ne lui ai pas versé d’honoraires ?

Le fait de ne pas avoir perçu d’honoraires d’intermédiation ne signifie pas automatiquement que l’obligation de vérification et d’explication, ni la responsabilité en réparation découlant de son manquement, disparaît. L’affaire concernée précise que cette obligation peut également s’appliquer à une intermédiation gratuite.

Cas 9, Cas 24

Q. Si j’ai signé un contrat avec une personne qui se disait mandataire du bailleur, mais qui n’avait en réalité aucun pouvoir de représentation, l’intermédiaire est-il également responsable ?

L’intermédiaire doit vérifier que la personne qui se présente comme mandataire l’est effectivement et qu’elle a le pouvoir de conclure le contrat. S’il néglige ces vérifications et que le locataire subit un préjudice, sa responsabilité en réparation peut être engagée.

Cas 18

Q. Puis-je récupérer les honoraires d’intermédiation si le contrat de vente est résilié par la suite ?

Si le contrat a été valablement conclu puis résilié d’un commun accord entre les parties, les honoraires peuvent rester dus. Toutefois, si la transaction est devenue nulle, a été annulée ou résiliée en raison d’une intention ou d’une négligence de l’agent immobilier agréé exerçant à titre professionnel, celui-ci peut ne pas avoir droit aux honoraires.

Cas 24

Q. Si nous avons convenu d’honoraires d’intermédiation supérieurs au plafond légal, dois-je les payer intégralement ?

Selon l’affaire concernée, un accord portant sur des honoraires supérieurs au plafond légal peut être privé d’effet pour la partie qui dépasse ce plafond. Le plafond applicable et le calcul du montant de la transaction doivent être vérifiés en fonction de la nature du bien concerné et des règles applicables.

Cas 3, Cas 11

Q. La transaction a été interrompue juste avant la rédaction du contrat, puis les parties ont conclu entre elles : dois-je payer des honoraires d’intermédiation ?

En principe, la conclusion du contrat est une condition pour réclamer des honoraires. Toutefois, selon la jurisprudence, dans des circonstances particulières où l’intermédiaire a joué un rôle déterminant dans la conclusion du contrat, mais n’a pas pu participer à la rédaction du contrat final pour une raison qui ne lui est pas imputable, il peut réclamer des honoraires proportionnés aux actes d’intermédiation déjà accomplis.

Cas 4, Cas 22

Q. L’intermédiaire a conclu lui-même le contrat en qualité de bailleur : puis-je réclamer une indemnité à l’association des agents immobiliers agréés ?

Une affaire a considéré que le fait, pour l’exploitant d’une agence immobilière, de conclure lui-même un contrat en qualité de partie à la transaction ne constitue pas, à lui seul, une activité d’intermédiation au seul motif que le nom de l’agence figure sur le contrat ou qu’une fiche de vérification et d’explication a été établie. Il importe de déterminer si, objectivement, cette personne a mis les parties en relation ou servi d’intermédiaire dans la transaction.

Cas 14

Q. Un professionnel de l’intermédiation peut-il être puni pour exercice sans inscription même s’il n’a pas perçu d’honoraires ?

La jurisprudence citée dans l’affaire précise que lorsqu’une personne s’est seulement engagée à percevoir des honoraires, ou en a demandé le paiement, sans les avoir effectivement perçus, elle ne peut pas être punie sur le fondement de la disposition pénale applicable à l’exercice d’une activité d’intermédiation sans inscription. Cette conclusion concerne la sanction pénale dans l’affaire en question et ne signifie pas que toute autre responsabilité juridique est exclue.

Cas 25

Textes applicables

Code civil, article 681 (민법 제681조)
Code civil, article 686, paragraphe 3 (민법 제686조 제3항)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 2, paragraphe 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 9 (공인중개사법 제9조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 15, paragraphe 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 25 (공인중개사법 제25조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 26 (공인중개사법 제26조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 29, paragraphe 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 30 (공인중개사법 제30조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 32 (공인중개사법 제32조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 33 (공인중개사법 제33조)
Loi sur les agents immobiliers agréés, article 48 (공인중개사법 제48조)
Décret d’application de la loi sur les agents immobiliers agréés, article 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
Décret d’application de la loi sur les agents immobiliers agréés, article 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
Règlement d’application de la loi sur les agents immobiliers agréés, article 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

Points de vigilance

Les affaires citées comprennent des dispositions légales antérieures ainsi que des taux et des transactions applicables dans certaines régions à l’époque. Il convient donc de vérifier séparément les plafonds d’honoraires et les textes actuellement en vigueur.
Avant de signer le contrat, il est recommandé de vérifier directement que le numéro du logement, sa superficie et son orientation correspondent aux mentions figurant dans les documents officiels, et que les droits concernés ainsi que le pouvoir de représentation ont été vérifiés.
L’existence et le montant d’un droit à réparation peuvent dépendre non seulement du manquement de l’intermédiaire à ses obligations, mais aussi du lien de causalité avec le préjudice et de la faute du mandant.
Le délai de prescription applicable à une demande de paiement au titre d’une assurance de garantie ou d’un fonds de mutualisation peut varier selon la date du contrat et la législation applicable. Il convient de le vérifier et de ne pas appliquer automatiquement à une affaire actuelle le délai mentionné dans les affaires citées.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).