Prescription acquisitive immobilière : guide essentiel sur les 20 ans de possession et l’inscription au registre foncier

Points clés

• La prescription acquisitive immobilière est un mécanisme permettant d’acquérir la propriété d’un bien immobilier après 20 ans de possession à titre de propriétaire, paisible et publique, sous réserve de procéder à l’inscription au registre foncier (Code civil, article 245, paragraphe 1 (민법 제245조 제1항)).
• Le possesseur est en principe présumé posséder à titre de propriétaire. Cette présomption peut toutefois être renversée s’il est établi qu’il savait que sa possession était sans droit ou que, compte tenu du titre de possession et des circonstances, il n’avait pas l’intention d’écarter le droit de propriété d’autrui (Code civil, article 197, paragraphe 1 (민법 제197조 제1항)).
• Le successeur dans la possession peut invoquer sa propre possession seulement ou y ajouter celle de son prédécesseur. Dans ce dernier cas, il reprend également les vices de cette possession (Code civil, article 199 (민법 제199조)).
• Le seul fait que le propriétaire change pendant la période de possession n’interrompt pas la prescription en cours. Toutefois, si un tiers fait inscrire le transfert de propriété après l’acquisition de la prescription, mais avant l’inscription du droit du possesseur, il n’est en principe pas possible d’opposer à ce tiers l’acquisition de la prescription.
• Même une fois la prescription acquisitive acquise, la propriété n’est pas transférée immédiatement tant que l’inscription n’a pas été effectuée. En principe, il faut demander l’inscription du transfert de propriété contre la personne qui était propriétaire au moment de l’acquisition de la prescription.
• Même lorsque le transfert de propriété à un tiers après l’acquisition de la prescription empêche de la lui opposer, le possesseur peut invoquer une seconde prescription acquisitive s’il continue à posséder le bien pendant 20 ans, en prenant la date du changement de propriétaire comme nouveau point de départ.
• Parmi les biens de l’État, les biens administratifs ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription acquisitive, tandis que les biens ordinaires peuvent en faire l’objet si les conditions sont réunies. Les biens administratifs des collectivités locales ne peuvent pas non plus être acquis par prescription (Loi sur les biens de l’État, article 7, paragraphe 2 (국유재산법 제7조 제2항) ; Loi sur la gestion des biens et du matériel des collectivités locales, article 6, paragraphe 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)).
• La prescription acquisitive peut être reconnue sur une partie d’un terrain, mais les parties communes d’un immeuble en copropriété ne peuvent pas faire l’objet d’une acquisition de propriété par prescription. La prescription acquisitive d’une servitude de passage peut être envisagée uniquement lorsqu’un état de fait objectif, consistant à aménager et à utiliser un passage, s’est poursuivi (Code civil, article 294 (민법 제294조)).

Questions fréquentes

Textes applicables

• Code civil, article 186 (민법 제186조)
• Code civil, article 187 (민법 제187조)
• Code civil, article 197, paragraphe 1 (민법 제197조 제1항)
• Code civil, article 199 (민법 제199조)
• Code civil, article 245, paragraphes 1 et 2 (민법 제245조 제1항·제2항)
• Code civil, article 247, paragraphe 1 (민법 제247조 제1항)
• Code civil, article 252, paragraphe 2 (민법 제252조 제2항)
• Code civil, article 291 (민법 제291조)
• Code civil, article 294 (민법 제294조)
• Code civil, articles 1053 à 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
• Loi sur l’enregistrement immobilier, article 65 (부동산등기법 제65조)
• Loi sur les biens de l’État, article 6 (국유재산법 제6조)
• Loi sur les biens de l’État, article 7, paragraphe 2 (국유재산법 제7조 제2항)
• Loi sur les biens de l’État, article 12, paragraphes 1 et 2 (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
• Loi sur la gestion des biens et du matériel des collectivités locales, article 6, paragraphe 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)

Points de vigilance

• Il ne faut pas considérer que 20 ans de possession entraînent automatiquement l’acquisition de la propriété. Il convient de vérifier la nature et la durée de la possession et d’examiner s’il y a lieu de demander l’inscription du droit.
• Le changement de propriétaire avant l’acquisition de la prescription et le transfert de propriété à un tiers, après cette acquisition mais avant l’inscription, ont des effets juridiques différents.
• Lorsqu’on cumule la période de possession d’un prédécesseur, on peut également reprendre les vices affectant cette possession. Le point de départ peut varier selon la date du changement de possesseur ou de titulaire inscrit.
• Pour les terrains appartenant à l’État ou à une collectivité locale, l’issue peut varier selon la catégorie du bien et les circonstances de la possession. Il faut donc déterminer s’il s’agit d’un bien administratif ou ordinaire et vérifier également si la possession est exercée à titre de propriétaire.

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Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

1. 각 공유자에 대한 점유취득시효 기산점을 달리하여 주장할 수 있는지
2. 취득시효 완성 후 토지가 수용될 경우 시효취득자의 소유권 주장방법
3. 부동산의 일부에 대하여도 점유취득시효가 인정될 수 있는지
4. 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 있는지 여부
5. 점유취득시효 완성 후 상속등기에 이의하지 않은 경우 타주점유인지
6. 자기 소유의 부동산에 대하여 시효취득이 가능한지
7. 취득시효 완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장 가능한지
8. 미등기·미등록 토지 점유시효취득자의 권리행사 방법
9. 국유재산도 점유취득시효의 대상이 될 수 있는지
10. 타인 소유 토지를 매수한 경우 자주점유의 추정이 번복되는지
11. 20년 이상 경작한 토지에 대한 점유취득시효 완성 여부
12. 부동산소유권이전등기 후 일정기간 점유할 때 등기부취득시효
13. 취득시효 완성된 명의신탁 부동산이 새로운 명의수탁자로 변경된 경우
14. 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대하여 시효취득이 가능한지
15. 타인 토지 위의 무단건축물 양수 후 점유취득시효주장이 가능한지
16. 이주대책으로 점유한 토지에 대한 점유취득시효 주장이 가능한지
17. 부동산의 취득시효 기간 중 원소유자가 설정한 근저당권의 효력
18. 등기부취득시효 완성 후 그 등기명의가 불법 말소된 경우 소유권 상실 여부
19. 취득시효 완성된 토지 상속인이 제3자를 거쳐 이전등기 한 경우의 효력
20. 토지에 대한 점유취득시효 완성 전 상속인명의로 등기 된 때 시효취득 여부
21. 점유취득시효완성 후 소유자 변동된 경우 2차 점유취득시효 기산점
22. 국가가 토지를 20년간 점유하여 취득시효가 완성된 경우, 국가 소유로 등기가 이루어지기 전에 토지 소유자가 하천편입토지 보상 ...
23. 새마을운동의 일환으로 개설된 도로를 폐쇄할 경우 대응방법
24. 국가나 지방자치단체가 토지의 취득절차에 관한 자료를 제출하지 못하는 경우, 자주점유 추정이 번복되는지 여부
25. 집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지 여부