Guide sur les effets et la distribution liés à la saisie conservatoire immobilière

Basé sur 16 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La saisie conservatoire immobilière limite le pouvoir du débiteur de disposer de son bien, et les actes de disposition postérieurs à la saisie ont un effet limité dans les rapports avec le créancier bénéficiaire de la saisie. Toutefois, la distribution ou le résultat de l’exécution peut varier selon le montant de la créance visé par la saisie, le moment de l’exécution et l’état du bien concerné.

Parties → Créancier bénéficiaire → Débiteur → Tiers acquéreur éventuel → Un immeuble est frappé d’une saisie conservatoire Une vente ou une expropriation survient → Le bien a-t-il été transféré à un tiers après la saisie ? → oui → La saisie conserve un effet contre le créancier, dans les limites de son périmètre et de son rang → non → Le terrain saisi a-t-il été exproprié ? → oui — art. 45, par. 1 → Une démarche distincte est nécessaire pour préserver le droit ou obtenir la distribution → La saisie a-t-elle été inscrite avant la première décision d’ouverture de la vente ? → oui — art. 88, par. 1 et art. 148 → non — art. 88, par. 1 → Vérifier le plafond de distribution après transfert → Le montant distribué est en principe limité à la créance indiquée dans la décision de saisie → Vérifier les droits conservés par le débiteur → Il peut utiliser le bien, l’administrer et en tirer des reven…

Points clés

Même après l’exécution d’une saisie conservatoire immobilière, le débiteur peut utiliser le bien concerné, l’administrer et en tirer des revenus ; seul son pouvoir d’en disposer est limité (Loi sur l’exécution civile, articles 291 et 83, paragraphe 2 (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)).
Même si le bien immobilier est transféré à un tiers après la saisie conservatoire, ce transfert n’est pas entièrement nul ; l’interdiction de disposer attachée à la saisie produit effet dans les rapports avec le créancier bénéficiaire de celle-ci (cas 2 et 10 ; arrêt de la Cour suprême du 9 juin 1987, 86다카2570).
Si la propriété du bien immobilier est transférée à un tiers après la saisie conservatoire, le montant pouvant être distribué au créancier bénéficiaire de la saisie sur le prix de vente est en principe limité au montant de la créance indiqué dans la décision de saisie conservatoire. L’interdiction de disposer attachée à la saisie ne s’étend pas aux intérêts ni aux frais de procédure excédant ce montant (cas 2 et 10 ; arrêt de la Cour suprême du 10 novembre 1998, 98다43441).
Le créancier dont la saisie conservatoire a été inscrite avant l’inscription de la première décision d’ouverture de la procédure de vente aux enchères fait partie des créanciers pouvant recevoir une distribution même s’il n’en a pas présenté la demande ; le montant à distribuer peut être consigné. Le créancier dont la saisie conservatoire est inscrite après cette première inscription doit présenter une demande de distribution (Loi sur l’exécution civile, article 88, paragraphe 1, article 148, article 160, paragraphe 1, point 2, et article 161, paragraphe 1 (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)).
Si un terrain frappé d’une saisie conservatoire est exproprié, la saisie portant sur le terrain cesse de produire effet et ne s’étend pas automatiquement à l’indemnité d’expropriation. Il faut demander séparément la saisie conservatoire de la créance d’indemnisation (Loi relative à l’acquisition de terrains et autres biens et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 45, paragraphe 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항) ; arrêt de la Cour suprême du 10 septembre 2009, 2006다61536, 61543).
Un bâtiment non inscrit au registre foncier peut également faire l’objet d’une mesure conservatoire s’il appartient au débiteur, présente en substance et en apparence les caractéristiques d’un bâtiment et si son numéro de lot, sa structure et sa superficie sont reconnus comme correspondant, au regard des usages sociaux, aux éléments du permis de construire ou de la déclaration de travaux. Selon le cas cité, un bâtiment illégal pour lequel aucun permis de construire régulier n’a été obtenu ou aucune déclaration régulière n’a été effectuée ne peut pas faire l’objet d’une saisie conservatoire (Loi sur l’exécution civile, article 81, paragraphe 1, point 2 et paragraphe 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항) ; Règlement d’application de la loi sur l’exécution civile, article 218 (민사집행규칙 제218조)).
Sauf circonstances particulières, une saisie conservatoire portant sur la partie privative d’un immeuble divisé en lots peut également produire effet sur le droit accessoire qu’est le droit sur le terrain (Code civil, article 100, paragraphe 2 (민법 제100조 제2항) ; Loi sur la propriété et la gestion des immeubles collectifs, article 20, paragraphes 1 et 2 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항) ; arrêt de la Cour suprême du 26 octobre 2006, 2006다29020).
Lorsque l’inscription de la saisie conservatoire est radiée à la suite d’une vente aux enchères, la cause d’interruption de la prescription liée à la saisie prend fin à ce moment-là, sauf circonstances particulières. Le seul fait que le montant distribué ait été consigné ne prolonge pas l’effet interruptif de la prescription (Code civil, article 168 (민법 제168조) ; arrêt de la Cour suprême du 14 novembre 2013, 2013다18622).

Questions fréquentes

Q. Si un terrain frappé d’une saisie conservatoire est exproprié, la saisie s’étend-elle automatiquement à l’indemnité ?

Non. Lorsque le terrain est exproprié, la saisie conservatoire portant sur celui-ci cesse de produire effet et ne s’étend pas automatiquement à la créance d’indemnisation de l’expropriation. Pour préserver l’indemnité, il faut engager une procédure distincte de saisie conservatoire de cette créance.

Cas 1

Q. Si un bien immobilier ayant fait l’objet d’une saisie conservatoire est transféré à une autre personne puis vendu aux enchères, puis-je recevoir une part du prix ?

Cela peut être possible. Le créancier bénéficiaire de la saisie conservatoire peut engager une exécution forcée contre le débiteur saisi ou recevoir une distribution dans une procédure de vente aux enchères engagée à la demande du créancier d’un acquéreur ultérieur. Toutefois, l’étendue de l’interdiction de disposer attachée à la saisie conservatoire et le montant susceptible d’être distribué sont limités au montant de la créance indiqué dans la décision de saisie conservatoire.

Cas 2, Cas 10

Q. Si, dans ma demande de saisie conservatoire, je n’ai indiqué que le principal, les intérêts et les frais de procédure me seront-ils également distribués par la suite ?

Lorsque la propriété du bien immobilier est transférée à un tiers après la saisie conservatoire, l’interdiction de disposer attachée à cette saisie ne s’étend pas aux intérêts ni aux frais de procédure qui excèdent le montant de la créance indiqué dans la décision de saisie conservatoire. Ces montants excédentaires ne peuvent donc pas être distribués sur le prix de vente du bien immobilier en se fondant sur la saisie conservatoire.

Cas 2

Q. J’ai fait inscrire une saisie conservatoire immobilière avant la vente aux enchères, mais j’ai omis de demander une distribution. Serai-je exclu de la répartition ?

Le créancier bénéficiaire d’une saisie conservatoire inscrite avant l’inscription de la première décision d’ouverture de la procédure de vente aux enchères fait partie des créanciers pouvant recevoir une distribution, même s’il n’a pas présenté de demande de distribution. En revanche, le créancier dont la saisie conservatoire a été inscrite après cette première inscription doit présenter une telle demande.

Cas 3

Q. Un bâtiment non inscrit au registre foncier ou inachevé peut-il faire l’objet d’une saisie conservatoire ?

Même un bâtiment non inscrit au registre foncier ou dont la construction n’a pas encore été approuvée peut faire l’objet d’une saisie conservatoire s’il appartient au débiteur, présente en substance et en apparence les caractéristiques d’un bâtiment, et si son numéro de lot, sa structure et sa superficie sont reconnus comme correspondant, au regard des usages sociaux, aux éléments indiqués dans le permis de construire ou la déclaration de travaux. La demande peut nécessiter des documents prouvant la propriété et indiquant le numéro de lot, la structure et la superficie du bâtiment, ainsi que le permis de construire ou la déclaration de travaux.

Cas 4, Cas 6

Q. Un bâtiment illégal peut-il faire l’objet d’une saisie conservatoire immobilière ?

Selon le cas cité, un bâtiment illégal pour lequel le permis de construire ou la déclaration de travaux requis n’a pas été obtenu(e) ou effectué(e) ne peut pas faire l’objet d’une saisie conservatoire immobilière. Il convient de distinguer les bâtiments non inscrits au registre foncier des bâtiments illégaux.

Cas 15

Q. J’ai fait pratiquer une saisie conservatoire uniquement sur une partie privative. Produit-elle également effet sur le droit sur le terrain constitué ultérieurement ?

Sauf circonstances particulières, une décision de saisie conservatoire portant sur une partie privative peut également produire effet sur le droit accessoire qu’est le droit sur le terrain. Il peut en être autrement, par exemple, lorsqu’un règlement prévoit que le droit d’usage du terrain peut être cédé séparément de la partie privative.

Cas 8

Q. Même si une saisie conservatoire immobilière est pratiquée, le débiteur peut-il habiter le bien ou l’administrer ?

Selon le cas cité, même si un bien immobilier fait l’objet d’une saisie conservatoire, le débiteur peut l’utiliser, l’administrer et en tirer des revenus. Seul son pouvoir d’en disposer est limité.

Cas 16

Q. Après la radiation de l’inscription de la saisie conservatoire et la consignation du montant distribué, l’interruption de la prescription continue-t-elle de produire effet ?

En règle générale, la radiation de l’inscription de la saisie conservatoire met fin à la cause d’interruption de la prescription liée à cette saisie, et un nouveau délai de prescription commence alors à courir. Le seul fait que la part distribuée ait été consignée ne prolonge pas l’effet interruptif de la prescription.

Cas 5

Q. Comment un petit locataire entré dans un logement après qu’une saisie conservatoire a déjà été pratiquée reçoit-il sa part de la distribution ?

Selon le cas cité, après avoir reçu la distribution prioritaire prévue par la loi, le petit locataire reçoit le solde de son dépôt de garantie au même rang que la créance faisant l’objet de la saisie conservatoire antérieure. Le montant concret de la distribution peut varier selon le logement concerné, le bail et les conditions prévues par la législation applicable.

Cas 12

Textes applicables

Loi relative à l’acquisition de terrains et autres biens et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 40, paragraphe 2, point 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
Loi relative à l’acquisition de terrains et autres biens et à l’indemnisation dans le cadre de projets d’utilité publique, article 45, paragraphe 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
Code civil, article 100, paragraphe 2 (민법 제100조 제2항)
Code civil, article 168 (민법 제168조)
Code civil, article 187 (민법 제187조)
Code civil, article 358 (민법 제358조)
Code civil, article 548, paragraphe 1 (민법 제548조 제1항)
Loi sur l’exécution civile, article 23, paragraphe 1 (민사집행법 제23조 제1항)
Loi sur l’exécution civile, article 81, paragraphe 1, point 2 et paragraphe 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
Loi sur l’exécution civile, article 83, paragraphe 2 (민사집행법 제83조 제2항)
Loi sur l’exécution civile, article 88, paragraphe 1 (민사집행법 제88조 제1항)
Loi sur l’exécution civile, article 148 (민사집행법 제148조)
Loi sur l’exécution civile, article 160, paragraphe 1, point 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
Loi sur l’exécution civile, article 161, paragraphe 1 (민사집행법 제161조 제1항)
Loi sur l’exécution civile, article 291 (민사집행법 제291조)

Points de vigilance

Si un terrain frappé d’une saisie conservatoire est exproprié, il faut veiller à ne pas supposer que la saisie du terrain suffit à préserver également la créance d’indemnisation.
Une créance dépassant le montant indiqué dans la décision de saisie conservatoire peut ne pas donner droit à une distribution fondée sur l’interdiction de disposer attachée à la saisie, sur le prix de vente d’un bien immobilier transféré à un acquéreur ultérieur.
Pour un bâtiment non inscrit au registre foncier, il faut vérifier qu’il présente en substance et en apparence les caractéristiques d’un bâtiment et qu’il correspond aux éléments du permis de construire ou de la déclaration de travaux. Selon le cas cité, un bâtiment illégal dépourvu de permis ou de déclaration réguliers ne peut pas faire l’objet d’une saisie conservatoire.
La nécessité de présenter une demande de distribution peut dépendre de l’ordre chronologique entre l’inscription de la saisie conservatoire et celle de la première décision d’ouverture de la procédure de vente aux enchères ; il faut donc vérifier les dates d’inscription.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).