Guide sur l’entretien et les réparations du logement loué

Basé sur 18 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

En principe, le bailleur doit maintenir le logement dans l’état nécessaire pour que le locataire puisse l’utiliser et en jouir conformément à la destination prévue au contrat, et effectuer les réparations nécessaires à cette fin. L’étendue des réparations et la répartition de leur coût dépendent de différents éléments, tels que l’ampleur et la cause du défaut, le contenu du contrat et ses conséquences sur l’usage du logement. Dans certains cas, le locataire qui a effectué lui-même les réparations peut en demander le remboursement.

Parties → Bailleur → Locataire → Un défaut apparaît dans le logement loué → La réparation est-elle nécessaire à l’usage prévu au bail ? → oui, article 623 du Code civil → Le bail met-il cette réparation à la charge du locataire ? → non → Obligation du bailleur non établie sur ce fondement → Le bailleur doit les réparations nécessaires à l’usage prévu → oui → S’agit-il d’une réparation mineure normalement prévisible ? → vérifier l’ampleur, la cause, l’emplacement et le coût → Évaluer le défaut et ses effets sur l’usage du logement → si le locataire a avancé les frais → Demander le remboursement des dépenses nécessaires → si l’usage est gêné ou en cas de litige → Vérifier les options concernant le loyer et la conciliation locative

Points clés

L’obligation de réparation du bailleur est reconnue dans la mesure nécessaire pour que le locataire puisse utiliser et jouir du logement conformément à la destination et à l’usage prévus au contrat. Plusieurs éléments sont pris en compte, notamment l’ampleur et l’emplacement du défaut, ses conséquences sur l’usage du logement et le coût des réparations (Code civil, article 623 (민법 제623조) ; arrêt de la Cour suprême du 29 mars 2012, 2011다107405).
Même si le contrat prévoit que les réparations sont à la charge du locataire, cette clause peut être interprétée comme ne visant que les réparations mineures normalement prévisibles, en l’absence de circonstances particulières définissant précisément leur étendue. Les dégâts importants et les réparations majeures concernant des éléments essentiels de la construction ou des équipements de base peuvent rester à la charge du bailleur (arrêt de la Cour suprême du 9 décembre 1994, 94다34692 ; arrêt de la Cour suprême du 27 mars 2008, 2007다91336).
Les défauts apparus pendant la durée du bail peuvent inclure ceux qui existaient déjà lors de la conclusion du contrat, mais n’ont été découverts que plus tard. Si la condensation est due à un défaut de construction, il peut être nécessaire d’en rechercher la cause et d’y remédier (Code civil, article 623 (민법 제623조) ; arrêt de la Cour suprême du 14 juin 2012, 2010다89876).
Si le locataire a engagé des dépenses relevant de l’obligation de réparation du bailleur, il peut en demander le remboursement au titre des dépenses nécessaires dès qu’il les a engagées et réclamer la totalité des sommes dépensées, qu’elles soient encore présentes ou non (Code civil, article 626, paragraphe 1 (민법 제626조 제1항)).
Si le défaut empêche ou gêne l’usage et la jouissance du logement parce que le bailleur n’effectue pas les réparations, ou si une telle gêne survient pendant les travaux, le locataire peut refuser de payer le loyer à hauteur de cette gêne. Il peut également invoquer l’exécution simultanée du remboursement des dépenses nécessaires et du paiement du loyer, ou envisager, selon les conditions applicables, une compensation ou l’exercice d’un droit de rétention (Code civil, article 626, paragraphe 1 (민법 제626조 제1항)).
Le bailleur peut être tenu responsable si l’incendie résulte d’un défaut dans une partie placée sous son contrôle ou sa gestion, ou de la négligence d’un professionnel auquel il a confié des travaux de réparation. À l’inverse, le locataire peut devoir prouver que l’incendie est dû à une cause qui ne lui est pas imputable ou qu’il a agi avec le soin requis d’un administrateur diligent (Code civil, articles 374, 390, 391, 615 et 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).
Un litige concernant l’obligation de réparation ou la répartition des frais peut être soumis à la Commission de conciliation des litiges locatifs d’habitation (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 14, paragraphe 2, point 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Questions fréquentes

Q. Si le bailleur refuse de faire les réparations, puis-je les effectuer moi-même et lui en demander le remboursement ?

Si le défaut relève de l’obligation de réparation du bailleur, le locataire peut effectuer lui-même les réparations, puis demander le remboursement des dépenses nécessaires. Il peut en demander le remboursement dès qu’il les a engagées et réclamer la totalité des sommes dépensées, que ces dépenses soient encore présentes ou non (Code civil, article 626, paragraphe 1 (민법 제626조 제1항)).

Cas 16, Cas 12

Q. Si le bail prévoit que les réparations du bâtiment sont à ma charge, dois-je aussi payer les réparations importantes ?

En l’absence de circonstances particulières définissant précisément l’étendue des réparations, la charge du locataire peut être limitée aux réparations mineures correspondant aux détériorations normalement susceptibles de se produire. Les dégâts importants, les grosses réparations portant sur des éléments essentiels de la construction et le remplacement des équipements de base peuvent rester à la charge du bailleur (arrêt de la Cour suprême du 9 décembre 1994, 94다34692).

Cas 5, Cas 10

Q. Je n’ai pas pu utiliser correctement le logement pendant les réparations : puis-je ne pas payer le loyer ?

Lorsque l’usage et la jouissance du logement sont entravés, le locataire peut refuser de payer le loyer à hauteur de cette gêne. Le même principe s’applique aux entraves à l’usage résultant de travaux effectués par le bailleur pour s’acquitter de son obligation de réparation (arrêt de la Cour suprême du 25 avril 1997, 96다44778 ; arrêt de la Cour suprême du 26 février 2015, 2014다65724).

Cas 15, Cas 4

Q. Puis-je demander au bailleur de remédier à un problème de condensation ?

Si de la condensation apparaît en raison d’un défaut de construction, par exemple une isolation thermique ou une protection contre l’humidité insuffisante, le bailleur peut être tenu d’en rechercher la cause et d’y remédier. Selon les circonstances, le locataire peut demander les mesures nécessaires, comme l’installation d’un déshumidificateur ou d’un système de climatisation, ou des travaux sur le sol (arrêt de la Cour suprême du 14 juin 2012, 2010다89876).

Cas 13

Q. Si le propriétaire change avant que je demande le remboursement des frais de réparation, à qui dois-je m’adresser ?

Si le droit au bail du locataire est opposable aux tiers et que le bien loué est vendu, le nouvel acquéreur succède au bailleur dans ses droits et obligations ; le locataire peut donc lui demander le remboursement des frais. Si le droit au bail n’est pas opposable aux tiers, la demande doit en principe être adressée à l’ancien propriétaire. Selon une décision de justice, le locataire ne peut pas demander au nouvel acquéreur le remboursement des frais en vertu de l’article 203 du Code civil (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항) ; arrêt de la Cour suprême du 25 juillet 2003, 2001다64751).

Cas 11

Q. Si de l’eau fuit depuis le balcon de l’appartement du dessus, dois-je m’adresser au voisin du dessus ou au syndicat de copropriété ?

Si la fuite provient d’une partie commune, la demande de dommages-intérêts doit être adressée au syndicat de copropriété ; si elle provient d’une partie privative, elle doit en principe être adressée au propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur. La question de savoir si un balcon constitue une partie privative ou une partie commune doit être tranchée au cas par cas, au regard notamment de la structure du bâtiment et de sa destination objective ; il n’est donc pas possible de répondre de manière générale.

Cas 2

Q. Dans quels cas le locataire peut-il échapper à sa responsabilité pour les dommages causés par un incendie dans le logement loué ?

Le locataire est tenu de conserver le bien loué et de le restituer dans son état initial à la fin du bail. Il peut donc être tenu d’indemniser les dommages s’il ne prouve pas, par exemple, que la détérioration est survenue pour une cause qui ne lui est pas imputable. Toutefois, le bailleur peut être tenu responsable si l’incendie résulte d’un défaut dans une partie placée sous son contrôle ou sa gestion, ou de la négligence d’un professionnel chargé par lui des réparations (Code civil, articles 374, 390, 391, 615 et 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).

Cas 3, Cas 7, Cas 8, Cas 9

Q. Que se passe-t-il si je tarde à informer le propriétaire d’un défaut que j’ai découvert ?

Si le bailleur ignorait l’existence du défaut et que le locataire ne l’en a pas informé sans délai, la responsabilité du bailleur peut être limitée dans la mesure où l’absence de notification l’a empêché d’effectuer les réparations. Il est important d’informer le bailleur sans délai dès la découverte d’un défaut.

Cas 14

Q. Nous sommes en désaccord au sujet de réparations : existe-t-il une solution autre qu’un procès ?

Le bailleur ou le locataire peut saisir la Commission de conciliation des litiges locatifs d’habitation. Les litiges portant sur l’entretien et les réparations du logement loué peuvent également faire l’objet d’une conciliation (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 14, paragraphe 2, point 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Cas 18

Textes applicables

Code civil, article 203 (민법 제203조)
Code civil, article 374 (민법 제374조)
Code civil, article 390 (민법 제390조)
Code civil, article 391 (민법 제391조)
Code civil, article 575, paragraphe 1 (민법 제575조 제1항)
Code civil, article 580, paragraphe 1 (민법 제580조 제1항)
Code civil, article 615 (민법 제615조)
Code civil, article 623 (민법 제623조)
Code civil, article 626, paragraphe 1 (민법 제626조 제1항)
Code civil, article 630, paragraphe 1 (민법 제630조 제1항)
Code civil, article 652 (민법 제652조)
Code civil, article 654 (민법 제654조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 14, paragraphe 2, point 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Points de vigilance

Il est difficile de déterminer, à la seule lecture du contrat, si l’obligation de réparation incombe au bailleur ou au locataire. Il convient d’examiner conjointement les clauses particulières définissant l’étendue des réparations, l’ampleur et la cause du défaut ainsi que ses conséquences sur l’usage du logement.
Avant d’effectuer lui-même des réparations, le locataire a intérêt à conserver des éléments permettant d’établir le défaut, la nécessité des travaux, les informations communiquées au bailleur et les dépenses engagées.
Le locataire doit informer le bailleur sans délai dès qu’il découvre un défaut. Si le retard de notification a empêché d’effectuer les réparations, la responsabilité du bailleur peut être limitée dans cette mesure.
Le seul fait qu’un environnement extérieur ou un danger à proximité risque d’endommager d’autres biens du locataire ne suffit pas à établir que le bailleur a l’obligation de prendre des mesures de protection. Il convient de vérifier s’il existe des circonstances particulières qui entravent l’usage et la jouissance du logement conformément à la destination du bail.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).