Droit au paiement prioritaire des locataires à faible dépôt de garantie : conditions et procédure de répartition

Basé sur 51 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

S’ils remplissent les conditions prévues, les locataires à faible dépôt de garantie peuvent obtenir le remboursement prioritaire d’une partie de leur dépôt avant les titulaires de droits réels de garantie de rang antérieur. Toutefois, le plafond du dépôt de garantie et le montant remboursable varient notamment selon la région et la date à laquelle le droit réel de garantie a été constitué. Pour être payé dans le cadre d’une vente aux enchères, le locataire doit présenter une demande de répartition dans le délai prévu.

Parties concernées → Locataire → Acquéreur → Créanciers titulaires de garanties → Le logement est vendu aux enchères Le locataire réclame un paiement prioritaire → A-t-il pris possession du logement et inscrit sa résidence avant l’inscription de la demande de vente aux enchères ? → Oui — art. 8, § 1 et art. 3, § 1 → Non → Le bail vise-t-il principalement l’occupation réelle du logement ? → Oui → La demande de répartition est-elle déposée à temps et la possession ainsi que l’inscription sont-elles maintenues jusqu’à l’échéance ? → Oui — art. 84, § 1 et art. 88, § 1 → Paiement prioritaire possible dans la limite du montant légal → Pas de paiement prioritaire dans cette procédure → Vérifier le plafond régional et le décret applicable à la date de constitution de la garantie → Plafond régional et règle transitoire → Calculer le montant légal et le plafond de la moitié de la valeur disponibl…

Points clés

Pour faire valoir le droit au paiement prioritaire, le locataire doit avoir pris possession du logement et effectué son inscription au registre de résidence avant l’inscription de la demande de vente aux enchères (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항) ; Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)).
Le plafond du dépôt de garantie permettant de bénéficier du régime des locataires à faible dépôt et le montant ouvrant droit au paiement prioritaire varient selon les régions. Dans les rapports avec les titulaires de droits réels de garantie constitués avant une modification, le décret d’application en vigueur au moment de la constitution du droit réel de garantie peut s’appliquer (Dispositions transitoires du Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
Le montant bénéficiant du paiement prioritaire ne correspond pas à la totalité du dépôt de garantie, mais à une somme déterminée par le décret d’application. Si le total de ces montants dépasse la moitié de la valeur du logement, la répartition est limitée à cette moitié (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
La valeur du logement ne désigne pas uniquement le prix de vente. Elle correspond au montant effectivement disponible pour la répartition : on ajoute au prix de vente, notamment, les intérêts produits jusqu’à la date de répartition par la garantie de soumission de l’acquéreur et les garanties confisquées, puis on déduit les frais d’exécution (Cour suprême, arrêt du 27 avril 2001, 2001Da8974).
La créance de restitution du dépôt de garantie d’un locataire à faible dépôt doit faire l’objet d’une demande de répartition. Le locataire doit donc déclarer sa créance et présenter sa demande avant la date limite fixée pour les demandes de répartition (Loi sur l’exécution civile, article 84, paragraphe 1 (민사집행법 제84조 제1항) ; Loi sur l’exécution civile, article 88, paragraphe 1 (민사집행법 제88조 제1항)).
Pour conserver le droit au paiement prioritaire, le locataire doit garder la possession du logement et son inscription au registre de résidence jusqu’à la date limite de dépôt des demandes de répartition. S’il doit déménager avant cette date, les exemples recommandent de faire inscrire son droit locatif avant de partir.
Si le locataire bénéficie à la fois du régime des locataires à faible dépôt et du droit de paiement prioritaire fondé sur une date certaine, le montant bénéficiant du paiement prioritaire est réparti en premier ; le solde du dépôt de garantie est ensuite réparti selon le rang déterminé par la date certaine (Cour suprême, arrêt du 15 novembre 2007, 2007Da45562).
Si l’objet principal du bail n’est pas l’occupation réelle du logement, mais le recouvrement d’une créance avant les titulaires de droits réels de garantie de rang antérieur, le locataire peut ne pas bénéficier de la protection accordée aux locataires à faible dépôt de garantie (Cour suprême, arrêt du 8 mai 2001, 2001Da14733 ; Cour suprême, arrêt du 12 décembre 2013, 2013Da62223).

Questions fréquentes

Q. Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier du droit au paiement prioritaire des locataires à faible dépôt de garantie ?

Vous devez avoir pris possession du logement et effectué votre inscription au registre de résidence avant l’inscription de la demande de vente aux enchères. Une date certaine n’est pas indispensable pour bénéficier du droit au paiement prioritaire. Toutefois, pour faire valoir, sur la partie du dépôt de garantie qui dépasse le montant bénéficiant de ce droit, un droit de paiement prioritaire fondé sur une date certaine, vous devez remplir des conditions supplémentaires.

Cas 1, Cas 2, Cas 5, Cas 6

Q. Où vérifier les plafonds de dépôt de garantie et les montants bénéficiant du paiement prioritaire pour les locataires à faible dépôt de garantie ?

Les seuils varient selon les régions, et ceux prévus par un décret d’application modifié ne s’appliquent pas nécessairement tels quels à tous les titulaires de droits réels de garantie existants. Il faut vérifier la date à laquelle le droit réel de garantie a été constitué sur le logement loué et le décret d’application applicable. Les montants indiqués dans les exemples se fondent sur le décret d’application en vigueur à l’époque et ne doivent donc pas être considérés comme les seuils actuellement applicables.

Cas 1, Cas 2, Cas 3, Cas 11

Q. Un locataire à faible dépôt de garantie peut-il être payé dans le cadre d’une vente aux enchères sans présenter de demande de répartition ?

Non. La créance de restitution d’un faible dépôt de garantie doit faire l’objet d’une demande de répartition ; celle-ci doit donc être présentée conformément à la loi avant la date limite fixée pour les demandes de répartition. Une jurisprudence citée indique que, si le locataire n’a pas présenté de demande et n’a ainsi pas participé à la répartition, il ne peut pas réclamer ultérieurement, à titre de restitution d’un enrichissement injustifié, les sommes attribuées à des créanciers de rang inférieur.

Cas 5, Cas 8, Cas 20

Q. Après avoir présenté une demande de répartition, puis-je déménager pendant la vente aux enchères tout en conservant mon droit au paiement prioritaire ?

Selon les exemples, le locataire doit conserver la possession du logement et son inscription au registre de résidence jusqu’à la date limite de dépôt des demandes de répartition. S’il doit déménager avant cette date, il doit d’abord faire inscrire son droit locatif. Les exemples indiquent également qu’il est plus prudent de conserver les conditions permettant d’opposer le bail jusqu’à ce que l’acquéreur ait payé intégralement le prix de vente, car la procédure d’exécution peut être annulée.

Cas 6, Cas 8

Q. Comment les sommes sont-elles réparties si le prix de vente est inférieur au total des montants bénéficiant du paiement prioritaire de plusieurs locataires à faible dépôt de garantie ?

Si le total des montants pouvant bénéficier du paiement prioritaire dépasse la moitié de la valeur du logement, la répartition est limitée à cette moitié. Les exemples indiquent que, si les montants auxquels les locataires peuvent prétendre à ce titre sont identiques, ils se partagent la somme à parts égales ; s’ils diffèrent, la somme est répartie proportionnellement au montant auquel chacun peut prétendre.

Cas 9, Cas 11

Q. Si des membres d’une famille ou des amis louent chacun une partie du même logement, leurs dépôts de garantie sont-ils calculés séparément ?

Lorsque les locataires vivent ensemble dans un même logement au sein d’un foyer commun, ils peuvent être considérés comme un seul locataire et leurs dépôts de garantie peuvent être additionnés. Toutefois, le fait qu’ils soient proches ou partagent une cuisine ou des toilettes ne suffit pas à conclure qu’ils constituent un foyer commun. Il faut notamment examiner s’ils entretiennent des liens étroits permettant de les considérer comme une communauté de vie et à qui revient économiquement le dépôt de garantie.

Cas 4, Cas 14

Q. Un locataire à faible dépôt de garantie qui n’a pas pu présenter de demande de répartition peut-il opposer son bail à l’acquéreur du logement vendu aux enchères ?

Selon une jurisprudence, le seul fait de ne pas avoir présenté de demande de répartition ne permet pas de considérer que le locataire a renoncé à l’opposabilité de son bail ou à son droit de réclamer la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, la possibilité d’opposer le bail à l’acquéreur dépend des circonstances propres à chaque affaire, notamment de l’existence de droits de rang antérieur. Cela ne dispense pas le locataire de présenter une demande de répartition pour être payé dans le cadre de celle-ci.

Cas 13

Q. Puis-je bénéficier du droit au paiement prioritaire si je transforme en dépôt de garantie une somme que j’avais déjà prêtée et conclus un bail ?

Le fait d’avoir converti une créance existante en dépôt de garantie ne suffit pas, à lui seul, à exclure l’opposabilité du bail ou le droit au paiement prioritaire. Toutefois, le locataire peut ne pas bénéficier de cette protection si l’objet principal du contrat est de recouvrer une créance avant les titulaires de droits réels de garantie de rang antérieur, sans véritable intention d’occuper le logement, ou si le bail est fictif.

Cas 7, Cas 18, Cas 24, Cas 25

Q. Puis-je faire valoir mon droit au paiement prioritaire si le logement et le terrain ont des propriétaires différents, ou si seul le terrain est vendu aux enchères ?

Selon la jurisprudence citée dans les exemples, lorsque le terrain appartenait au bailleur au moment de la conclusion du bail, puis a été cédé à un tiers, le locataire peut faire valoir son droit de paiement prioritaire sur le prix de vente si seul le terrain est vendu aux enchères. Les exemples expliquent que cette règle peut aussi s’appliquer lorsque le terrain et le logement appartiennent à des propriétaires différents.

Cas 12

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 1 (주택임대차보호법 제1조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 2 (주택임대차보호법 제2조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2, paragraphe 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 10, paragraphes 2 et 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
Dispositions transitoires du Décret d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation, article 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
Loi sur l’exécution civile, article 84, paragraphe 1 (민사집행법 제84조 제1항)
Loi sur l’exécution civile, article 88, paragraphe 1 (민사집행법 제88조 제1항)

Points de vigilance

Les plafonds de dépôt de garantie et les montants bénéficiant du paiement prioritaire peuvent varier selon la région et la date à laquelle le droit réel de garantie a été constitué. Les montants anciens cités dans les exemples ne doivent donc pas être repris tels quels comme seuils actuellement applicables.
La date limite de dépôt des demandes de répartition est fixée par le tribunal : vérifiez-la et présentez votre demande dans le délai imparti. Vous devez également conserver la possession du logement et votre inscription au registre de résidence jusqu’à cette date.
Si le total des montants bénéficiant du paiement prioritaire dépasse la moitié de la valeur du logement, chaque locataire peut ne pas recevoir la totalité du montant réclamé.
Un locataire peut ne pas bénéficier de la protection prévue pour les locataires à faible dépôt de garantie si le bail vise à recouvrer une créance plutôt qu’à occuper réellement le logement, ou s’il est jugé fictif.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).