Guide sur la constitution et l’exercice des droits de superficie et du droit de jeonse

Basé sur 158 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La séparation entre les propriétaires du terrain et du bâtiment ne fait pas toujours naître un droit de superficie légal. Le droit de jeonse est également un droit réel distinct du bail ; lors d’une vente aux enchères, d’une modification des droits ou d’une cession de créance, l’étendue et les effets des droits varient selon la date de leur constitution, leur inscription et leur rang.

Parties concernées → Propriétaire du terrain → Propriétaire du bâtiment → Titulaire d’un droit de jeonse → Le terrain et le bâtiment ont des propriétaires différents → Appartenaient-ils à la même personne au moment de la cession ? → Non → Le droit coutumier n’est pas établi par ces seuls faits → Oui → Une circonstance particulière existait-elle ? → Le bâtiment a-t-il été cédé à une autre personne ? → Un droit de superficie coutumier peut être reconnu sans inscription → Vérifier les circonstances et tout accord de démolition → Circonstances et accords → Vérifier la date du bâtiment par rapport à l’hypothèque → Hypothèque et date du bâtiment → Distinguer le jeonse des protections du bail d’habitation → Jeonse et protection du bail

Points clés

Un droit de superficie légal fondé sur le droit coutumier peut être reconnu si le terrain et le bâtiment appartenaient à la même personne, puis que la propriété de l’un des deux a changé de mains, et qu’il n’existait aucune circonstance particulière, telle qu’un accord prévoyant la démolition du bâtiment. Il suffit qu’ils appartiennent à la même personne au moment de la cession ; il n’est pas nécessaire qu’ils lui aient appartenu dès l’origine (affaire 2).
Un droit de superficie légal fondé sur le droit coutumier peut être constitué sans inscription. Toutefois, lorsque le propriétaire d’un bâtiment qui a acquis ce droit cède le bâtiment à une autre personne, la seule propriété du bâtiment ne permet pas de conclure que le cessionnaire a également acquis le droit de superficie légal (Code civil, article 187 (민법 제187조), affaires 2 et 3).
Si aucun bâtiment n’existait au moment où une hypothèque a été constituée sur le terrain, un droit de superficie légal peut ne pas être reconnu, même si un bâtiment est construit par la suite et que la vente aux enchères sépare les propriétaires du terrain et du bâtiment (Code civil, article 366 (민법 제366조), affaire 4).
La redevance foncière due au titre d’un droit de superficie légal ou conventionnel doit être appréciée au regard des circonstances concrètes, notamment d’un accord ou d’une décision judiciaire. Après sa fixation, des impayés équivalant à au moins deux années de redevance peuvent permettre de demander la suppression du droit. Toutefois, lorsque le propriétaire du terrain a changé, il peut être impossible d’ajouter la période d’impayés envers l’ancien propriétaire à celle imputable au nouveau propriétaire (Code civil, article 287 (민법 제287조), affaires 11 et 24).
Le droit de jeonse portant sur un bâtiment peut s’étendre au droit de superficie ou au droit locatif nécessaire à l’existence du bâtiment. Si le bâtiment et le terrain lui appartenant ont le même propriétaire, puis que le propriétaire du terrain change après la constitution d’un droit de jeonse sur le bâtiment, la question d’un droit de superficie légal peut se poser (Code civil, articles 304 et 305 (민법 제304조·제305조), affaire 5).
Les droits d’opposabilité aux tiers et de paiement préférentiel découlant d’un bail d’habitation sont distincts des droits du titulaire d’un droit de jeonse. Même si l’inscription de la constitution d’un droit de jeonse a été effectuée, la perte des conditions d’opposabilité prévues par la loi sur la protection des baux d’habitation peut empêcher de continuer à bénéficier de la protection de cette loi (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 제3조), affaire 8).
Dans certains cas particuliers, après l’extinction du droit de jeonse, notamment à l’expiration de sa durée, la créance de restitution du dépôt de jeonse peut être cédée séparément. En revanche, lorsque le droit de jeonse est toujours en vigueur, il peut être interdit de céder la créance de restitution du dépôt séparément du droit de jeonse (affaires 10 et 16).
Si des droits ayant un intérêt dans l’inscription ont été inscrits après une modification du droit de jeonse, le consentement de leurs titulaires peut être nécessaire pour effectuer une inscription accessoire, selon la nature de la modification. Le traitement peut différer selon qu’il s’agit d’une réduction du dépôt de jeonse ou d’une prorogation de la durée du droit (Loi sur l’inscription immobilière, article 52 (부동산등기법 제52조), affaires 12 et 14).

Questions fréquentes

Q. Un droit de superficie légal fondé sur le droit coutumier naît-il lorsque le propriétaire du terrain et celui du bâtiment sont différents ?

Cela peut être reconnu si, au moment où l’un des deux biens immobiliers — le terrain ou le bâtiment — a été cédé, ils appartenaient à la même personne et qu’il n’existait aucune circonstance particulière, telle qu’un accord prévoyant la démolition du bâtiment. Toutefois, ce droit peut ne pas être reconnu selon qu’il y a eu une opération de remembrement, selon l’existence d’une copropriété ou selon la situation juridique au moment de la cession.

Cas 2, Cas 20, Cas 22, Cas 23

Q. Un bâtiment non immatriculé ou construit sans autorisation peut-il faire l’objet d’un droit de superficie légal ?

Si le propriétaire a construit lui-même le bâtiment et en a acquis la propriété originairement, un droit de superficie légal fondé sur le droit coutumier peut être reconnu même si le bâtiment n’est pas immatriculé ou a été construit sans autorisation. En revanche, une personne qui acquiert un bâtiment non immatriculé ne peut être considérée comme ayant acquis la propriété du bâtiment ou un droit équivalent tant qu’elle n’a pas fait inscrire le transfert de propriété.

Cas 3

Q. Un droit de superficie légal naît-il si un bâtiment est construit après la constitution d’une hypothèque sur le terrain ?

Si le terrain était nu au moment de la constitution de l’hypothèque et que le bâtiment a été construit par la suite, un droit de superficie légal peut ne pas être reconnu, même si la vente aux enchères entraîne une séparation entre les propriétaires du terrain et du bâtiment. Il faut vérifier les dates et les faits précis, notamment si le bâtiment existait déjà lors de la constitution de l’hypothèque.

Cas 4

Q. Une personne qui achète un bâtiment grevé d’un droit de superficie légal peut-elle également se prévaloir de ce droit ?

Le seul fait d’avoir acheté un bâtiment n’entraîne pas automatiquement le transfert du droit de superficie légal. Il faut examiner si ce droit a fait l’objet d’une inscription constitutive ou de transfert, ainsi que les accords conclus entre les parties lors de la cession du bâtiment.

Cas 2

Q. Le droit de superficie légal disparaît-il immédiatement en cas de non-paiement de la redevance foncière ?

Lorsque le montant de la redevance foncière n’a pas été fixé, il peut être impossible de considérer que son paiement a été retardé. Une demande de suppression du droit peut être possible si, après fixation de la redevance, le titulaire a accumulé, pour une raison qui lui est imputable, un retard équivalant à au moins deux années de redevance. Toutefois, il peut arriver que le nouveau propriétaire du terrain ne puisse pas demander la suppression du droit si la période d’impayés postérieure à l’acquisition de la propriété n’atteint pas deux ans.

Cas 11, Cas 24

Q. Un locataire d’un logement qui a également fait inscrire un droit de jeonse reste-t-il protégé par la législation sur les baux d’habitation s’il quitte le logement ?

Le droit de jeonse et les droits d’opposabilité aux tiers et de paiement préférentiel prévus par la loi sur la protection des baux d’habitation ont des fondements et des conditions différents. Même si un droit de jeonse a été inscrit, la perte des conditions permettant d’opposer le bail d’habitation aux tiers peut entraîner la perte de la protection prévue par cette loi.

Cas 8

Q. Après l’expiration de la durée du jeonse, peut-on céder séparément la créance de restitution du dépôt de jeonse ?

Après la fin du droit de jeonse, notamment à l’expiration de sa durée, la créance de restitution du dépôt de jeonse peut être cédée séparément, en l’absence de circonstances particulières impliquant la cession du droit de jeonse. Dans ce cas, le cessionnaire peut acquérir la créance, et non le droit de jeonse lui-même ; il faut donc vérifier la date de la cession et l’état du droit de jeonse.

Cas 10, Cas 16

Q. Le consentement du créancier hypothécaire de rang inférieur est-il nécessaire pour proroger la durée du droit de jeonse ou en réduire le dépôt ?

Dans certains cas, une inscription modificative portant uniquement sur la réduction du dépôt de jeonse peut être effectuée sous forme d’inscription accessoire sans le consentement du créancier hypothécaire de rang inférieur. En revanche, la prorogation de la durée peut nécessiter le consentement d’un tiers ayant un intérêt dans l’inscription pour pouvoir faire l’objet d’une inscription accessoire. Il faut donc distinguer selon la modification concernée.

Cas 12, Cas 14

Q. Que devient le droit de jeonse de premier rang lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique ?

Dans une vente aux enchères relevant de l’exécution civile, le droit de jeonse de premier rang est en principe repris par l’acquéreur, mais il peut s’éteindre lors de la vente si son titulaire demande à être payé sur le prix de vente. Dans une vente publique, un droit de jeonse opposable aux tiers peut être repris par l’acquéreur, que son titulaire ait ou non demandé une répartition du prix. Il faut donc distinguer le type de procédure et le caractère opposable du droit de jeonse.

Cas 13, Cas 17

Textes applicables

Code civil, article 186 (민법 제186조)
Code civil, article 187 (민법 제187조)
Code civil, article 245 (민법 제245조)
Code civil, article 248 (민법 제248조)
Code civil, article 279 (민법 제279조)
Code civil, article 283 (민법 제283조)
Code civil, article 287 (민법 제287조)
Code civil, article 303 (민법 제303조)
Code civil, article 304 (민법 제304조)
Code civil, article 305 (민법 제305조)
Code civil, article 318 (민법 제318조)
Code civil, article 366 (민법 제366조)
Code civil, article 492 (민법 제492조)
Loi sur l’inscription immobilière au nom du titulaire réel des droits, articles 2 et 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, articles 3, 3-3 et 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Points de vigilance

La reconnaissance d’un droit de superficie légal peut dépendre de la cause et de la date de la séparation entre les propriétaires du terrain et du bâtiment, des droits antérieurs — tels qu’une hypothèque ou une saisie conservatoire — et des accords conclus entre les parties.
Même si un droit de superficie légal est constitué, la redevance foncière peut soulever des questions. La possibilité de demander la suppression du droit en raison d’impayés et celle de demander le rachat des constructions dépendent de la cause de l’extinction du droit.
Les droits découlant du droit de jeonse et ceux découlant d’un bail ne sont pas identiques. Il faut vérifier séparément les conditions permettant d’opposer le bail aux tiers — notamment l’enregistrement à l’adresse du logement et l’occupation — et les effets de l’inscription du droit de jeonse.
L’inscription modificative, la cession et la répartition du prix lors d’une vente aux enchères peuvent avoir des conséquences différentes selon le rang des droits et la procédure. Il convient donc d’examiner à la fois le contenu des inscriptions et la date des changements de droits.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).