공동소유의 사용·관리와 분할 가이드

상담사례 43건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

공동소유자는 지분에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 수 있지만, 구체적인 사용방법은 지분 과반수로 정할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 공유물분할을 청구할 수 있으나, 분할 방식과 재산의 종류에 따라 가능한 절차가 달라집니다.

공동소유자 → 공유자 → 다른 공유자 → 공유물 분할을 두고 공유자 사이에 다툼 → 분할하지 않기로 약정했나요? → 예 · 민법 제268조 → 아니오 → 분할 협의가 성립하지 않았나요? → 현물분할이 불가능하거나 현저한 가치 감소 우려가 있나요? → 아니오 · 민법 제269조 → 예 · 민법 제269조 → 약정·협의 내용을 확인 법원 분할은 현물분할이 원칙 원하는 부분 취득은 보장되지 않음 → 현물분할 불가 또는 현저한 가치 감소 우려 시 경매에 의한 대금분할 가능 → 약정과 협의 내용 → 분할 방식과 재산 가치 → 이미 협의했다면 → 분할하지 않기로 한 약정과 성립한 협의 내용 확인 → 현물분할 가능 여부와 가치 감소 우려 확인 → 협의가 성립했다면 다시 분할소송보다 협의에 따른 등기 등을 청구할지 검토

핵심 정리

공유자는 지분 비율에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 수 있고, 공유지분을 처분할 수 있습니다(민법 제263조).
공유물의 관리방법은 지분 과반수로 결정할 수 있습니다. 과반수 지분권자가 공유물을 배타적으로 사용하도록 정할 수 있지만, 사용하지 못한 다른 공유자에 대한 부당이득 문제가 생길 수 있습니다(민법 제265조, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결).
공유물을 다른 공유자의 동의 없이 임대한 경우, 임대한 공유자는 자기 지분을 초과해 얻은 차임 상당의 이익을 반환해야 할 수 있습니다(민법 제741조).
공유물분할 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 현물분할이 원칙이지만, 현물분할이 불가능하거나 현저한 가치 감소가 우려되면 경매에 의한 대금분할이 가능합니다(민법 제268조, 제269조).
분할방법은 법원이 사정에 따라 정하므로, 청구한 사람이 원하는 특정 부분을 반드시 단독으로 취득하는 것은 아닙니다. 공유자 사이에 이미 분할협의가 성립했다면 다시 공유물분할을 청구하기보다 협의 내용에 따른 등기 등을 청구해야 할 수 있습니다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94다30348, 30355 판결).
법인 아닌 사단의 재산은 총유에 속하며, 재산의 관리·처분은 규약이 있으면 규약에 따르고, 그렇지 않으면 사원총회의 결의가 필요합니다(민법 제275조, 제276조).
교회가 법인 아닌 사단으로 존속하는 경우 일부 교인이 탈퇴해도 종전 교회는 잔존 교인을 구성원으로 존속하는 것이 원칙이며, 탈퇴한 교인은 종전 교회 재산의 사용·수익권을 잃을 수 있습니다(대법원 2006. 4. 20. 선고 2004다37775 판결).
집합건물의 구분소유자는 특별한 사정이 없으면 대지 공유지분의 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 다만 구분소유자 외의 다른 공유자가 있으면 그 공유자의 부당이득반환청구가 인정될 수 있습니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결).

자주 묻는 질문

Q. 과반수 지분을 가진 공유자가 부동산을 혼자 사용해도 되나요?

공유물의 관리방법은 지분 과반수로 정할 수 있으므로, 과반수 지분권자가 배타적 사용을 정하는 것은 관리방법으로 인정될 수 있습니다. 다만 다른 공유자가 사용·수익하지 못했다면, 사용한 공유자는 그 지분에 상응하는 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다.

사례 9, 사례 20

Q. 공유자 한 명이 다른 공유자 동의 없이 부동산을 임대하면 어떻게 되나요?

임대한 공유자는 임대수익 중 자기 지분을 초과하는 부분을 다른 공유자에게 반환해야 할 수 있습니다. 반환 범위는 사례에 따르면 차임 상당액 등을 기준으로 판단합니다.

사례 4

Q. 다른 공유자가 동의하지 않아도 공유물분할을 청구할 수 있나요?

분할하지 않기로 약정한 경우가 아니라면 공유자는 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 청구할 수 있지만, 법원이 정하는 분할방법이 청구인이 원하는 방식과 같다고 보장되지는 않습니다.

사례 3, 사례 17

Q. 공유물분할에 합의했는데 상대방이 등기절차에 협조하지 않으면 다시 분할소송을 해야 하나요?

이미 분할협의가 성립했다면 다시 공유물분할을 청구하는 소송은 허용되지 않을 수 있습니다. 협의 내용에 따른 소유권이전등기나 소유권확인을 청구하는 방법을 검토해야 합니다.

사례 18

Q. 종중 대표자가 총회 결의 없이 종중 땅을 팔 수 있나요?

종중 재산의 처분은 종중 규약에 정한 절차를 따라야 하고, 규약에 정함이 없으면 종중총회의 결의가 필요합니다. 필요한 절차를 거치지 않은 처분은 무효가 될 수 있습니다.

사례 2

Q. 교회가 둘로 나뉘면 교회 재산도 나누어 가지나요?

교회가 법인 아닌 사단으로 존속한다면 교인 일부가 탈퇴했다고 해서 종전 교회 재산이 양쪽에 나뉘어 귀속되는 것이 원칙은 아닙니다. 종전 교회는 잔존 교인을 구성원으로 존속하고, 탈퇴한 교인은 종전 교회 재산의 사용·수익권을 잃을 수 있습니다.

사례 1

Q. 집합건물의 대지 지분이 적어도 대지 전체를 이용할 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 구분소유자는 대지 지분 비율과 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 다만 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 그 공유자가 부당이득반환을 청구할 수 있는지 별도로 살펴야 합니다.

사례 12, 사례 14, 사례 24

Q. 공동소유 재산을 지키기 위해 공유자 한 명이 혼자 소송할 수 있나요?

공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 법인 아닌 사단의 총유재산에 관한 소송은 사단 명의로 총회 결의를 거쳐 제기하거나 구성원 전원이 당사자가 되어야 하는 등 별도의 요건이 적용됩니다.

사례 2, 사례 16, 사례 20

주의할 점

공유물분할 소송에서는 다른 공유자들을 빠짐없이 당사자로 포함해야 할 수 있으며, 등기되지 않은 상속인의 지분도 상속으로 취득될 수 있으므로 상속관계를 확인해야 합니다.
공유물분할은 현물분할이 원칙이지만, 재산의 상태나 분할에 따른 가치 감소 등에 따라 경매분할이 될 수 있습니다. 건축허가나 신고 없이 지어진 미등기 건물은 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않을 수 있습니다.
총유재산의 관리·처분과 소송에는 공유재산과 다른 절차가 적용될 수 있습니다. 종중이나 교회 등 법인 아닌 사단은 규약과 총회 결의 여부를 확인해야 합니다.
공유자 사이의 사용·수익 특약이 있더라도, 공유지분권의 본질을 침해하는 내용은 특정승계인에게 당연히 승계되지 않을 수 있습니다. 특약의 내용과 승계인이 이를 알고 취득했는지 등을 살펴야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.