상가임대차 임차보증금 반환 가이드

상담사례 8건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

상가 임대차가 끝났더라도 목적물 반환과 원상회복 등 임차인의 의무가 남아 있으면 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 사소한 원상회복 미비만으로 보증금 전액 반환을 거절할 수는 없으며, 계약 종료 여부와 임차인의 대항력 등 구체적인 사정도 살펴야 합니다.

관계자 → 임대인 → 임차인 → 양수인 → 임대차 종료 뒤 보증금 반환 문제 → 임대차가 종료됐나요? → 예 → 점포 인도와 필요한 원상회복을 했나요? → 아니요 → 정당한 사유 없는 중도 종료면 잔여 기간 월세를 내고 보증금 반환을 기다려야 함 → 건물이 양도됐고 대항력을 갖췄나요? → 종료 후 보증금 반환은 원칙 점포 반환과 동시 이행 → 예 · 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항 → 미비한 원상회복이 사소해도 적정 비용은 공제될 수 있음 → 원상회복 미비와 적정 공제 비용 확인 → 재영업 협력이 필요하면 폐업신고 절차도 확인 → 폐업신고 등 재영업 협력 의무 확인 → 대항력 갖춘 뒤 양도됐다면 양수인에게 청구 → 대항력과 건물 양도 여부 및 청구 상대 확인

핵심 정리

임대차가 종료되면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계입니다.
임차인이 사소한 원상회복을 하지 않았다는 이유로 임대인이 보증금 전액 반환을 거절하는 것은 신의칙에 반할 수 있습니다. 다만 미비한 부분의 적정한 원상회복 비용은 보증금에서 공제될 수 있습니다(사례 1, 민법 제536조).
임차인의 원상회복에는 임대인 등이 해당 점포에서 다시 영업할 수 있도록 협력하는 의무가 포함될 수 있어, 사례와 같이 폐업신고절차가 필요한 경우 이를 이행해야 할 수 있습니다(사례 4, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결).
계약기간이 남았는데 정당한 사유 없이 임차인이 일방적으로 계약을 끝내려는 경우, 사례에서는 남은 기간이 끝나기 전까지 보증금을 돌려받지 못하고 남은 기간의 월세도 지급해야 한다고 설명합니다(사례 8).
임차건물이 양도되더라도 대항력을 갖춘 임차인이라면 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환의무를 부담할 수 있습니다(사례 7, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항).
보증금 반환 청구소송은 정확한 종료 시점을 단정하기 어렵지만, 사례에서는 상가건물 임대차보호법과 소액사건심판법에 따라 일반 민사소송보다 절차가 단축될 수 있다고 설명합니다(사례 2).
보증금 반환 판결 등에 기초해 경매를 신청할 때는 임차목적물을 먼저 인도하지 않아도 될 수 있지만, 배당금을 받으려면 경매로 소유권을 취득한 사람에게 목적물을 인도해야 합니다(사례 3, 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항).
사례에 제시된 기준으로는 보증금에 월 차임의 100배를 더해 적용 대상 보증금을 계산하며, 소액임차인의 범위와 우선변제 일정액은 지역별로 다르게 제시되어 있습니다(사례 5·6, 상가건물 임대차보호법 제2조·제14조 및 시행령 제2조·제6조·제7조).

자주 묻는 질문

Q. 원상회복을 조금 덜 했다는 이유로 보증금 전액을 못 받을 수 있나요?

미이행한 원상회복이 사소하고 손해액도 적은데 보증금 전액의 반환을 거절하는 것은 신의칙에 반할 수 있습니다. 다만 임대인은 미비한 부분의 적정한 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

사례 1

Q. 점포를 비웠는데도 폐업신고를 해야 보증금을 받을 수 있나요?

사례에서는 임차인의 원상회복의무에 임대인이 점포에서 다시 영업할 수 있도록 협력하는 의무도 포함될 수 있다고 설명합니다. 해당 점포에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 폐업신고절차를 이행해야 할 수 있습니다.

사례 4

Q. 계약기간이 남았는데 가게를 그만두면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

정당한 사유 없이 임차인이 일방적으로 계약을 파기하는 경우, 사례에서는 남은 계약기간이 끝나기 전까지 보증금을 반환받지 못하고 남은 기간의 월세도 지급해야 한다고 설명합니다. 계약을 끝낼 수 있는지는 구체적인 사정에 따라 살펴야 합니다.

사례 8

Q. 임차한 상가건물이 다른 사람에게 팔리면 누구에게 보증금을 청구하나요?

사례에서는 건물에 입주하고 사업자등록을 해 대항력을 갖춘 뒤 건물이 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 설명합니다. 이 경우 보증금 반환은 종전 소유자가 아니라 양수인에게 청구해야 합니다.

사례 7

Q. 보증금 반환소송은 얼마나 걸리나요?

사례에서는 정확한 소요 기간을 답하기 어렵다고 설명합니다. 다만 상가건물 임대차보호법에 따라 보증금이 2천만 원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법에 따른 절차를 이용할 수 있어 일반 민사소송보다 기간이 단축될 수 있습니다.

사례 2

Q. 보증금 반환 판결을 받으면 상가를 비워야 경매를 신청할 수 있나요?

사례에서는 보증금 반환청구소송의 확정판결 등으로 경매를 신청할 때 임차목적물을 먼저 인도하지 않아도 된다고 설명합니다. 다만 배당금을 받으려면 경매로 임차상가건물을 취득한 사람에게 목적물을 인도해야 합니다.

사례 3

Q. 보증금 반환과 점포 인도는 어느 쪽을 먼저 해야 하나요?

사례에서는 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계라고 설명합니다. 목적물 반환의무를 제대로 이행하지 않으면 이행을 마칠 때까지 보증금 반환을 받지 못할 수 있습니다.

사례 4

Q. 월세가 있는 상가의 보증금 적용 기준은 어떻게 계산하나요?

사례에 제시된 계산 방식은 보증금에 월 차임의 100배를 더하는 것입니다. 예를 들어 사례의 보증금 1억 원, 월 차임 70만 원은 1억 7천만 원으로 계산되어 당시 사례에 적힌 광주광역시 기준의 적용 대상이라고 설명했습니다.

사례 6

Q. 소액임차인은 다른 담보권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있나요?

사례에서는 일정한 범위의 임차인이 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 보증금 중 일정액을 우선 변제받을 수 있다고 설명합니다. 적용되는 보증금 범위와 우선변제액은 지역별로 다르게 제시되어 있습니다.

사례 5

주의할 점

보증금과 목적물 반환은 동시이행 관계일 수 있으므로, 점포 인도나 원상회복 등 임차인의 의무가 남았는지 확인해야 합니다.
원상회복이 일부 미비하더라도 보증금 전액이 당연히 반환 보류되는 것은 아니지만, 적정한 복구 비용은 공제될 수 있습니다.
계약기간이 남은 상태에서 일방적으로 영업을 중단하면 사례와 같이 보증금 반환이 늦어지고 잔여 기간의 월세 부담이 생길 수 있습니다.
지역별 보증금 적용 기준과 소액임차인 우선변제액은 사례에 기재된 수치만으로 현재 기준을 단정하지 말고 확인해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.