상가임대차 권리금 회수와 손해배상 가이드

상담사례 49건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

권리금은 영업시설이나 거래처, 영업상 노하우, 점포 위치의 이점 등을 넘겨주거나 이용하게 하는 대가로, 보통 임대차 종료만으로 임대인에게 반환을 청구할 수는 없습니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 막는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

당사자 → 임차인 → 임대인 → 신규임차인 → 임대차 종료를 앞두고 임차인이 권리금 회수를 추진 → 임대차 종료 3개월 전부터 종료 시까지의 일인가? → 예 · 상가건물임대차보호법 제10조의4 → 임대인이 권리금 회수를 방해했는가? → 아니요 → 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구는 어려움 → 계약 거절에 정당한 사유가 없는가? → 아니요 · 상가건물임대차보호법 제10조의4 → 방해로 손해가 발생했다면 임대인에게 손해배상 청구 가능 → 방해 시점과 행위 증거 확인 → 종료 3개월 전부터 종료 시까지의 방해인지 확인 → 배상 한도 확인 → 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 → 청구 기간 확인 → 임대차 종료일부터 3년 안에 청구

핵심 정리

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가입니다(상가건물임대차보호법 제10조의3).
권리금 계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약과 별개의 계약이지만, 체결 경위와 내용에 따라 서로 불가분의 관계로 판단될 수 있습니다(대법원 2002다25013 판결, 대법원 2016다261175 판결).
통상 권리금은 신규임차인에게서 받는 것이므로 임대차가 끝났다는 이유만으로 임대인에게 반환을 청구할 수는 없습니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 권리금 요구, 권리금 지급 방해, 현저히 높은 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 등이 방해행위에 해당할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항).
임대인이 방해행위로 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 질 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항).
신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 될 수 있습니다. 임차인은 신규임차인의 자력과 의무 이행 능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항).
임대인이 일정 기간 영업을 보장하며 권리금을 받았으나 그 기간을 보장하지 못한 경우에는, 사정에 따라 남은 기간에 해당하는 권리금 일부를 반환해야 할 수 있습니다(대법원 2010다85164 판결).
권리금 반환청구권만으로 임차건물에 유치권을 행사할 수는 없습니다(대법원 93다62119 판결).

자주 묻는 질문

Q. 임대차가 끝나면 임대인에게 권리금을 돌려달라고 할 수 있나요?

임대차기간이 만료되었다는 사정만으로 임대인에게 권리금 반환을 청구할 수는 없습니다. 통상 권리금은 신규임차인에게서 받으며, 임대인이 권리금 반환을 별도로 약정했거나 회수를 방해한 사정 등이 있는지는 구체적으로 살펴야 합니다.

사례 1, 사례 5, 사례 19, 사례 25

Q. 계약서에 ‘권리금을 인정한다’고 적혀 있으면 임대인이 반환해야 하나요?

그 문구만으로 임대차 종료 시 권리금을 반환하기로 약정했다고 보기는 어렵습니다. 판례는 일반적으로 임차인이 권리금을 회수하는 것을 임대인이 용인하고, 정당한 사유 없이 회수를 방해하면 책임지겠다는 취지로 해석합니다(대법원 2000다4517 판결).

사례 1, 사례 15, 사례 24

Q. 임대인이 신규임차인에게 지나치게 높은 보증금이나 차임을 요구하면 어떻게 되나요?

주변 차임·보증금이나 건물에 관한 부담에 비추어 현저히 높은 금액을 요구해 권리금 회수가 무산되었다면 방해행위가 될 수 있습니다. 손해가 발생한 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항).

사례 2, 사례 4, 사례 10

Q. 신규임차인이 보증금이나 차임을 낼 능력이 부족해도 임대인이 계약해야 하나요?

그렇지 않습니다. 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우는 임대인이 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 될 수 있습니다. 임차인은 자신이 알고 있는 신규임차인의 자력과 의무 이행 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.

사례 8, 사례 11

Q. 임대인이 원하는 업종과 다르다는 이유로 신규임차인을 거절할 수 있나요?

거절 사유가 정당한지는 주위 상권, 영업 종류 등 구체적인 사정을 고려해 판단합니다. 단순히 계약을 피하려는 것이 아니라 합리적인 사정이 인정된다면 거절이 정당할 수 있으며, 사례에서는 건물 청결이나 늦은 밤 취객에 대한 우려를 고려해 유흥업소 입점을 거절할 수 있다고 보았습니다.

사례 9

Q. 권리금 회수 방해로 인정되면 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

임대인의 방해행위로 손해가 발생하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항).

사례 4, 사례 5

Q. 권리금 계약이 취소되면 임차권 양도계약도 함께 취소할 수 있나요?

권리금 계약과 임차권 양도계약은 원칙적으로 별개의 계약입니다. 다만 두 계약이 경제적·사실적으로 하나처럼 체결되어 어느 하나가 없었다면 다른 계약도 하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 함께 취소될 수 있습니다.

사례 3, 사례 21, 사례 22

Q. 임대인이 권리금을 돌려주지 않으면 점포를 계속 점유할 수 있나요?

권리금 반환청구권은 건물에 관해 생긴 채권으로 볼 수 없으므로, 그 권리만으로 유치권을 행사해 점포 인도를 거부할 수는 없습니다(대법원 93다62119 판결).

사례 1, 사례 18

주의할 점

권리금 회수 방해금지 규정은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지의 행위에 관한 것이므로, 신규임차인 주선 시기와 관련 자료를 확인해야 합니다.
임대인이 신규임차인과 계약하지 않았다는 사실만으로 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 신규임차인의 자력, 임차인 의무 이행 능력, 거절 사유와 임대인의 요구 조건 등을 함께 살펴야 합니다.
손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 하며, 배상액에는 법정 상한이 있습니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.