상가임대차 대항력 요건과 주의사항

핵심 정리

• 대항력은 임차인이 임대차 내용을 임차건물의 양수인 등 제3자에게 주장할 수 있는 권능입니다.
• 대항력을 갖추려면 임차건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 하며, 효력은 신청한 날의 다음 날부터 생깁니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
• 사업자등록에 표시된 임대차 목적물과 실제 임차 장소가 일치하지 않으면 유효한 임대차 공시방법으로 인정되지 않을 수 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결).
• 대항력을 갖춘 뒤 건물 소유자가 바뀌면 매매뿐 아니라 경매 등으로 소유권이 변동된 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제2항).
• 사업장을 다른 곳으로 옮겨 사업자등록을 정정하면 종전 사업장에 대한 대항력을 잃을 수 있습니다(대구지방법원 2008. 5. 20. 선고 2007나20356 판결).
• 확정일자는 대항력과 별도로 우선변제권을 위한 요건입니다. 건물 인도와 사업자등록 등 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 경매·공매에서 후순위 권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).
• 임차인이 대항요건을 갖추기 전에 건물에 저당권 등 권리가 설정되어 있었다면, 이후 경매로 소유자가 바뀌었을 때 임차권을 주장하지 못할 수 있습니다(사례 1).
• 경매·공매에서 우선변제권에 따라 보증금을 받으려면 임차건물을 양수인에게 인도해야 합니다(상가건물임대차보호법 제5조 제3항).

자주 묻는 질문

관련 법령

• 상가건물임대차보호법 제3조 제1항
• 상가건물임대차보호법 제3조 제2항
• 상가건물임대차보호법 제4조 제3항
• 상가건물임대차보호법 제5조 제1항
• 상가건물임대차보호법 제5조 제2항
• 상가건물임대차보호법 제5조 제3항
• 민법 제278조
• 민법 제450조 제1항

주의할 점

• 사업자등록 신청서와 첨부한 임대차계약서의 목적물 표시가 실제 임차 장소와 맞는지 확인해야 합니다.
• 사업장 주소를 다른 곳으로 정정하면 종전 장소의 대항력을 잃을 수 있으므로 정정 전에 영향을 살펴야 합니다.
• 확정일자는 대항력과 별개의 요건이며, 우선변제권은 사례에 나온 요건을 갖춘 경우에 인정됩니다.
• 경매·공매에서 우선변제권으로 보증금을 받으려면 임차건물을 양수인에게 인도해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

1. 상가임차인의 대항력 구비요건
2. 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력
3. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건
4. 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우
5. 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양...
6. 임차할 건물에 대한 등록사항 등 열람·제공요청 가능한지
7. 임대를 한 상가건물의 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부
8. 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대...
9. 대항력은 무엇인가요?
10. 건물의 주인이 바뀐 경우는?