기타 상가임대차 문제, 권리와 주의사항

상담사례 68건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

상가임대차에서는 임대인의 수선의무, 임차인의 원상회복·비용상환 문제, 계약 종료 후 차임 등이 계약 내용과 실제 사용 상태에 따라 달라집니다. 건물 소유자가 바뀌거나 임차권·보증금반환채권을 넘기는 경우에도 각각의 요건과 법적 효과를 구별해야 합니다.

당사자 → 임대인 → 임차인 → 상가 임대차에서 소유권·수선·비용·종료 문제 → 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖췄나? → 예 · 상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항 → 아니오 → 계약 종료 뒤에도 실제로 영업하며 사용·수익했나? → 예 · 민법 제536조 → 지출이 보존에 필요하거나 목적물 가치를 높인 비용인가? → 예 → 자동으로 반환·상환되는 것은 아님 계약과 실제 상태로 판단 → 요건에 따라 임대인 지위 승계 비용상환 또는 차임 상당액 검토 → 계약의 수선·원상회복·비용포기 특약 → 시설의 목적과 가치 증가를 뒷받침할 자료 → 대항요건과 계약 종료 뒤 실제 사용 여부 → 계약서 확인 → 시설·비용 자료 확인 → 인도·사업자등록·사용 상태 확인

핵심 정리

권리금은 임대인에게 당연히 반환을 청구할 수 있는 돈이 아닙니다. 다만 보장된 임대기간을 채우지 못한 특별한 사정이 있거나 신규 임차인을 통한 회수 기회를 방해한 경우에는 별도로 검토할 수 있습니다(사례 1).
상가건물이 양도되더라도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖추었다면, 양수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항).
임대인은 임차목적물을 사용·수익하는 데 필요한 수선을 해야 합니다. 다만 사용에 지장을 주지 않는 사소한 파손인지, 영업에 지장을 주는 정도인지 등을 살펴야 합니다(민법 제623조).
통상적인 사용으로 생긴 손모는 특별한 약정이 없다면 임차인이 원상회복 비용을 부담하지 않을 수 있습니다. 반면 임차인이 영업을 위해 설치한 시설은 계약 종료 시 철거해야 할 수 있으며, 시설비 청구 포기 약정만으로 원상회복의무까지 면제되는 것은 아닙니다(민법 제615조·제654조, 사례 4·12).
임차인이 지출한 비용은 목적물의 보존에 필요한 비용인지, 객관적 가치를 높인 유익비인지, 임차인 영업만을 위한 시설비인지에 따라 상환 여부가 달라집니다. 계약에 비용상환청구를 포기하는 약정이 있는지도 확인해야 합니다(민법 제626조).
계약이 끝난 뒤 보증금과 건물 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 임차인이 점유만 계속했는지, 실제로 영업하며 사용·수익했는지에 따라 차임 상당 부당이득 여부가 달라질 수 있습니다(민법 제536조, 사례 8).
임차인이 계약기간 중 개인 사정만으로 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약에 해지권을 유보했는지 등을 살펴야 하며, 목적물 사용에 일부 지장이 있을 때 차임 전부의 지급을 거절할 수 있는 것도 아닙니다(민법 제635조·제636조, 사례 21·25).
임차인에게 불리한 갱신요구권 제한 약정은 효력이 없을 수 있지만, 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 임대인의 동의를 받은 전차인은 일정한 요건 아래 임차인을 대신해 갱신요구권을 행사할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조).

자주 묻는 질문

Q. 임대차가 끝나면 권리금이나 시설투자비를 임대인에게 돌려받을 수 있나요?

권리금은 원칙적으로 임대인이 당연히 반환해야 하는 돈으로 보기는 어렵고, 임차인은 임차권 양도나 전대 기회에 권리금을 회수할 수 있는 경우가 있습니다. 임대인의 사정으로 보장된 기간을 채우지 못하는 등 특별한 사정이 있거나 신규 임차인을 통한 회수 기회를 방해한 경우에는 별도로 판단해야 합니다. 시설비도 객관적 가치 증가에 사용한 유익비인지, 임차인의 영업만을 위한 비용인지와 계약상 포기 약정 여부가 중요합니다.

사례 1, 사례 5, 사례 10

Q. 상가건물 주인이 바뀌면 새 주인에게 나가야 하나요?

건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖춘 임차인은 소유권을 넘겨받은 사람에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 이 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하고 보증금반환채무도 승계할 수 있으므로, 종전 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 없는 경우가 생깁니다. 임대차계약서와 사업자등록사항, 목적물 표시가 서로 일치하는지도 확인해야 합니다.

사례 2, 사례 20

Q. 임대차가 끝날 때 오래 사용해 고장 난 형광등이나 설비도 수리해야 하나요?

통상적으로 사용하면서 생긴 손모는 임차인에게 귀책사유가 없고 특별한 약정도 없다면 임대인이 부담할 수 있습니다. 다만 임차인에게 특정한 손모까지 수리하도록 한 계약 조항이 있는지, 손상이 통상적인 사용 범위를 넘어섰는지 살펴야 합니다. 원상회복 범위는 계약 내용과 실제 상태에 따라 달라집니다.

사례 4

Q. 임차인이 설치한 보일러나 시설의 비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?

임차목적물의 객관적 가치를 높인 비용이라면 유익비로 인정되어 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있는 범위에서 상환을 청구할 수 있습니다. 반면 임차인 자신의 영업에만 필요한 시설은 유익비로 인정되지 않을 수 있으며, 비용상환청구권을 미리 포기한 약정이나 원상회복 약정도 확인해야 합니다. 유익비를 청구하려면 지출액과 가치 증가를 뒷받침할 자료가 중요합니다.

사례 5, 사례 10, 사례 12

Q. 보증금을 못 받은 채 계약이 끝나면 점포를 계속 점유해도 되나요?

임차목적물 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계가 될 수 있어, 임차인이 그 항변권을 행사하며 점유했다는 사정만으로 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다. 다만 계약 종료 후에도 영업을 계속하는 등 실질적인 이익을 얻었다면 차임 상당의 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 점유만 하고 사용·수익하지 않았다면 결론이 달라질 수 있습니다.

사례 8

Q. 계약기간이 남았는데 개인 사정으로 가게를 그만두려면 바로 해지할 수 있나요?

계약기간을 정했고 중도 해지권을 따로 유보하지 않았다면, 임차인의 개인 사정만으로 일방적으로 계약을 해지하기 어려울 수 있습니다. 계약을 이행하거나 임대인과 합의해 종료하는 방법을 검토해야 합니다. 기간이 남은 동안 새 임차인이 들어와 임대인이 차임을 중복해 받는 상황은 별도로 따져볼 수 있습니다.

사례 21

Q. 임대인이 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있나요?

상가건물임대차보호법에는 일정한 재건축 사유가 갱신거절 사유로 규정되어 있습니다. 재건축 계획의 구체성이나 실제 추진 가능성 등 구체적인 사정을 고려해 갱신거절이 정당한지 판단할 수 있으므로, 재건축을 말하기만 하면 언제나 갱신을 거절할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 임차인에게 불리하게 갱신요구권을 제한한 약정도 효력이 없을 수 있습니다.

사례 11, 사례 15

Q. 임대인 동의가 전대차계약 뒤에 있었어도 전차인이 갱신을 요구할 수 있나요?

사례에서 설명한 기준에 따르면 임대인의 동의는 전대차계약 체결 전이나 후 모두 가능하며, 명시적 동의뿐 아니라 묵시적 동의도 인정될 수 있습니다. 다만 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다. 동의받은 전차인은 법정 요건에 따라 임차인의 계약갱신요구권을 대신 행사할 수 있습니다.

사례 23

주의할 점

권리금, 시설비, 유익비는 명칭만으로 반환 여부가 정해지지 않습니다. 계약서의 비용상환 포기·원상회복 조항과 지출 목적, 가치 증가 여부를 함께 확인해야 합니다.
계약 종료 후 점포를 점유하면 보증금 반환을 기다렸다는 사정만으로 차임 상당액이 항상 면제되는 것은 아닙니다. 실제 영업 여부와 사용·수익 여부가 중요합니다.
건물 양도, 전대차, 임차권 양도, 보증금반환채권 양도는 서로 다른 법률관계입니다. 임대인의 동의가 필요한 대상과 보증금을 청구할 상대방을 구별해야 합니다.
사례에 제시된 법령·기준은 각 상담 당시의 내용일 수 있으므로, 실제 분쟁에서는 계약 체결 시점과 현재 적용되는 법령 및 구체적인 계약 내용을 확인해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.