상가임대차 우선변제권 가이드

핵심 정리

• 일반 우선변제권은 건물 인도와 사업자등록이라는 대항요건, 임대차계약서의 확정일자가 모두 있어야 인정됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항).
• 사업자등록과 확정일자를 갖추었더라도 건물 인도 전이라면 우선변제권의 효력이 바로 생기지 않을 수 있습니다. 사례에서는 대항요건이 갖추어진 다음 날부터 효력이 발생한다고 설명합니다(사례 12, 22).
• 소액임차인은 법령이 정한 보증금 범위와 일정액 한도에서 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하며, 구체적인 범위와 한도는 적용되는 법령에 따라 확인해야 합니다(상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조).
• 사업자등록은 우선변제권의 취득요건인 동시에 존속요건입니다. 배당요구 종기까지 적법하게 유지되어야 하며, 실제 폐업하거나 전대한 경우에는 등록만 남아 있어도 요건을 충족하지 못할 수 있습니다(사례 7, 19, 20).
• 우선변제권을 행사하려면 경매절차에서 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 경우, 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구하기 어렵습니다(민사집행법 제88조 제1항, 사례 13, 19).
• 사업자등록에 첨부한 계약서의 목적물 표시가 등기부와 다르거나, 일부 임차 공간의 도면을 갖추지 않으면 사업자등록이 임대차를 공시하지 못해 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다(사례 6).
• 계약서에 실제보다 낮은 보증금을 적어 확정일자를 받았다면, 실제 지급액 전부가 아니라 계약서에 표시된 금액을 기준으로 우선변제를 받을 수 있습니다(사례 8).
• 갱신 때 보증금을 올린 경우, 증액 전 설정된 저당권자보다 우선할 수 있는 범위는 원칙적으로 저당권 설정 전 보증금에 한정됩니다. 새 소유자와 종전 계약을 대체하는 새 계약을 체결하면 기존 계약에 기초한 우선변제권이 소멸할 수도 있습니다(사례 15, 21).

자주 묻는 질문

관련 법령

• 상가건물임대차보호법 제3조
• 상가건물임대차보호법 제4조
• 상가건물임대차보호법 제5조
• 상가건물임대차보호법 제6조
• 상가건물임대차보호법 제8조
• 상가건물임대차보호법 제14조
• 상가건물임대차보호법 제15조
• 상가건물임대차보호법 시행령 제3조
• 상가건물임대차보호법 시행령 제6조
• 상가건물임대차보호법 시행령 제7조
• 민사집행법 제88조
• 국세기본법 제35조

주의할 점

• 소액임차인의 지역별 보증금 기준과 최우선변제액은 사례에 소개된 과거 기준과 현재 기준이 다를 수 있으므로, 적용 시점의 법령과 해당 지역 기준을 확인해야 합니다.
• 배당요구 종기까지 사업자등록 등 요건이 유지되어야 하고, 배당요구도 별도로 해야 합니다. 경매절차의 종기와 요구 방법을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
• 보증금 증액, 임대인 변경, 새 계약 체결, 전대 또는 폐업은 우선변제권의 범위나 유지 여부에 영향을 줄 수 있으므로 계약서와 사업자등록 내용을 함께 점검해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
12. 확정일자 부여방법
13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법