상가임대차 계약갱신요구 핵심 가이드

상담사례 9건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

임차인은 사례에 제시된 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 이를 거절하기 어렵습니다. 다만 차임 연체, 임대인 지위 승계, 전대차 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 계약갱신요구와 차임 연체에 따른 계약해지는 구별해야 합니다.

관련 당사자 → 임차인 → 임대인 → 상가 임대차 만료를 앞두고 임차인이 갱신을 요구 → 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 요구했나? → 예 · 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 → 아니요 · 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 → 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않나? → 예 · 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 → 아니요 · 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 → 3기의 차임액에 이르는 연체 사실이 있나? → 아니요 · 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호 → 예 · 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호 → 갱신요구 가능 정당한 사유가 없으면 거절 곤란 → 요구권 행사 범위 밖이거나 갱신거절 사유가 될 수 있음 → 임대인의 선행 거절 통지도 확인 → 연체 기준의 차이를 확인 → 갱신 뒤 차임과 보증금 확인 → 정당한 거절 사유가 없다면 먼저 거절 통지를 했어도 별도로 갱신을 요구할 수 있음 → 1회 연체와 3기 연체에 따른 갱신거절 기준, 2기 연체에 따른 계약해지 기준을 구별 → 원칙적으로 종전 조건으로 갱신 차임과 보증금은 법령상 범위에서 증감될 수 있음

핵심 정리

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 정당한 사유가 없으면 임대인은 거절하지 못합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항).
사례에 따르면 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항; 사례 6, 8).
임대인이 먼저 갱신거절 통지를 했더라도, 정당한 거절 사유가 없다면 임차인은 별도로 계약갱신을 요구할 수 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결; 사례 5).
차임을 한 차례 연체한 사정만으로는 갱신요구를 거절할 수 없지만, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 거절 사유가 될 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호; 사례 1, 9).
갱신거절 사유인 3기 연체와 별개로, 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 사례는 설명합니다(민법 제640조; 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결; 사례 1).
공동소유 상가의 갱신거절은 공유물 관리행위에 해당하므로, 사례의 공동소유자 지분 상황에서는 과반수 지분에 따른 결정이 필요합니다(민법 제265조; 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결; 사례 4).
임대인의 동의를 얻은 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위하여 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임차인에게 권리 행사가 불가능한 사정이 있으면 전차인도 행사하지 못할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제13조 제2항; 사례 6).
갱신되면 원칙적으로 종전 임대차와 같은 조건으로 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 법령상 범위에서 증감될 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조; 사례 3).

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 먼저 계약갱신을 거절했어도 제가 갱신을 요구할 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 사례에 따르면 임대인의 거절 통지와 임차인의 갱신요구는 별개의 제도이므로, 정당한 거절 사유가 없다면 임대인의 통지가 먼저 있었더라도 임차인은 갱신을 요구할 수 있습니다.

사례 5

Q. 차임을 한 번 늦게 냈는데 임대인이 갱신을 거절할 수 있나요?

사례에서는 한 차례의 차임 연체만으로는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 없다고 설명합니다. 다만 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이른 사실이 있으면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

사례 9, 사례 1

Q. 차임을 2기분 연체하면 갱신거절과 계약해지가 모두 가능한가요?

사례는 두 문제를 구별합니다. 갱신요구 거절 사유는 3기의 차임액에 해당하는 연체 사실이고, 민법 제640조에 따른 계약해지는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 가능하다고 설명합니다.

사례 1

Q. 상가가 다른 사람에게 팔린 뒤, 이전 임대인에게 밀린 차임이 있어도 갱신을 요구할 수 있나요?

사례에 따르면 양수인이 연체차임채권을 따로 양수하지 않았다면, 이전 임대인에게 연체한 차임만으로 갱신을 거절하기 어렵습니다. 양수인에게 연체한 차임액이 3기에 이르는지는 별도로 살펴야 합니다.

사례 7

Q. 공동소유자 중 한 사람만 갱신거절을 통지하면 효력이 있나요?

사례의 경우 지분이 각 1/2인 공동소유자 중 한 사람만 통지하고 다른 공동소유자의 동의가 인정되지 않아 갱신거절은 유효하지 않다고 판단했습니다. 공동소유자의 지분과 의사결정 여부를 확인해야 합니다.

사례 4

Q. 임대인의 동의를 받은 전차인도 직접 갱신을 요구할 수 있나요?

사례에 따르면 임대인의 동의를 얻어 전대차계약을 맺은 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 대신 행사하는 것이므로 임차인의 권리 상태에도 영향을 받습니다.

사례 6

Q. 건물이 안전한데 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

사례는 안전 문제가 없는 경우에도 재건축을 위한 갱신거절을 인정한 하급심 판결을 소개합니다. 다만 이는 대법원 판결이 아니라 하급심의 판단을 근거로 한 설명입니다.

사례 2

Q. 계약이 갱신되면 임대인이 차임이나 보증금을 올릴 수 있나요?

사례에 따르면 갱신 후에도 차임과 보증금은 관련 법령이 정한 범위에서 증감될 수 있습니다. 사례 3에는 증액 한도와 증액 후 1년 이내 재증액 제한이 기재되어 있으므로, 그 수치를 다른 상황에 그대로 적용하기보다 해당 사례의 전제를 확인해야 합니다.

사례 3

주의할 점

갱신요구 시점은 사례에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지로 설명하므로, 기간을 놓치지 않도록 확인해야 합니다.
갱신요구 거절 사유인 3기 연체와 계약해지 사유로 설명된 2기 연체는 서로 다른 기준입니다.
사례 2의 재건축 관련 설명은 하급심 판결에 근거하므로, 대법원의 확정된 법리인 것처럼 단정하지 않아야 합니다.
사례 3의 차임 증액 수치와 사례 6·8의 전체 임대차기간 기준은 각 상담사례에 제시된 내용이므로, 구체적인 계약에 적용할 때에는 해당 사례의 전제를 함께 살펴야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.