상가임대차 적용범위, 어디까지 보호받을까요?

핵심 정리

• 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 사용하는 임대차가 기본적인 적용 대상입니다. 건물의 공부상 표시만이 아니라 실제 현황과 용도를 기준으로 판단합니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).
• 물건의 보관·제조·가공만 하는 공간은 영업용으로 보기 어려울 수 있지만, 그곳에서 영리를 위한 영업활동도 함께 하면 적용 대상이 될 수 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).
• 적용 범위의 보증금액은 지역별로 다르며, 월세가 있으면 사례에서 제시한 방식으로 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 판단합니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조).
• 사례에 나온 지역별 보증금 기준은 당시 시행령을 기준으로 한 금액이므로, 이를 현재 계약에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 법인도 상인이 될 수 있으므로, 법인 명의로 임차했더라도 적용 범위 등 요건을 갖추고 영업용으로 사용하면 보호 대상이 될 수 있습니다(상법 제5조 제2항).
• 동창회·동호회 등 비영리 단체의 사무실 임대차는 사례상 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 아닌 것으로 설명됩니다.
• 같은 임대인에게 여러 구분점포를 빌려 하나의 사업장으로 단일 영업을 하는 등 하나의 임대차관계로 볼 수 있다면, 별도 계약서를 작성했더라도 보증금액을 합산해 우선변제 대상 여부를 판단할 수 있습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결).
• 임차인이 부담하기로 약정한 부가가치세액은 별도의 특별한 사정이 없다면 적용 범위 판단에 쓰이는 차임에 포함되지 않는다는 판례가 사례에 소개되어 있습니다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결).

자주 묻는 질문

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제1조
• 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항
• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항
• 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항
• 상가건물 임대차보호법 제10조
• 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항
• 상가건물 임대차보호법 제14조
• 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
• 상법 제4조
• 상법 제5조 제1항·제2항
• 법인세법 제111조
• 부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조
• 소득세법 제168조

주의할 점

• 사례에 제시된 보증금 기준은 과거 시행령의 기준입니다. 계약 시기와 적용되는 기준을 확인하지 않고 금액만 그대로 사용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 월세가 있는 경우 보증금만 비교하지 말고, 사례에서 설명한 환산 방식으로 차임을 합산해야 합니다.
• 공장·창고·사무실 등 명칭만으로 적용 여부를 판단하기 어렵습니다. 실제 영업활동 여부와 사용 형태를 살펴야 합니다.
• 여러 점포를 임차했거나 임대인이 아닌 운영주체와 계약한 경우에는 계약서 수나 계약 상대방만으로 결론을 내리지 말고, 임대차관계의 실질과 권한 위임 여부를 확인해야 합니다.

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근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

1. 상가건물임대차보호법의 적용범위
2. 법인에도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
3. 보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법
4. 임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우
5. 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
6. 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준
7. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는...
8. 동창회사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
9. 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부
10. 법인의 상가건물 임대차보호법 적용여부