상가임대차 기간, 약정·갱신·종료 기준

핵심 정리

• 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차는 원칙적으로 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 약정 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항).
• 계약갱신요구권은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 행사할 수 있으며, 법에서 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항).
• 갱신요구권으로 보장되는 전체 기간은 사례에 따라 5년 또는 10년으로 설명되어 있습니다. 사례에 제시된 계약 시점과 법령 개정에 따라 차이가 있으므로 일률적으로 단정하지 말고 적용되는 법령을 확인해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항).
• 갱신요구권으로 보장되는 기간은 계약기간의 상한을 뜻하지 않습니다. 임대인과 임차인이 합의해 그보다 긴 기간을 정했다면 계약서에 따른 기간이 보장될 수 있습니다.
• 임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 기존과 같은 조건으로 갱신된 것으로 볼 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(상가건물임대차보호법 제10조 제4항).
• 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항).
• 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(상가건물임대차보호법 제9조 제2항).
• 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우는 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 재건축을 말하는 것만으로 충분한지는 사례의 설명만으로 단정할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호).

자주 묻는 질문

관련 법령

• 상가건물임대차보호법 제2조
• 상가건물임대차보호법 제3조
• 상가건물임대차보호법 제9조
• 상가건물임대차보호법 제10조
• 상가건물임대차보호법 시행령
• 부가가치세법 제8조
• 소득세법 제168조
• 법인세법 제111조

주의할 점

• 계약갱신요구는 만료 전 6개월부터 1개월까지의 기간에 해야 하므로 시기를 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
• 갱신요구권의 전체 기간은 사례마다 5년 또는 10년으로 다르게 제시되어 있습니다. 사례의 설명만으로 현재 모든 계약에 적용되는 기간을 단정해서는 안 됩니다.
• 묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지를 통고하더라도 즉시 계약이 끝나는 것은 아니며, 사례에서는 통고 후 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 설명합니다.
• 1년 미만 약정의 효력과 상가건물임대차보호법 적용 여부는 임차인의 주장과 법 적용 요건을 함께 살펴야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

1. 상가임대차 계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력
2. 상가건물 임차인의 계약갱신요구권
3. 임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우
4. 묵시적 갱신에 따른 임대차기간
5. 묵시적 갱신 이후 해지
6. 묵시적 갱신
7. 5년 이상의 임대차기간 설정
8. 임대차 기간 종료 후 목적물 점유 부당이득
9. 임대차 기간을 1년 이하로 정할 수 있는지 여부