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계약의 해지·해제, 언제 가능하고 어떻게 해야 할까요?

상담사례 113건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

계약은 한쪽이 원한다고 언제든 해제할 수 있는 것이 아니며, 계약 조항이나 법률상 해제 사유가 있어야 합니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고해야 하고, 해제 뒤에는 원상회복과 손해배상 문제가 함께 생길 수 있습니다.

계약 당사자 → 매도인 → 매수인 → 계약을 끝내고 싶지만 해제 사유와 절차가 불분명 → 계약 조항 또는 법률상 해제 사유가 있나요? → 예 → 해제 사유에 필요한 요건을 갖췄나요? 이행지체는 상당 기간 최고 → 아니요 → 현재 확인된 사유만으로 일방적 해제는 어려울 수 있음 → 예 · 민법 제544조 → 해제 가능성이 있음 요건 충족 여부 확인 → 해약금 해제라면 계약금을 실제로 교부했고 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았나요? → 예 · 민법 제565조 → 계약 조항과 다른 해제 사유 확인 → 계약서의 해제 약정과 법률상 해제 사유 확인 → 이행지체와 동시이행 확인 → 상당 기간 최고 여부와 상대방의 이행 제공 확인 → 해제 뒤 처리 확인 → 받은 것의 반환과 이자, 별도 손해배상 확인

핵심 정리

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 볼 수 있어, 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 돌려주어 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
계약금 지급을 약속만 하고 실제로 주지 않았다면 원칙적으로 해약금에 의한 해제권은 발생하지 않습니다(사례 12).
이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다(민법 제544조).
잔금 미지급 시 자동 해제된다는 약정이 있어도, 매도인이 동시이행 의무를 제공해 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않았다면 기한이 지났다는 이유만으로 자동 해제되지 않을 수 있습니다(사례 11).
계약이 해제되면 서로 받은 것을 돌려주는 것이 원칙이며, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다(민법 제548조). 해제와 별도로 채무불이행 손해배상을 청구할 수도 있습니다(민법 제551조).
매매목적물에 가압류가 있다는 사정만으로는 보통 계약을 해제할 수 없지만, 이전등기의무를 실현할 수 없는 사정이 인정되면 해제가 가능할 수 있습니다(사례 15).
사정변경으로 계약을 해제하려면 계약의 기초가 된 객관적 사정이 예견하기 어렵게 바뀌고, 계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 등의 요건이 필요합니다(사례 13).

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 아직 지급하지 않았는데 계약금만 포기하고 계약을 해제할 수 있나요?

계약금 지급을 약속했을 뿐 실제로 교부하지 않았다면, 원칙적으로 민법상 해약금에 의한 해제권은 발생하지 않습니다. 다만 계약금 지급의무를 청구받거나, 그 의무의 불이행을 이유로 계약금 약정 또는 주된 계약을 해제할 수 있는지는 구체적인 사정에 따라 달라집니다.

Q. 매도인이 계약을 깨겠다며 계약금의 배액이 아니라 매매대금의 10%만 주겠다고 합니다. 계약을 해제할 수 있나요?

계약서에 매도인이 위약하면 계약금의 배액을 지급한다고 정했다면, 매도인이 매매대금의 10%만 돌려주겠다고 해서 그 약정대로 해제가 되는 것은 아닙니다. 다만 어느 한쪽이 이미 이행에 착수했다면 해약금에 의한 해제 자체가 제한될 수 있습니다.

Q. 상대방이 잔금을 지급하지 않으면 바로 계약을 해제할 수 있나요?

일반적으로는 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고, 그 기간 내에도 지급하지 않을 때 해제할 수 있습니다. 다만 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우 등에는 최고가 필요하지 않을 수 있습니다.

Q. 잔금 지급기일이 지나면 계약이 자동으로 해제된다는 특약은 언제 효력이 있나요?

그런 특약이 있더라도 매도인의 소유권이전 의무와 매수인의 잔금 지급 의무가 동시이행 관계라면, 매도인이 이행을 제공해 매수인을 이행지체에 빠뜨렸는지가 중요합니다. 특별한 사정이 없는 한 기일이 지났다는 사실만으로 계약이 자동 해제되지는 않습니다.

Q. 매매목적물에 가압류가 있으면 계약을 해제할 수 있나요?

가압류만으로 소유권이전등기가 불가능해지는 것은 아니므로, 그 사정만으로는 보통 계약을 해제할 수 없습니다. 다만 매도인이 가압류 등을 해제할 수 없는 상태여서 이전등기의무를 이행할 수 없다고 인정되는 경우에는 해제가 가능할 수 있습니다.

Q. 계약이 해제되면 받은 돈에 이자도 붙여서 돌려받나요?

계약 해제에 따른 원상회복으로 금전을 반환할 때에는 원칙적으로 그 돈을 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 이 이자는 원상회복의 범위에 속하며, 반환의무를 늦게 이행한 데 따른 손해배상과는 구별됩니다.

사례 8, 사례 23

Q. 계약 목적을 달성할 수 없게 됐다는 이유만으로 사정변경 해제가 가능한가요?

목적을 이루지 못하게 됐다는 사정만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 계약의 기초가 된 객관적 사정이 예견하기 어렵게 바뀌었고, 해제하려는 당사자에게 책임이 없으며, 계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반하는지 등을 살펴야 합니다.

Q. 증여한 부동산을 돌려받고 싶으면 증여계약을 해제할 수 있나요?

서면 없이 한 증여는 해제할 수 있는 경우가 있지만, 부동산 소유권이전등기까지 마친 경우에는 이미 이행된 부분이므로 그 이유만으로 되돌릴 수 없습니다. 증여자의 재산상태가 현저히 바뀌었거나 법에서 정한 다른 해제 사유가 있는지는 별도로 살펴야 합니다.

관련 법령

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항
민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지
약관의 규제에 관한 법률
구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항

주의할 점

계약서에 자동해제나 위약금 조항이 있어도, 동시이행 관계와 상대방의 이행제공 여부에 따라 해제 효력이 달라질 수 있습니다.
이행최고를 할 때 실제 채무액보다 현저히 많은 금액을 요구하고 그 금액을 지급하지 않으면 받지 않겠다는 뜻을 분명히 하면, 그 최고를 바탕으로 한 해제가 효력이 없을 수 있습니다.
계약이 해제되기 전에 이미 이행에 착수했는지, 해제 후 제3자가 권리를 취득했는지에 따라 해제나 원상회복의 효과가 달라질 수 있습니다.
토지거래허가가 필요한 계약, 증여, 분양계약 등은 각 계약의 성격과 약정 내용에 따라 적용되는 해제 요건이 다르므로 일반 원칙만으로 판단하지 않아야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.