주택임대차 대항력, 언제 생기고 유지될까요?

핵심 정리

• 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날 발생합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 마친 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 사례 1·6).
• 주민등록은 제3자가 임차주택과 임차권의 존재를 알아볼 수 있는 공시방법이어야 합니다. 다세대주택 등 공동주택은 원칙적으로 동·호수까지 정확히 표시해야 합니다(주민등록법 시행령 제9조, 사례 18·19).
• 다가구용 단독주택은 지번을 정확히 기재하면 호수 표시가 없어도 유효한 주민등록이 될 수 있습니다. 건물의 종류와 건축물대장·등기부 등의 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다(사례 4·6).
• 주민등록을 가족 전체가 다른 곳으로 옮기면 기존 대항력이 소멸할 수 있고, 다시 전입해도 대항력은 재전입한 때부터 새로 발생합니다(사례 21).
• 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우, 임차인이 직접 거주하지 않아도 간접점유를 통해 대항요건이 유지될 수 있습니다. 승낙이 없더라도 전대가 임대인에 대한 배신행위가 아닌 특별한 사정이 인정되는 경우는 달리 볼 수 있습니다(사례 9·15).
• 외국인등록·체류지 변경신고 또는 외국국적동포의 국내거소신고·거소이전신고는 사례에 제시된 법령 요건에 따라 주민등록과 같은 법적 효과가 인정될 수 있습니다. 임차인 본인뿐 아니라 동거 가족의 신고가 문제되는 경우도 있습니다(출입국관리법 제88조의2, 재외동포법 제10조, 사례 13·14).
• 경매에서는 대항력만으로 언제나 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 선순위 권리와 경매 결과에 따라 임차권이 소멸할 수 있고, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인은 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 보증금 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있는 경우가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 사례 1·3·11).

자주 묻는 질문

관련 법령

• 주택임대차보호법 제3조 제1항
• 주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항
• 주택임대차보호법 제3조의2
• 주택임대차보호법 제3조의3
• 주택임대차보호법 제3조의5
• 주택임대차보호법 제4조 제2항
• 주택임대차보호법 제8조
• 주택임대차보호법 제12조
• 주민등록법 시행령 제9조
• 출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2
• 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조
• 민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조
• 민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조
• 가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조

주의할 점

• 대항력은 입주와 주민등록 중 하나만으로 생기지 않으며, 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다.
• 주소 표시가 임차주택을 알아볼 수 없거나 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 인정되지 않거나 기존 대항력이 끊길 수 있습니다. 공동주택의 동·호수와 실제 주소를 확인해야 합니다.
• 경매에서 대항력·우선변제권의 유지 여부와 보증금 잔액의 범위는 선순위 권리, 배당순위, 배당요구 및 주택 인도·주민등록의 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
• 사례에는 법령의 개정 전 조문 표기와 현행 조문 표기가 함께 등장하므로, 실제 사건에서는 적용 시점의 법령과 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

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근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력