주택임차권등기명령 신청과 효력 가이드

상담사례 29건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사할 수 있습니다. 등기 전에 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 유지되지만, 임차권등기가 끝나기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있으므로 시점에 주의해야 합니다.

임차인과 임대인 → 임차인 → 임대인 → 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못함 → 임대차가 종료됐나요? → 예 · 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 → 아니요 → 보증금을 돌려받지 못했나요? → 임차권등기가 실제로 마쳐졌나요? → 예 · 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 → 등기 완료 후 이사하면 이미 취득한 권리를 유지할 수 있음 → 조건 미충족이면 신청 보류 등기 미완료면 이사 보류 → 등기부에서 실제 완료 여부 확인 → 신청만으로 등기가 끝난 것은 아님 → 등기 전 취득한 권리와 대항력 확인 → 등기 전 대항력 없으면 등기만으로 선순위가 되지 않음 → 말소는 보증금 반환 뒤 → 보증금을 받은 뒤 임차권등기를 말소

핵심 정리

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 사례 6·9).
임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 등기 전에 이미 취득한 권리는 유지됩니다. 등기 후에는 점유나 주민등록 요건을 갖추지 않아도 기존 권리를 유지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 사례 3·6).
이사나 전출은 임차권등기가 실제로 마쳐진 사실을 확인한 뒤 하는 것이 안전합니다. 명령 신청만으로 등기가 완료된 것은 아닙니다(사례 3).
등기 전에 대항력을 갖췄다면 경매 매수인에게 대항할 수 있는지를 판단하는 기준은 임차권등기일이 아니라 원래 대항력을 취득한 때입니다. 등기 전에 대항력을 갖추지 못했다면 등기만으로 선순위 권리보다 앞서지는 않습니다(사례 5·17·22).
임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 보증금을 받은 뒤 등기를 말소하면 됩니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결, 사례 2·14).
임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 마쳐졌다면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 해당할 수 있습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결, 사례 7·20).
임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제권을 인정받지 못합니다. 다만 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권은 행사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 사례 4·8).
임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기 관련 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 사례 25).

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 계약기간이 끝나기 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

원칙적으로 임대차가 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 임차인의 개인 사정만으로 계약기간 중 일방적으로 해지할 수는 없지만, 임대인과 합의해 계약을 종료한 뒤 보증금을 반환받지 못했다면 신청할 수 있습니다.

사례 9

Q. 임차권등기명령을 신청한 뒤 바로 이사해도 되나요?

신청만 하고 바로 이사하는 것은 주의해야 합니다. 임차권등기가 실제로 마쳐진 사실을 확인한 뒤 이사해야 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

사례 3, 사례 6

Q. 임차권등기가 끝나면 주민등록을 옮겨도 기존 권리가 유지되나요?

임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 등기 후에도 유지됩니다. 등기가 마쳐진 뒤에는 점유와 주민등록 요건을 갖추지 않아도 이미 취득한 권리를 유지할 수 있습니다.

사례 3, 사례 6

Q. 임대인이 보증금과 임차권등기 말소를 동시에 하자고 하면 먼저 말소해야 하나요?

먼저 말소할 필요가 없습니다. 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 하므로, 보증금을 받은 뒤 등기를 말소하면 됩니다.

사례 2, 사례 14

Q. 임차권등기를 했으면 경매에서 배당요구를 따로 해야 하나요?

임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 마쳐졌다면 별도 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 해당할 수 있습니다. 사례에서 제시된 판례는 이 경우 임차인이 우선변제권을 가진다고 봅니다.

사례 7, 사례 20

Q. 임차권등기가 된 집에 새로 들어간 소액임차인도 최우선변제를 받을 수 있나요?

임차권등기가 마쳐진 뒤 그 주택을 임차한 사람은 소액임차인으로서 최우선변제권을 받을 수 없습니다. 확정일자를 갖췄다면 그 순위에 따른 우선변제권은 행사할 수 있습니다.

사례 4, 사례 8, 사례 23

Q. 임차권등기 전에 대항력을 갖추지 못했어도 등기만으로 선순위 근저당권보다 앞설 수 있나요?

그렇다고 볼 수 없습니다. 사례에서는 전입신고를 하지 않아 대항력을 취득하지 못한 임차인이 나중에 임차권등기를 하더라도, 이미 설정된 근저당권보다 우선해 보증금을 확보할 수 없다고 설명합니다.

사례 17, 사례 22

Q. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?

주택임대차보호법상 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 사례는 민법에 따른 임대차등기에는 관련 비용을 일방적으로 청구하기 어렵다고 구별합니다.

사례 21, 사례 25

주의할 점

임대차가 종료되기 전에는 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 계약기간 중 임차인의 사정만으로 계약을 일방적으로 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.
임차권등기명령을 신청한 사실만으로 이사하지 말고, 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인해야 합니다.
임차권등기 전에 대항력을 갖추지 못했다면 등기가 기존 근저당권 등보다 앞선 순위를 보장하지 않습니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.