주택임대차 보증금·차임 증감 가이드

상담사례 12건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

주택임대차 중 보증금이나 차임을 올리거나 내리려면 사정 변경 등 법에서 정한 요건과 증액 한도를 살펴야 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우와 계약 종료 후 새로 재계약한 경우에는 증액 제한의 적용이 달라질 수 있으며, 한도를 넘겨 지급한 금액은 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인과 임차인 → 임대인 → 임차인 → 보증금이나 차임을 바꾸려는 경우 → 계약 종료 후 새로 재계약했나? → 예 → 재계약 증액은 제7조 제한이 적용되지 않을 수 있음 → 아니요 → 사정 변경으로 약정액이 적절하지 않은가? → 예 · 주택임대차보호법 제7조 → 증액청구라면 한도와 1년 제한을 지켰나? → 예 · 시행령 제8조 → 법정 요건을 갖추면 장래를 향해 증감청구 가능 → 증액 한도 확인 → 계약 존속 중 증액은 약정액의 20분의 1 이내 → 청구 시점 확인 → 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내 재청구 불가 → 전환액과 초과 지급 확인 → 보증금의 월 차임 전환은 두 비율 중 낮은 비율 적용 초과 지급분은 반환 청구 가능

핵심 정리

임차주택의 조세·공과금 등 부담이나 경제사정이 달라져 약정한 보증금 또는 차임이 적절하지 않게 된 경우 당사자는 장래를 향해 증감청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조).
계약 존속 중 증액청구는 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항).
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지가 없으면 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되며, 존속기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).
계약이 끝난 뒤 재계약하거나 계약 종료 전이라도 당사자 합의로 보증금·차임을 올리는 경우에는 제7조의 증액 제한이 적용되지 않는다는 판례가 소개되어 있습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 등).
보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 바꿀 때에는 법령이 정한 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 한 월 차임 한도를 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2).
법정 증액비율이나 월 차임 산정률을 초과해 지급한 보증금·차임은 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2).
임차인도 사정 변경을 이유로 보증금 감액을 요구할 수 있습니다. 다만 재계약 등으로 계약 내용을 바꾸는 경우의 보증금 증감은 별도의 요건이 문제될 수 있습니다.
보증금을 정당하게 감액해 소액임차인에 해당하게 된 경우에는 허위 계약 등 특별한 사정이 없다면 소액임차인으로 보호받을 수 있다는 판례가 소개되어 있습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 주변 시세가 올랐다며 보증금이나 월세를 올려 달라고 하면 반드시 따라야 하나요?

계약 존속 중 증액청구는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정액이 적절하지 않게 된 경우에 할 수 있습니다. 증액액도 약정액의 20분의 1을 넘을 수 없으므로, 주변 시세가 올랐다는 말만으로 언제나 요구를 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

사례 2, 사례 4, 사례 12

Q. 보증금을 올린 뒤 얼마 지나지 않아 다시 증액을 요구할 수 있나요?

사례에 인용된 규정에 따르면 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 따라서 직전 계약이나 증액 시점을 확인해야 합니다.

사례 3, 사례 10

Q. 계약이 묵시적으로 갱신됐는데 임대인이 차임을 올릴 수 있나요?

묵시적 갱신은 종전과 같은 조건으로 이루어지고, 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 계약 존속 중이라도 법에서 정한 사정 변경 요건이 충족되면 장래를 향한 증액청구가 가능하며, 증액 한도와 1년 제한도 살펴야 합니다.

사례 2

Q. 계약기간이 끝나고 재계약할 때도 보증금 증액 한도가 적용되나요?

사례에 소개된 판례는 임대차가 종료된 뒤 재계약하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의 증액 제한이 적용되지 않는다고 봅니다. 계약 존속 중의 증액청구인지, 계약 종료 후 새로 합의한 재계약인지 구분해야 합니다.

사례 3, 사례 6

Q. 보증금 일부를 월세로 바꾸면 월세는 어떻게 제한되나요?

보증금을 월 차임으로 전환할 때에는 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 정해지는 두 비율 중 낮은 비율을 적용한 월 차임 한도를 넘을 수 없습니다. 구체적인 계산에 쓰는 비율은 사례에서도 기준금리 등을 기준으로 설명하므로 전환 시점에 적용되는 기준을 확인해야 합니다.

사례 5, 사례 8

Q. 법정 한도를 넘겨 보증금이나 월세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?

사례에 인용된 주택임대차보호법 제10조의2는 법정 증액비율이나 월 차임 산정률을 초과해 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 반환을 구할 수 있는 범위는 실제 지급액과 해당 한도에 따라 달라집니다.

사례 5, 사례 9

Q. 임차인도 계약기간 중 보증금 감액을 요구할 수 있나요?

임차인도 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 보증금이 적절하지 않게 된 경우 감액을 요구할 수 있습니다. 다만 재계약 등에서 보증금 증감을 다투는 경우에는 계약 변경의 성격과 사정 변경 요건이 문제될 수 있습니다.

사례 3, 사례 11

Q. 보증금을 낮춰 소액임차인에 해당하게 되면 보호받을 수 있나요?

보증금 감액이 정당한 새 계약에 따른 것이고 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하는 데 있다면, 허위 계약 등 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받을 수 있다는 판례가 소개되어 있습니다.

사례 7

Q. 임차인인 가족 대신 다른 가족이 살고 전입신고를 한 경우 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있나요?

사례에서는 임차인의 동생이 목적물에 계속 살며 전입신고를 한 사정을 바탕으로, 임차인의 간접점유와 대항요건이 유지되고 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다고 보았습니다. 다만 직접 임대차계약을 맺은 당사자가 아닌 거주자는 임차인을 통해 권리를 행사해야 한다고 설명합니다.

사례 1

주의할 점

증액 한도는 증액청구가 이루어진 시점과 계약 또는 직전 증액 시점에 따라 확인해야 합니다.
묵시적 갱신과 계약 종료 후 재계약은 증액 제한 적용이 다를 수 있으므로 구분해야 합니다.
월 차임 전환 사례의 금리와 계산 결과는 특정 시점의 예시이므로 다른 시점에 그대로 적용하지 않아야 합니다.
보증금 감액이나 전환에 합의한 경우와 계약 존속 중 일방이 증감을 청구한 경우는 법적 취급이 다를 수 있습니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.