임대차 계약 종료·보증금·지상물매수 가이드

상담사례 61건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

임대차가 끝났을 때 건물이나 시설의 매수를 청구할 수 있는지, 임차권이 새 소유자에게 대항할 수 있는지는 임대차의 목적과 종료 사유, 등기·주민등록 여부 등에 따라 달라집니다. 보증금에서 연체차임 등을 공제할 수 있는지도 채권의 발생 경위와 임대차 종료 여부를 살펴야 합니다.

관련 당사자 → 임대인 → 임차인 → 새 소유자 → 임대차 종료 뒤 건물·보증금·새 소유자 문제가 생김 → 건물 소유 목적으로 토지를 빌렸고 종료 뒤 지상물이 남았나요? → 예 · 민법 제283조·제643조 → 아니요 → 기간 만료 등으로 끝났고 임차인의 채무불이행 해지는 아닌가요? → 예 → 주택을 인도받고 주민등록을 유지해 대항력을 갖췄나요? → 예 · 주택임대차보호법 제3조 → 요건을 갖추면 권리 주장 가능 갱신·지상물 매수 또는 대항 → 요건이 부족하면 권리가 제한되거나 사정을 따져 별도 판단 → 종료 사유와 지상물의 가치·용도를 확인 → 지상물 매수는 임대인이 갱신을 원하지 않을 때 청구할 수 있고 채무불이행 해지 등은 제한될 수 있음 → 등기·주민등록과 임대인 동의를 확인 → 토지임차권의 대항 요건과 임차권 이전 동의 여부를 확인 주택은 인도와 주민등록 유지 여부도 확인 → 종료 시점과 채권의 성격을 확인 → 보증금에서 공제할 차임 등 채무와 양도 전 채권의 귀속·약정을 살펴봄

핵심 정리

건물 소유 등을 목적으로 토지를 임차한 경우, 계약기간 만료 등으로 임대차가 종료되고 지상물이 남아 있으면 일정한 요건에서 갱신을 청구하거나 지상물 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제283조, 제643조).
임차인의 지상물매수청구권은 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 인정되지 않을 수 있고, 지상물이 임대 목적에 어긋나거나 경제적 가치가 부족한 경우에도 제한될 수 있습니다(사례 2, 12, 14).
지상물매수청구권이 인정되면 건물의 인도·소유권이전 의무와 임대인의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계가 될 수 있습니다(사례 1, 2).
토지임차권은 원칙적으로 등기해야 제3자에게 대항할 수 있지만, 건물 소유 목적의 임대차는 지상건물을 등기한 경우에도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다만 임차권이 다른 사람에게 이전된 경우에는 임대인의 동의 문제가 별도로 생길 수 있습니다(민법 제622조, 제629조; 사례 3, 6, 25).
상가건물 임대차에서는 차임 연체액이 2기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 갱신요구를 거절할 수 있는 차임 연체 기준은 별도로 검토해야 합니다(민법 제640조; 사례 7).
임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보할 수 있습니다. 다만 양도 전 발생한 차임채권의 귀속이나 약정에 따른 별도 비용의 공제 여부는 실제 채권의 성격과 채권양도 승낙 당시의 사정에 따라 달라집니다(사례 9, 10, 16).
주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록이 필요하고, 주민등록은 대항력을 유지하는 동안 계속 존속해야 합니다. 다만 직권말소 뒤 법에 따른 이의절차로 주민등록이 회복되는 등 사정에 따라 대항력이 유지될 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조; 사례 17, 20).
기간을 정하지 않은 사용대차에서는 사용·수익에 충분한 기간이 지났는지를 계약 당시 사정, 사용기간과 이용 상황, 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합해 판단합니다(민법 제613조; 사례 15).

자주 묻는 질문

Q. 토지임대차가 끝났는데 집을 철거해야 하나요?

건물 소유를 목적으로 토지를 임차했고 계약기간 만료 등으로 임대차가 종료될 때 건물이 남아 있다면, 계약 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 갱신을 원하지 않을 경우 지상물 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않을 수 있습니다.

사례 2, 사례 12

Q. 무허가 건물도 지상물매수청구권의 대상이 되나요?

무허가 건물이라도 임대차 종료 시 경제적 가치가 남아 있다면 매수청구 대상이 될 수 있습니다. 다만 토지의 임대 목적에 반해 지었거나 임대인이 예상하기 어려울 정도로 고가인 경우 등 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있습니다.

사례 12

Q. 차임을 연체해 임대차가 해지된 경우에도 건물 매수를 청구할 수 있나요?

임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 토지임대차가 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다고 설명합니다. 계약이 기간 만료로 끝난 경우와 채무불이행으로 해지된 경우를 구분해야 합니다.

사례 2

Q. 토지나 건물을 경매로 취득하면 기존 임차권도 함께 취득하나요?

건물에 설정된 저당권이 실행되어 건물 소유권이 경락인에게 넘어가면, 특별한 사정이 없는 한 건물 소유를 위한 토지임차권도 함께 이전될 수 있습니다. 그러나 임대인의 동의 없이 임차권이 이전된 경우에는 임대인에게 대항할 수 있는지 별도로 판단해야 합니다.

사례 3, 사례 25

Q. 상가 임차인이 차임을 두 달분 연체하면 계약을 해지할 수 있나요?

사례의 설명에 따르면 상가건물 임대차에도 민법 제640조가 적용되어 차임 연체액이 2기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 갱신요구를 거절할 수 있는 연체 기준과 계약해지 기준은 구별해야 합니다.

사례 7

Q. 새 건물주가 이전 소유자 때 밀린 차임을 보증금에서 공제할 수 있나요?

새 소유자는 임대인의 지위를 승계한 뒤 임대차가 종료되면 보증금을 반환해야 합니다. 이전 소유자 때 발생한 연체차임은 원칙적으로 별도 채권양도 없이는 새 소유자에게 이전되지 않지만, 사례의 판례 설명은 임대차 종료 시 그 연체차임도 특별한 사정이 없으면 보증금에서 공제된다고 봅니다.

사례 9

Q. 이미 소멸시효가 완성된 월세도 보증금에서 공제할 수 있나요?

임대차가 계속되는 동안 연체차임이 보증금에서 자동으로 공제되는 것은 아니지만, 임대차 종료 시에는 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있다고 설명합니다. 임대차 존속 중 연체 상태를 두고 계약을 계속한 사정에 따라 소멸시효가 완성된 차임도 공제될 수 있습니다.

사례 16

Q. 임대차가 끝난 뒤 건물 매수대금을 받을 때까지 토지를 계속 사용하면 임료를 내야 하나요?

사례 1은 임차인의 지상물매수청구 후 점유·사용에 대한 부당이득 반환 여부를 다루지만, 제공된 답변이 중간에서 끝나 있어 결론을 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사례만으로 매수대금 지급 전 사용료의 지급 여부나 범위를 단정하기 어렵습니다.

사례 1

주의할 점

지상물매수청구권은 임대차 종료 사유에 따라 달라질 수 있으므로 기간 만료인지, 임차인의 채무불이행에 따른 해지인지 먼저 확인해야 합니다.
토지임차권은 등기 여부가 제3자에 대한 대항력에 영향을 줍니다. 지상건물을 등기한 경우의 보호와 임차권 양도 시 임대인 동의 문제도 구별해야 합니다.
보증금에서 공제되는 채무인지, 별도 약정에 따른 채권인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 보증금반환채권을 양도하고 임대인이 이의 없이 승낙한 경우에는 특히 주의해야 합니다.
사례 5와 13은 구 법률을 대상으로 한 내용이므로, 이를 현재의 법령 내용으로 그대로 단정하지 말고 적용 시점과 법률의 개정 여부를 확인해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.