유치권과 질권, 성립요건과 행사방법

상담사례 44건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

유치권은 다른 사람의 물건을 적법하게 점유하면서 그 물건과 관련된 변제기 채권이 있을 때 성립하며, 점유와 채권의 견련관계가 중요합니다. 질권은 채권이나 무기명채권 등 권리를 담보로 설정하는 방식과 제3자에 대한 대항요건, 실행방법을 확인해야 합니다.

관련 당사자 → 채권자 유치권자·질권자 → 채무자 물건 소유자 → 제3채무자 또는 경매 매수인 → 채권을 담보로 회수하려는 상황 → 주장하는 담보가 유치권인가? → 예 → 적법하게 점유하고 그 물건에 관한 변제기 채권이 있는가? → 아니오 → 채권증서를 교부하고 제3채무자에게 통지하거나 승낙을 받았는가? → 예 · 민법 제320조 → 요건을 갖추면 담보권 행사 가능 → 핵심 요건 미충족 시 유치권 성립 어려움 → 예 · 민법 제347조·제349조 → 유치권: 채권과 물건의 관련성 → 자재대금은 자재가 건물에 쓰였다는 사정만으로 건물에 관한 채권이 되지 않을 수 있음 → 유치권: 점유 취득 시점과 포기 여부 → 압류 효력 발생 전후에 점유를 취득했는지, 유치권 포기 약정이 있는지 확인 → 질권: 대항요건과 청구 범위 → 금전채권 질권자는 자기 채권 한도에서 제3채무자에게 직접 청구 가능

핵심 정리

유치권은 타인의 물건을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 성립합니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 인정되지 않습니다(민법 제320조).
건축자재를 공급한 대금채권은 자재가 건물에 사용되었다는 사정만으로 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 되지 않습니다(사례 10).
유치권의 목적물과 채권 사이에는 견련관계가 필요하지만, 채권 발생이 점유 취득보다 먼저였다는 사정만으로 유치권이 배제되지는 않습니다(사례 18).
유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있습니다. 공사대금이 목적물별로 구분되지 않은 경우 일부 점유 중인 목적물이 채권 전액을 담보할 수 있습니다(민법 제321조, 사례 9).
경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 발생한 뒤 점유를 이전받아 취득한 유치권은 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 반면 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권은 근저당권 설정 시기만으로 대항력이 부정되지는 않습니다(민사집행법 제92조 제1항, 사례 4·17).
유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여·담보제공할 수 없지만, 보존에 필요한 사용은 허용될 수 있습니다. 적법한 사용이라도 실제 사용이익에 대한 부당이득 반환책임이 생길 수 있습니다(민법 제324조, 사례 13·23).
유치권 포기 약정은 유효하며, 유치권을 포기한 뒤 계속 점유하더라도 다른 권원이 없으면 유치권 행사가 인정되지 않을 수 있습니다(사례 20).
채권에 질권을 설정할 때는 채권증서가 있으면 이를 질권자에게 교부해야 하고, 지명채권 질권은 제3채무자에 대한 통지나 승낙 등 대항요건을 갖춰야 합니다. 금전채권의 질권자는 자기 채권의 한도에서 직접 청구할 수 있습니다(민법 제347조·제349조·제353조, 사례 2).

자주 묻는 질문

Q. 공사대금을 받지 못했으면 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?

공사대금채권이 그 건물에 관하여 생긴 채권이고, 변제기에 있으며, 건물을 적법하게 점유하는 등 요건을 갖춰야 합니다. 별도 자재공급계약에 따른 자재대금은 자재가 건물에 사용되었다는 이유만으로 건물에 관한 채권이 되지 않습니다.

사례 10, 사례 12, 사례 18

Q. 유치권을 행사하려면 채권이 생긴 뒤부터 계속 점유해야 하나요?

사례에서 제시된 판례에 따르면 채권과 목적물의 점유 사이에 별도의 선후관계가 요구되지는 않습니다. 물건에 관한 채권이 먼저 발생하고 그 뒤에 해당 물건의 점유를 취득한 경우에도 다른 요건을 갖추면 유치권을 주장할 수 있습니다.

사례 18

Q. 경매개시결정 뒤에 점유를 넘겨받아 유치권을 취득하면 매수인에게 주장할 수 있나요?

경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 발생한 뒤 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우에는, 그 유치권을 경매 매수인에게 내세워 인도를 거절하기 어렵습니다. 점유를 넘겨받은 사람이 경매개시 사실을 알았는지 여부도 결론에 영향을 주지 않는다고 판시된 사례가 있습니다.

사례 17

Q. 근저당권이 먼저 설정된 뒤 생긴 유치권은 경매 매수인에게 대항할 수 없나요?

근저당권이 먼저 설정되었다는 사정만으로 유치권의 대항력이 부정되지는 않습니다. 사례에서는 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득했다면, 근저당권 설정 시기와 관계없이 매수인에게 대항할 수 있다고 설명합니다.

사례 4

Q. 유치권자가 집이나 건물에 거주하거나 제3자에게 빌려줄 수 있나요?

유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 대여할 수 없지만, 주택에 거주하는 행위는 특별한 사정이 없으면 보존에 필요한 사용으로 인정될 수 있습니다. 다만 실제로 사용이익을 얻었다면 부당이득 반환책임이 생길 수 있으며, 제3자에게 전세를 준 경우에는 실제 얻은 이익의 구체적 내용을 따져야 합니다.

사례 13, 사례 23

Q. 유치권을 포기하기로 약정했는데도 계속 점유하면 유치권을 주장할 수 있나요?

유치권을 포기하는 특약은 유효하고, 사후에 포기했다면 유치권은 소멸할 수 있습니다. 포기 뒤에도 점유를 계속했다는 사정만으로 유치권이 되살아나는 것은 아니며, 별도의 점유 권원이 없다면 무단점유가 될 수 있습니다.

사례 20

Q. 공사 하자를 이유로 잔금을 지급하지 않을 때도 수급인이 유치권을 행사할 수 있나요?

하자보수청구권이나 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 공사대금채권과 동시이행관계가 될 수 있습니다. 하자 및 손해에 상응하는 금액이 잔금 이상이고 도급인이 잔금 전부에 대해 동시이행 항변을 한 경우, 수급인이 하자보수나 손해배상을 이행하지 않았다면 유치권을 행사하기 어려울 수 있습니다.

사례 12

Q. 정기예금채권에 질권을 설정하려면 어떤 절차가 필요한가요?

채권증서가 있으면 이를 질권자에게 교부해야 하고, 지명채권에 대한 질권은 제3채무자에게 질권 설정 사실을 통지하거나 제3채무자의 승낙을 받아야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 사례는 은행의 승낙을 받은 뒤 확정일자를 갖추는 방법도 안내하고 있습니다.

사례 2

Q. 예금채권에 질권을 설정하면 질권자가 직접 돈을 받을 수 있나요?

질권의 목적이 금전채권이면 질권자는 자기 채권의 한도에서 제3채무자에게 직접 청구할 수 있습니다. 질권의 효력은 목적채권의 지연손해금 등 부대채권에도 미칠 수 있습니다.