저당권의 효력과 실행 방법 가이드

상담사례 113건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

저당권은 담보부동산의 교환가치에서 다른 채권자보다 우선하여 변제받는 권리이며, 그 효력 범위와 행사 방법은 담보물의 상태와 경매 진행 상황에 따라 달라집니다. 수용보상금이나 전세금반환채권처럼 담보물이 다른 권리로 바뀐 경우에는 정해진 절차로 물상대위권을 행사해야 하고, 공동저당·건물 증축·근저당권의 채무 확정 시점도 따로 살펴야 합니다.

당사자 → 저당권자 → 담보부동산 소유자 → 저당 토지가 수용되어 보상금이 발생한 상황 → 담보물이 보상금으로 바뀌었나요? → 예 → 보상금 지급 전에 압류 등 필요한 절차를 밟았나요? → 아니요 → 보상금 물상대위에 의한 우선변제는 해당하지 않음 → 필요한 절차를 밟았다면 보상금에 물상대위권 행사 가능 → 보상금이 아직 지급되지 않았나요? → 지급 시점 확인 → 보상금이 지급되는 시점 → 절차 확인 → 지급 전에 압류 등 필요한 절차를 밟았는지 → 등기만으로는 부족 → 저당권 등기만으로 우선변제받을 수는 없음

핵심 정리

저당권의 효력은 원칙적으로 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미치지만, 별개의 소유권 객체인지와 설정 당시 약정 등을 따져야 합니다(민법 제358조, 사례 13·14).
공장저당은 법정 요건과 목록 등을 확인해야 합니다. 다만 공장저당 목적 부동산이 압류되면 목적이 되는 공장공용물도 함께 집행되는 것이 원칙입니다(공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조, 사례 2·19·20).
저당된 토지가 수용되면 보상금에 물상대위권을 행사할 수 있지만, 보상금이 지급되기 전에 압류 등 필요한 절차를 밟아야 합니다. 등기만으로는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 제342조·제370조, 사례 9·10).
채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산을 공동담보로 잡고 동시에 경매하는 경우에는 채무자 소유 부동산에서 먼저 배당하고 부족분을 물상보증인 소유 부동산에서 배당하는 방식이 적용될 수 있습니다(사례 5).
공동저당 부동산 중 일부만 먼저 경매되면 후순위저당권자가 다른 공동담보 부동산의 선순위저당권을 대위할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 부동산과 선박을 함께 담보로 한 경우에는 같은 대위가 인정되지 않는다고 본 사례가 있습니다(민법 제368조, 사례 6·22).
기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는 두 건물의 동일성이 인정되지 않는 한 기존 건물의 저당권이 새 건물에 미치지 않습니다. 다만 저당 토지의 소유자가 그 위에 새 건물을 지은 경우 토지 저당권자는 일정한 요건 아래 토지와 함께 건물의 경매를 신청할 수 있습니다(민법 제365조, 사례 7).
근저당권의 피담보채권은 거래관계와 경매 진행에 따라 확정 시점이 달라집니다. 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위근저당권의 피담보채권은 원칙적으로 매수인이 매각대금을 완납할 때 확정된다고 본 사례가 있습니다(사례 25).
물상보증인은 담보물의 소유권을 잃거나 채무를 변제한 뒤 구상권을 행사할 수 있으며, 담보권 실행 전에 미리 구상할 수는 없다고 본 사례가 있습니다. 구상 범위는 사정에 따라 담보물의 시가 등을 기준으로 판단할 수 있습니다(민법 제341조·제370조, 사례 4·24).

자주 묻는 질문

Q. 저당된 토지가 수용되면 보상금에서도 우선변제를 받을 수 있나요?

수용으로 담보물이 보상금으로 바뀐 경우 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 다만 보상금이 지급되기 전에 압류 등 필요한 절차를 밟아야 하며, 저당권 등기가 있다는 사정만으로 보상금에서 우선변제를 받는 것은 아닙니다.

사례 9, 사례 10

Q. 저당권 설정 뒤에 새로 지은 건물에도 기존 건물 저당권이 미치나요?

기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 외관이나 위치가 비슷하더라도 두 건물의 동일성이 인정되지 않는 한 기존 건물 저당권은 새 건물에 미치지 않습니다. 다만 저당권이 설정된 토지 위에 새 건물이 지어진 경우에는 토지 경매와 함께 건물 경매를 신청할 수 있는 경우가 있습니다.

사례 7

Q. 공장저당 목록에서 빠진 기계는 경매 대상이 될 수 없나요?

공장저당권의 목적이 되는 기계·기구는 목록 기재 여부와 공장저당의 요건을 확인해야 합니다. 다만 공장저당 목적 부동산에 대한 경매개시결정으로 압류된 경우, 법원이 경매개시결정이나 매각허가결정에서 공장공용물을 빠뜨렸더라도 특별한 사정이 없다면 함께 경매되는 것으로 볼 수 있다고 한 사례가 있습니다.

사례 2, 사례 20

Q. 채무자와 물상보증인의 부동산을 공동저당으로 잡았다면 배당은 어떻게 되나요?

두 부동산을 함께 경매하는 경우, 채무자 소유 부동산의 대금에서 공동저당권자에게 먼저 배당하고 부족한 부분이 있을 때 물상보증인 소유 부동산에서 추가로 배당하는 방식이 적용될 수 있습니다. 두 부동산의 매각대금에 비례해 나누는 일반적인 공동저당 배당 방식과 다를 수 있습니다.

사례 5

Q. 담보채무를 다 갚았는데 저당권 등기가 남아 있으면 다시 이용할 수 있나요?

피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸하므로 등기는 말소되어야 합니다. 다만 등기를 유용하기로 합의하기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않았다면, 당사자 사이에서 기존 등기를 새 채무의 담보로 이용할 수 있는 경우가 있습니다.

사례 8

Q. 전세권이 기간 만료로 끝나면 전세권에 설정된 저당권은 어떻게 되나요?

전세권이 기간 만료로 종료되면 전세권 자체를 목적으로 한 저당권은 소멸할 수 있습니다. 이때 저당권자는 전세금반환채권을 압류·추심하거나 전부명령을 받는 방법, 또는 그 채권에 관한 집행절차에서 배당요구를 하는 방법으로 권리를 행사할 수 있습니다.

사례 12

Q. 물상보증인은 경매가 끝나기 전에 채무자에게 구상금을 청구할 수 있나요?

물상보증인은 채무를 변제하거나 저당권 실행으로 담보물의 소유권을 잃은 뒤 구상권을 취득하는 것이 원칙입니다. 물상보증인에게 보증인의 사전구상권 규정을 적용하지 않아 경매 전에 미리 구상할 수 없다고 본 사례가 있습니다.

사례 4, 사례 24

Q. 후순위근저당권자가 경매를 신청하면 선순위근저당권의 채무는 언제 확정되나요?

후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시점에 확정된다고 본 사례가 있습니다. 구체적으로는 매수인이 매각대금을 완납한 때를 확정 시점으로 보았습니다.

사례 25

주의할 점

수용보상금에 대한 물상대위는 저당권 등기만으로 행사되지 않습니다. 보상금이 지급되기 전 압류 등 필요한 절차를 진행해야 합니다.
저당권의 효력이 증축부분이나 공장 기계에 미치는지는 부합 여부, 독립된 소유권 객체인지, 공장저당 목록과 설정 약정 등을 확인해야 합니다.
근저당권의 피담보채권 확정 시점은 경매 신청 주체와 거래관계의 종료 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로, 경매가 진행 중이라면 확정 시점을 따로 확인해야 합니다.
물상보증인의 구상권은 일반적으로 채무 변제 또는 담보권 실행으로 담보물 소유권을 잃은 뒤 발생하므로, 보증인의 사전구상권과 혼동하지 않아야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.