소유권에 기한 물권적 청구권 가이드

상담사례 22건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

소유자는 소유권을 현재 방해하는 행위의 제거를 구하거나, 방해가 생길 상당한 개연성이 있으면 예방을 구할 수 있습니다. 누구에게 무엇을 청구할지는 실제 점유자와 방해상태를 지배하는 사람, 그리고 청구가 과거의 손해를 보상하려는 것인지 현재의 방해를 없애려는 것인지에 따라 달라집니다.

당사자 → 소유자 → 현재 점유자 또는 방해상태를 지배하는 사람 → 내 소유권을 방해하는 상태를 없애거나 막으려는 상황 → 현재 방해가 계속되고 있나요? → 예 → 아니요 → 방해가 생길 객관적 상당한 개연성이 있나요? → 예 · 민법 제214조 → 상대방이 현재 점유자 또는 방해상태를 지배하는 사람인가요? → 현재 방해는 제거 청구 상당한 개연성이 있는 방해는 예방 청구 → 이 조건에서는 물권적 청구가 어렵거나 상대방을 다시 확인해야 함 → 누구에게 청구할지 확인 → 건물 소유자에게 철거·대지 인도 검토 비소유 점유자에게 퇴거 검토 → 현재 방해인지 확인 → 이미 끝난 침해의 결과만 없애거나 보상받는 청구와 구별 → 청구 범위 확인 → 방해 제거·예방에 드는 비용 자체는 소유권에 기한 청구로 받을 수 없음

핵심 정리

방해제거청구는 현재 계속되는 침해의 원인을 없애려는 청구이며, 이미 끝난 침해의 결과를 제거하거나 보상받는 청구와 구별됩니다(사례 4, 대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결).
방해가 생길 염려가 있다고 보려면 막연한 가능성이 아니라 객관적으로 근거 있는 상당한 개연성이 필요합니다(민법 제214조, 사례 15, 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다50533 판결).
소유권에 기한 방해제거·예방청구로 방해 제거 또는 예방에 드는 비용 자체를 청구할 수는 없습니다(민법 제214조, 사례 10, 대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다52612 판결).
토지 위 건물의 철거는 건물 소유자에게, 건물을 소유자가 아닌 사람이 점유하는 경우에는 그 점유자의 퇴거를 구하는 방식이 문제될 수 있습니다(사례 12, 20).
건물의 점유자가 철거의무자라면 건물철거의무에 퇴거의무가 포함되므로 별도의 퇴거 판결을 구할 필요가 없다는 사례가 있습니다(사례 21, 대법원 2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결).
건물이나 토지의 인도청구는 원칙적으로 현재 목적물을 점유하는 사람을 상대로 해야 하며, 회사 직원이 점유보조자에 불과하면 회사를 상대로 청구해야 한다는 사례가 있습니다(사례 14, 17).
매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인은 등기를 마치지 않았더라도 계약에 따라 점유·사용할 권리를 가질 수 있어, 매도인의 인도청구가 제한될 수 있습니다(사례 6, 7).
소유권을 잃어 물권적 청구권을 더 이상 행사할 수 없게 된 경우, 그 청구권의 이행불능을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다는 판례가 있습니다(사례 2, 대법원 2012. 5. 17. 선고 2010다28604 전원합의체 판결).

자주 묻는 질문

Q. 토지에 묻힌 폐기물을 소유권에 기해 치워 달라고 할 수 있나요?

사례에 따르면 과거의 매립으로 생긴 결과만으로는 현재 계속되는 소유권 침해라고 보기 어려워 방해배제청구로 폐기물 수거를 구할 수 없습니다. 이 경우에는 손해배상으로 해결해야 한다고 설명합니다.

사례 4

Q. 건물 임차인이 대항력을 갖추면 토지 소유자에게 건물 점유를 주장할 수 있나요?

건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이며, 그 자체로 토지를 사용할 권리가 되지는 않는다는 사례가 있습니다. 토지 소유자는 사안에 따라 건물 점유자에게 건물에서 나갈 것을 청구할 수 있습니다.

사례 3

Q. 무단으로 지은 건물의 소유자에게 건물에서 나가라고 청구하면 되나요?

건물 소유자에게는 건물 퇴거가 아니라 건물 철거와 대지 인도를 청구해야 한다는 사례가 있습니다. 건물을 소유하지 않고 점유하는 사람에게는 별도로 퇴거를 청구할 수 있습니다.

사례 12, 사례 20

Q. 미등기 건물을 처음 지은 사람이 아니라 나중에 산 사람에게 철거를 청구할 수 있나요?

미등기 건물의 철거의무자는 반드시 처음 건축한 사람이라고 할 수 없습니다. 건물을 법률상·사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이 철거의무자가 될 수 있어, 사례에서는 건물을 매수한 사람이 그 지위에 있다고 보았습니다.

사례 16, 사례 22

Q. 소송 중 점유자가 바뀌면 누구에게 인도를 청구해야 하나요?

불법점유를 이유로 한 인도청구는 현실적으로 목적물을 점유하는 사람을 상대로 해야 한다는 사례가 있습니다. 기존 점유자가 점유를 넘겨 현재 점유하지 않는다면 현재 점유자를 상대로 청구해야 합니다.

사례 17

Q. 매수인이 등기를 마치지 않았는데도 매도인이 토지를 돌려달라고 할 수 있나요?

매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인은 등기 전이라도 계약에 따라 토지를 점유·사용할 권리가 생길 수 있습니다. 사례에서는 별도의 해제 등 사유가 없다면 매도인의 인도청구에 응하지 않아도 된다고 설명합니다.

사례 6, 사례 7

Q. 방해를 막기 위해 들어가는 공사비를 소유권에 기한 청구로 받을 수 있나요?

민법 제214조에 따른 방해제거·예방청구에 방해를 없애거나 예방하는 데 드는 비용을 청구할 권리가 포함되지는 않는다는 사례가 있습니다. 따라서 그 조항만으로 해당 비용을 청구할 수는 없습니다.

사례 10

Q. 소유권을 잃은 뒤에도 이전 소유자에게 등기말소 대신 손해배상을 청구할 수 있나요?

사례의 판례는 소유권을 잃으면 등기말소 등 물권적 청구권의 기반도 사라지므로, 그 청구권의 이행불능을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 먼저 소유권을 보유하고 있는지와 청구권의 근거를 확인할 필요가 있습니다.

사례 2

주의할 점

과거에 발생한 손해나 침해 결과를 없애려는 요구와 현재 계속되는 방해의 원인을 제거하려는 청구는 구별해야 합니다.
인도·퇴거·철거 청구의 상대방은 실제 점유자, 점유보조자, 건물 소유자 또는 건물을 처분할 수 있는 사람인지에 따라 달라질 수 있습니다.
방해예방청구는 관념적인 가능성만으로 인정되는 것이 아니며, 객관적으로 근거 있는 상당한 개연성이 필요합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.