부동산 행정·공익사업 보상 가이드

상담사례 121건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

토지나 건물이 공익사업에 편입되거나 개발·건축 관련 행정처분을 받았다면, 보상받을 사람과 보상 항목, 불복 대상 및 절차를 각각 확인해야 합니다. 보상 여부와 금액은 실제 경작·거주·영업 여부, 권리관계, 사업 진행 시점과 토지 이용 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

관련 당사자 → 토지·건물 소유자 → 실제 경작자·거주자 → 사업시행자 → 토지·건물이 공익사업에 편입되거나 개발·건축 관련 처분을 받은 경우 → 보상 대상이 농업 손실인가요? → 예 · 공익사업법 제77조 제2항 → 보상 항목·대상자 요건을 확인해 청구를 검토하세요 → 아니요 → 건축물 일부 취득으로 잔여 건물 손실이 있나요? → 예 · 공익사업법 제75조의2 → 재결·행정처분 또는 보상액에 다툼이 있나요? → 예 · 공익사업법 제83조부터 제85조까지 → 불복 절차 또는 별도 청구를 검토하세요 → 실제 경작자 원칙과 소유자·경작자 협의 여부 → 농업 손실 보상 대상자를 확인하세요 → 잔여 건물 손실·보수비와 매수 가능성 → 잔여 건축물 보상 요건을 확인하세요 → 사업 유형과 소유·거주 요건 → 주거이전비·이사비 대상인지 확인하세요

핵심 정리

농업 손실 보상은 원칙적으로 실제 경작자에게 지급하며, 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 소유자와 경작자의 협의에 따라 지급할 수 있습니다(공익사업법 제77조 제2항).
건축물 일부가 수용되어 잔여 건축물의 가치가 낮아지거나 보수가 필요하면 그 손실도 보상 대상이 될 수 있으며, 잔여 건축물의 매수 청구가 가능한 경우도 있습니다(공익사업법 제75조의2, 시행규칙 제35조).
토지수용 보상액에 이의가 있으면 재결서 수령 후 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다. 보상금 증감 소송은 상대방이 사업시행자 또는 토지소유자·관계인으로 정해질 수 있습니다(공익사업법 제83조~제85조).
수용 대상 토지의 보상액을 평가할 때 인근 거래사례나 보상선례를 언제나 반영해야 하는 것은 아니지만, 정상적인 가격으로서 평가에 영향을 미치는 자료라면 참작할 수 있습니다(사례에 인용된 대법원 판례).
주거이전비·이사비는 사업 유형과 대상자 요건을 살펴야 합니다. 주택재개발사업의 현금청산대상자도 일정한 경우 지급 대상이 될 수 있고, 소유자는 정비계획 공람·공고일부터 보상 시점까지의 소유·거주 여부가 문제될 수 있습니다(사례 21, 24).
개발행위가 의제되는 건축허가나 변경허가도 개발행위허가기준에 맞지 않으면 거부될 수 있습니다. 다만 막연한 종합계획 수립의 어려움만으로 거부한 처분은 위법할 수 있습니다(사례 23).
행정계획이나 토지거래허가구역 지정은 권리·의무에 직접 영향을 미치는지에 따라 행정소송 대상이 될 수 있으며, 도시계획은 재량이 인정되더라도 이익형량과 비례원칙을 지켜야 합니다(사례 7, 14).
수용 효력 발생 전에 권한 없이 토지를 사용해 발생한 손해는 수용재결 절차의 손실보상과 구별될 수 있으며, 민사상 손해배상이나 부당이득 반환 문제로 다뤄질 수 있습니다(사례 20).

자주 묻는 질문

Q. 농지를 빌려 직접 농사를 지었는데 영농보상금은 누가 받나요?

농업 손실은 원칙적으로 실제 경작자에게 보상합니다. 다만 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이면 소유자와 실제 경작자가 협의하여 보상받을 사람을 정할 수 있습니다. 토지 자체의 보상과 농업·작물 손실 보상은 구별해서 확인해야 합니다.

사례 1

Q. 건물 일부가 수용된 뒤 남은 건물의 가치가 떨어져도 보상받을 수 있나요?

같은 소유자의 일단의 건축물 일부가 취득·사용되어 잔여 건축물의 가격이 감소하거나 손실이 생기면 그 손실을 보상할 수 있습니다. 잔여 부분의 보수비도 문제가 될 수 있으며, 손실액과 보수비를 합한 금액이 잔여 건축물 가격보다 큰 경우에는 잔여 건축물 매수가 가능할 수 있습니다.

사례 2

Q. 토지수용 보상액이 낮다고 생각하면 어떤 절차로 다툴 수 있나요?

재결에 이의가 있으면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청을 거치지 않고 행정소송을 제기하는 방법도 있으며, 재결서 수령 후 제기 기간은 사례에 인용된 공익사업법 규정에 따라 달라지므로 기한을 확인해야 합니다.

사례 17, 사례 18

Q. 무허가건물도 공익사업에 편입되면 보상받을 수 있나요?

사례는 건축허가를 받지 않았다는 사정만으로 손실보상 대상에서 당연히 제외된다고 단정할 수 없다고 설명합니다. 다만 건물의 적법성, 건축 시기와 경위, 이용 상태 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

사례 5

Q. 재개발 현금청산대상자도 주거이전비와 이사비를 받을 수 있나요?

주택재개발사업의 주거용 건축물 소유자인 현금청산대상자는 현금청산 협의로 소유권을 이전했거나 협의가 되지 않아 건축물이 수용된 경우 주거이전비와 이사비를 지급받을 수 있다고 사례는 설명합니다. 별도로 소유자에 대한 주거이전비는 정비계획 공람·공고일부터 건축물 보상 시점까지 계속 소유하고 거주했는지가 기준이 될 수 있습니다.

사례 21, 사례 24

Q. 건축허가를 받을 때 제출한 각서 때문에 증축허가가 거부될 수 있나요?

법령상 근거 없이 기속행위인 건축허가나 사용승인에 조건을 붙인 경우에는 그 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 부당하게 작성한 각서만을 이유로 신청을 거부하는 것은 위법할 가능성이 있지만, 별도로 현저한 공익상 필요가 인정되는 경우는 달리 판단될 수 있습니다.

사례 9

Q. 토지거래허가구역 지정이나 도시계획결정도 행정소송으로 다툴 수 있나요?

토지거래허가구역 지정은 토지 거래와 이용에 법률상 제한을 직접 발생시키므로 항고소송 대상이 될 수 있다고 사례는 설명합니다. 도시계획결정도 권리행사를 구체적으로 제한할 수 있지만, 계획에는 재량이 인정되므로 이익형량을 하지 않았거나 객관성·정당성이 부족한 경우 등 위법 사유를 살펴야 합니다.

사례 7, 사례 14

Q. 수용재결 전에 사업시행자가 토지 공사를 했다면 재결에서 보상받을 수 있나요?

수용 효력이 발생하기 전에 권한 없이 토지를 사용해 생긴 손해는 수용재결 절차의 손실보상으로 청구할 수 없다고 사례는 설명합니다. 그 경우 민사상 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.

사례 20

Q. 도로로 쓰이던 토지는 수용 보상액이 항상 낮아지나요?

그렇지 않습니다. 토지가 사실상의 사도에 해당하고, 개설 경위나 이용 관계 등 여러 사정에 비추어 인근 토지보다 낮게 평가할 객관적 이유가 있을 때 낮은 평가 기준이 적용될 수 있습니다. 단순히 통행에 쓰였다는 이유만으로 일률적으로 감액되는 것은 아닙니다.

사례 22

주의할 점

재결 불복, 개별공시지가 이의신청 등은 정해진 기간이 있으므로 재결서나 결정·공시를 받은 날짜를 먼저 확인해야 합니다.
손실보상과 불법행위에 대한 손해배상은 근거와 절차가 다를 수 있으므로, 수용 전 사용이나 공사로 인한 손해를 수용재결에서 청구할 수 있는지 구별해야 합니다.
보상 대상 여부는 실제 경작·거주·영업 여부, 허가·신고 시점, 사업 공고 시점 및 토지 이용 경위에 따라 달라질 수 있습니다.
사례에는 폐지된 법령 아래의 판례와 서로 다른 시기의 법령 규정도 인용되어 있으므로, 실제 사건에서는 적용 시점의 법령과 현재 절차를 확인해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.