주택임대차 임차주택 유지·수선 가이드

상담사례 18건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

임대인은 임차인이 계약 목적에 맞게 주택을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하고, 이에 필요한 수선을 하는 것이 원칙입니다. 수선 범위와 비용 부담은 하자의 크기·원인, 계약 내용, 사용에 미치는 영향 등에 따라 달라지며, 임차인이 직접 수선했다면 비용 상환을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

관련 당사자 → 임대인 → 임차인 → 임차주택에 하자가 생겨 수선 책임을 따지는 상황 → 하자가 계약 목적에 맞는 사용·수익을 방해하나요? → 예 · 민법 제623조 → 아니요 → 대파손이나 주요 구성부분· 기본 설비의 대규모 수선인가요? → 예 → 계약에서 임차인의 수선 범위를 구체적으로 정했나요? → 임대인의 수선의무가 인정될 수 있음 → 하자와 계약 내용 등 구체적 사정에 따라 판단 → 하자 확인 → 통지 → 직접 수선한 경우 → 하자 원인·규모와 사용에 미치는 영향 확인 → 하자를 발견하면 임대인에게 지체 없이 알리기 → 직접 수선했다면 필요비 지출 즉시 상환 청구 검토

핵심 정리

임대인의 수선의무는 주택을 계약 목적과 용도에 맞게 사용·수익하는 데 필요한 범위에서 인정되며, 하자의 규모와 위치, 사용에 미치는 영향, 수선 비용 등 여러 사정을 고려합니다(민법 제623조, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).
계약서에 임차인이 수리한다고 정했더라도, 범위를 구체적으로 정한 특별한 사정이 없다면 통상적인 소규모 수선에 한정되는 것으로 해석될 수 있습니다. 대파손이나 주요 구성부분·기본 설비의 대규모 수선은 임대인의 부담으로 남을 수 있습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결).
임차기간 중 드러난 하자에는 계약 당시부터 존재했지만 나중에 발견된 하자도 포함될 수 있습니다. 구조상 하자로 결로가 생기는 경우에는 원인을 조사하고 제거하는 조치가 필요할 수 있습니다(민법 제623조, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결).
임대인의 수선의무에 속하는 비용을 임차인이 지출했다면 지출 즉시 필요비 상환을 청구할 수 있고, 필요비가 남아 있는지와 관계없이 지출한 비용 전액을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).
임대인이 수선하지 않아 사용·수익에 지장이 있거나 수선 중 지장이 생긴 경우, 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 필요비 상환과 차임 지급의 동시이행을 주장하거나, 요건에 따라 상계 또는 유치권 행사를 검토할 수도 있습니다(민법 제626조 제1항).
화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 발생했거나 임대인이 수선 공사를 맡긴 업자의 과실로 발생했다면 임대인에게 책임이 인정될 수 있습니다. 반대로 임차인은 자신에게 책임 없는 사유였거나 선량한 관리자의 주의를 다했다는 점 등을 증명해야 할 수 있습니다(민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조).
수선의무나 비용 부담을 둘러싼 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법으로 해결을 시도할 수 있습니다(주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호).

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 수리를 거부하면 제가 직접 고치고 비용을 청구할 수 있나요?

하자가 임대인의 수선의무에 속한다면 임차인이 대신 수선한 뒤 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 비용은 지출한 즉시 청구할 수 있으며, 필요비가 현재 남아 있는지와 관계없이 지출액 전액을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).

사례 16, 사례 12

Q. 계약서에 건물 수리는 임차인이 한다고 적혀 있으면 큰 수리도 제가 부담하나요?

수선 범위를 구체적으로 정한 특별한 사정이 없다면, 임차인의 부담은 통상 생길 수 있는 파손에 대한 소규모 수선에 한정될 수 있습니다. 대파손, 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비의 교체 등은 임대인이 계속 부담할 수 있습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).

사례 5, 사례 10

Q. 수리 기간에 집을 제대로 쓰지 못했는데 차임을 내지 않아도 되나요?

사용·수익에 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 임대인이 수선의무를 이행하는 과정에서 생긴 사용상의 지장에도 같은 원칙이 적용됩니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결).

사례 15, 사례 4

Q. 결로가 생기면 임대인에게 해결을 요구할 수 있나요?

건물 구조상 단열·방습 조치가 부족한 등 하자로 결로가 생긴 경우에는 임대인이 원인을 조사하고 제거할 의무를 부담할 수 있습니다. 상황에 따라 제습기나 공조시설 설치, 바닥 공사 등 필요한 조치를 요구할 수 있습니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결).

사례 13

Q. 수리비를 청구하기 전에 집주인이 바뀌면 누구에게 청구해야 하나요?

임차권에 대항력이 있고 임대목적물이 매매되었다면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 새 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있습니다. 대항력이 없다면 원칙적으로 종전 소유자에게 청구해야 하며, 임차인은 민법 제203조에 따라 새 소유자에게 비용을 청구할 수 없다고 설명한 판례가 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64751 판결).

사례 11

Q. 윗집 베란다에서 물이 새면 윗집과 관리단 중 누구에게 청구하나요?

누수 원인이 공용부분에 있으면 관리단에, 전유부분에 있으면 원칙적으로 윗집 소유자에게 손해배상을 청구해야 합니다. 베란다가 전유부분인지 공용부분인지는 건물의 구조와 객관적인 용도 등을 살펴 구체적으로 판단해야 하므로 일률적으로 단정할 수 없습니다.

사례 2

Q. 임차주택에 불이 나면 임차인은 언제 손해배상 책임을 면할 수 있나요?

임차인은 임대차 목적물을 보존하고 종료 시 원상회복하여 반환할 의무가 있으므로, 책임 없는 사유로 훼손되었다는 점 등을 증명하지 못하면 배상 책임을 질 수 있습니다. 다만 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 발생했거나 임대인이 맡긴 수리업자의 과실로 발생했다면 임대인에게 책임이 인정될 수 있습니다(민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조).

사례 3, 사례 7, 사례 8, 사례 9

Q. 하자를 발견했는데 집주인에게 늦게 알리면 어떻게 되나요?

임대인이 하자를 몰랐고 임차인도 이를 지체 없이 알리지 않았다면, 임대인이 통지를 받지 못해 수선할 수 없었던 범위에서는 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다. 하자를 발견하면 임대인에게 지체 없이 알리는 것이 중요합니다.

사례 14

Q. 수선 문제로 다투고 있는데 소송 말고 다른 방법이 있나요?

임대인이나 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 임차주택의 유지·수선에 관한 분쟁도 조정 대상입니다(주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호).

사례 18

주의할 점

수선의무가 임대인과 임차인 중 누구에게 있는지는 계약 문구만으로 단정하기 어렵습니다. 수선 범위를 정한 특약, 하자의 규모와 원인, 주택 사용에 미치는 영향 등을 함께 살펴야 합니다.
임차인이 직접 수선하기 전에는 하자와 수선 필요성, 임대인에게 알린 내용, 지출한 비용을 확인할 수 있도록 자료를 남기는 것이 좋습니다.
임차인은 하자를 발견하면 임대인에게 지체 없이 통지해야 합니다. 통지가 늦어 수선을 할 수 없었던 범위에서는 임대인의 책임이 제한될 수 있습니다.
외부 환경이나 주변의 위험으로 임차인의 다른 재산에 손해가 생길 우려가 있다는 사정만으로 임대인에게 방호조치 의무가 인정되는 것은 아닙니다. 계약 목적에 따른 사용·수익을 방해하는 특별한 사정이 있는지 살펴야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.