매매계약 하자·해제·손해배상 가이드

상담사례 68건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

매매목적물에 하자가 있으면 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있지만, 하자의 내용과 계약 목적, 매수인이 하자를 알았는지에 따라 가능한 구제수단이 달라집니다. 하자 통지나 권리행사 기간, 이행 제공 등 절차를 지키지 않으면 권리 행사가 어려울 수 있습니다.

매매 당사자 → 매수인 → 매도인 → 매매목적물에 문제가 생김 하자에 따른 구제수단 확인 → 거래통념상 기대되거나 예정·보증한 성질이 없나요? → 예 · 민법 제580조 → 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐나요? → 아니요 → 하자에 따른 청구가 어려울 수 있음 다른 책임 성립 여부 확인 → 하자로 계약 목적을 달성할 수 없나요? → 계약 해제 검토 목적 달성이 불가능한 경우 → 아니요 · 민법 제580조·제581조 → 그 밖의 경우 손해배상 검토 → 종류물 매매라면 하자 없는 물건 청구 가능 → 기간 확인 → 하자 발견 시점과 권리행사 기간·소멸시효 구분 → 상인 간 매매라면 상법 제69조 제1항 확인 → 목적물 검사와 하자 통지 기한 및 시점 확인 → 해제 절차 확인

핵심 정리

매매목적물이 거래통념상 기대되는 성질·성능을 갖추지 못했거나 당사자가 예정·보증한 성질이 없으면 하자에 해당할 수 있고, 법률상 제한 때문에 의도한 용도로 사용할 수 없는 경우도 하자가 될 수 있습니다(민법 제580조, 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).
하자로 계약 목적을 달성할 수 없으면 계약 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있으며, 종류물 매매에서는 하자 없는 물건을 청구할 수도 있습니다(민법 제580조·제581조).
매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 함께 성립할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐던 경우에는 하자담보책임이 제한될 수 있습니다(민법 제390조·제580조, 사례 6).
집합건물의 하자담보추급권은 원칙적으로 현재의 구분소유자에게 귀속하므로, 건축자와 직접 계약하지 않은 현재 소유자도 직접 권리를 행사할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결).
상인 간 매매에서는 목적물을 받은 뒤 지체 없이 검사하고 하자를 통지해야 하며, 즉시 발견하기 어려운 하자도 6개월 안에 발견해 지체 없이 통지해야 담보책임을 청구할 수 있습니다(상법 제69조 제1항).
하자담보책임에 따른 손해배상청구권은 하자를 몰랐더라도 계약 체결 때부터 소멸시효가 진행할 수 있으므로, 하자 발견 시점과 권리행사 기간을 구분해야 합니다(민법 제162조 제1항·제582조, 사례 11).
토지를 전전매수한 사람은 종전 매도인에게 계약상 담보책임이나 채무불이행책임을 묻기 어렵지만, 불법 폐기물 매립 등 사정에 따라 종전 소유자에게 불법행위책임을 청구할 수 있습니다(민법 제750조, 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결).
동시이행 관계에서 계약을 해제하려면 원칙적으로 자기 채무를 실제 이행할 수 있도록 제공해야 합니다. 잔금이 든 통장 사본을 보여주는 것만으로는 적법한 이행 제공이 되지 않을 수 있습니다(민법 제460조, 대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결).

자주 묻는 질문

Q. 매수한 토지에 폐기물이 묻혀 있으면 누구에게 배상을 청구할 수 있나요?

직접 매도한 사람에게는 하자담보책임이나 채무불이행책임을 물을 수 있습니다. 종전 소유자와 직접 계약하지 않았다면 계약상 책임을 묻기는 어렵지만, 불법 매립 후 오염된 토지를 거래한 사정에 따라 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다.

사례 6

Q. 건축하려고 산 땅에 건축 제한이나 심한 경사가 있으면 계약을 해제할 수 있나요?

계약 당시 의도한 건축 용도로 사용할 수 없거나, 이를 위해 상당한 시간과 비용이 필요한 정도라면 하자로 인정될 수 있습니다. 계약의 목적을 달성할 수 없다고 판단되면 해제를 검토할 수 있으며, 계약 목적과 하자의 정도 등 여러 사정을 함께 따집니다.

사례 10, 사례 19

Q. 새로 산 자동차에 결함이 있으면 새 차로 교환을 요구할 수 있나요?

종류물 매매에서 특정된 물건에 하자가 있으면, 매수인은 해제나 손해배상 대신 하자 없는 물건을 청구할 수 있습니다. 결함이 하자인지, 그 결함이 계약 목적에 미치는 영향은 구체적인 내용과 발생 시기 등을 살펴 판단합니다.

사례 5, 사례 15

Q. 매매목적물의 하자를 발견한 지 6개월이 지나면 권리를 행사할 수 없나요?

민법상 하자담보책임에 따른 권리는 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 다만 손해배상청구권은 소멸시효가 계약 체결 때부터 진행할 수 있으므로, 6개월의 권리행사기간과 소멸시효를 구분해야 합니다.

사례 11, 사례 15

Q. 사업자끼리 물건을 사고 하자를 늦게 알게 되면 대금 지급을 거부할 수 있나요?

상인 간 매매에서는 물건을 받은 뒤 지체 없이 검사하고, 하자를 발견하면 즉시 통지해야 합니다. 바로 발견할 수 없는 하자도 6개월 안에 발견한 뒤 지체 없이 통지해야 하며, 이 요건을 지키지 못하면 하자담보책임을 주장하기 어려울 수 있습니다.

사례 16, 사례 23

Q. 분양받은 아파트의 하자를 건축회사에 직접 보수해 달라고 할 수 있나요?

집합건물의 하자담보추급권은 원칙적으로 현재의 구분소유자에게 귀속하므로, 건축회사와 직접 계약하지 않은 현재 소유자도 하자보수를 청구할 수 있습니다. 다만 하자담보책임기간과 권리행사기간은 별도로 확인해야 합니다.

사례 3

Q. 매도인이 계약을 이행하지 않겠다고 하면 바로 계약을 해제할 수 있나요?

상대방이 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했다면 자기 채무의 이행 제공 없이 해제가 가능한 경우가 있습니다. 그런 의사가 명백하지 않은 경우에는 동시이행 관계에 있는 자기 채무를 적법하게 제공해야 하며, 잔금이 든 통장 사본을 제시하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

사례 14, 사례 17

Q. 계약서에 위약금 약정이 없는데 계약금이나 위약금을 청구할 수 있나요?

계약금이 오갔다는 사실만으로 그 금액을 위약금이나 손해배상액의 예정으로 볼 수는 없습니다. 위약금으로 정한 특약이 없다면, 계약금 반환과 별도로 위약금을 청구하기 어려울 수 있습니다.

사례 24

주의할 점

하자담보책임의 권리행사기간과 손해배상청구권의 소멸시효는 서로 다를 수 있으므로, 하자를 안 날과 계약 체결 시점을 각각 확인해야 합니다.
상인 간 매매에서는 하자를 발견한 뒤 통지를 늦추면 담보책임을 주장하지 못할 수 있으므로, 검사와 통지 시점을 확인하고 기록을 보관해야 합니다.
계약 해제 전에는 상대방의 불이행 여부뿐 아니라 동시이행 관계에 있는 자신의 의무를 적법하게 제공했는지 확인해야 합니다.
하자담보책임과 제조물책임은 적용 대상과 손해의 범위가 다를 수 있으며, 제조물 자체에 발생한 손해는 제조물책임의 대상에서 제외될 수 있습니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.