वाणिज्यिक पट्टे में प्राथमिकता से भुगतान के अधिकार की मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• सामान्य प्राथमिकता से भुगतान का अधिकार तभी मान्य होता है जब तृतीय पक्षों के विरुद्ध प्रभावशीलता की दोनों शर्तें—परिसर का कब्ज़ा और व्यवसाय पंजीकरण—पूरी हों तथा पट्टा अनुबंध पर निश्चित तारीख का प्रमाण भी हो (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3, उप-अनुच्छेद 1 और अनुच्छेद 5, उप-अनुच्छेद 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항))।
• व्यवसाय पंजीकरण और निश्चित तारीख का प्रमाण होने पर भी, यदि परिसर का कब्ज़ा अभी नहीं लिया गया है, तो प्राथमिकता से भुगतान के अधिकार का प्रभाव तुरंत उत्पन्न न हो सकता है। उदाहरण में बताया गया है कि प्रभाव तृतीय पक्षों के विरुद्ध प्रभावशीलता की शर्तें पूरी होने के अगले दिन से उत्पन्न होता है (उदाहरण 12, 22)।
• छोटे पट्टेदार कानून द्वारा निर्धारित जमानत राशि के दायरे और एक निश्चित राशि की सीमा के भीतर अन्य सुरक्षा-अधिकारधारकों से पहले भुगतान पा सकते हैं। नीलामी के लिए आवेदन दर्ज होने से पहले तृतीय पक्षों के विरुद्ध प्रभावशीलता की शर्तें पूरी होनी चाहिए। लागू कानून के अनुसार संबंधित दायरे और सीमा की पुष्टि करें (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 14 और प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 6 व 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조))।
• व्यवसाय पंजीकरण प्राथमिकता से भुगतान का अधिकार प्राप्त करने की शर्त भी है और उसे कायम रखने की शर्त भी। इसे वितरण-दावे की अंतिम तारीख तक विधिसम्मत रूप से बनाए रखना चाहिए। कारोबार वास्तव में बंद होने या परिसर उप-पट्टे पर देने की स्थिति में, केवल पंजीकरण दर्ज रहने से शर्त पूरी नहीं हो सकती (उदाहरण 7, 19, 20)।
• प्राथमिकता से भुगतान के अधिकार का उपयोग करने के लिए, नीलामी की कार्यवाही में निर्धारित वितरण-दावे की अंतिम तारीख तक वितरण के लिए दावा करना आवश्यक है। दावा न करने के कारण वितरण से बाहर रह जाने पर, बाद की प्राथमिकता वाले लेनदारों से अन्यायपूर्ण लाभ लौटाने की मांग करना कठिन है (नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 88, उप-अनुच्छेद 1 (민사집행법 제88조 제1항), उदाहरण 13, 19)।
• यदि व्यवसाय पंजीकरण के साथ संलग्न अनुबंध में पट्टे की संपत्ति का विवरण भूमि-पंजीकरण अभिलेख से अलग है या पट्टे पर लिए गए स्थान के किसी हिस्से का नक्शा उपलब्ध नहीं है, तो व्यवसाय पंजीकरण पट्टे का सार्वजनिक प्रमाण नहीं बन सकता। इससे तृतीय पक्षों के विरुद्ध प्रभावशीलता और प्राथमिकता से भुगतान के अधिकार में समस्या हो सकती है (उदाहरण 6)।
• यदि अनुबंध में वास्तविकता से कम जमानत राशि लिखकर निश्चित तारीख का प्रमाण प्राप्त किया गया है, तो प्राथमिकता से भुगतान वास्तविक रूप से चुकाई गई पूरी राशि के बजाय अनुबंध में दर्ज राशि के आधार पर मिल सकता है (उदाहरण 8)।
• अनुबंध के नवीनीकरण के समय जमानत राशि बढ़ाई गई हो, तो बढ़ोतरी से पहले स्थापित बंधक अधिकारधारक से प्राथमिकता पाने का दायरा सिद्धांततः बंधक अधिकार स्थापित होने से पहले की जमानत राशि तक सीमित है। यदि नए मालिक के साथ पुराना अनुबंध बदलने वाला नया अनुबंध किया जाता है, तो पुराने अनुबंध पर आधारित प्राथमिकता से भुगतान का अधिकार समाप्त भी हो सकता है (उदाहरण 15, 21)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम की प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम की प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम की प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 88 (민사집행법 제88조)
• राष्ट्रीय कर मूल अधिनियम, अनुच्छेद 35 (국세기본법 제35조)

ध्यान दें

• छोटे पट्टेदारों के लिए क्षेत्र के अनुसार जमानत राशि की सीमा और सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की राशि, उदाहरण में बताई गई पुरानी सीमाओं से वर्तमान सीमाओं में भिन्न हो सकती है। इसलिए लागू तारीख के कानून और संबंधित क्षेत्र की सीमा की जाँच करनी चाहिए।
• वितरण-दावे की अंतिम तारीख तक व्यवसाय पंजीकरण आदि आवश्यक शर्तें कायम रहनी चाहिए और अलग से वितरण का दावा भी करना होगा। नीलामी की कार्यवाही में अंतिम तारीख और दावा करने की प्रक्रिया चूकने से बचें।
• जमानत राशि में बढ़ोतरी, मकान-मालिक का बदलना, नया अनुबंध करना, उप-पट्टे पर देना या कारोबार बंद करना—ये सब प्राथमिकता से भुगतान के अधिकार के दायरे या उसके कायम रहने को प्रभावित कर सकते हैं। इसलिए अनुबंध और व्यवसाय पंजीकरण के विवरण की साथ-साथ जाँच करें।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
12. 확정일자 부여방법
13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법