वाणिज्यिक किरायेदारी में छोटे किरायेदारों के सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान पाने के अधिकार की मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• एक मामले में यह माना गया कि पट्टा स्थापित होने के समय मकान-मालिक के स्वामित्व वाली भूमि बाद में किसी तीसरे व्यक्ति को हस्तांतरित हो जाने पर भी, उस भूमि की नीलामी से प्राप्त राशि पर सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान पाने का अधिकार लागू किया जा सकता है (मामला 1)।
• यह माना गया कि मकान-मालिक की सहमति से उप-किरायेदारी करने वाला व्यक्ति, यदि कब्ज़ा और तीसरे पक्ष के विरुद्ध अधिकार लागू करने की आवश्यकताएं वैध रूप से जारी रहें, तो किरायेदार के प्राथमिकता से भुगतान पाने के अधिकार का प्रतिनिधि के रूप में उपयोग कर सकता है (मामला 2)।
• एक मामले में यह माना गया कि पंजीकरण-पूर्व बंधक अधिकार की निजी प्रवर्तन प्रक्रिया में भी सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान पाने के अधिकार का उपयोग किया जा सकता है (मामला 3)।
• यदि कई अलग-अलग दुकानों का उपयोग एक ही व्यवसाय-स्थल के रूप में किया जाता है और एक ही किरायेदारी संबंध स्थापित हुआ है, तो यह तय करने के लिए कि किरायेदार छोटा किरायेदार है या नहीं, प्रत्येक दुकान के बजाय जमा-राशि की परिवर्तित रकमों के कुल योग को आधार बनाया जाता है (वाणिज्यिक भवन किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 2(2), 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); मामला 4)।
• यह माना गया कि मौजूदा ऋण-दावे को जमा-राशि में बदलने या जमा-राशि को वैध रूप से कम करने की स्थिति में भी संरक्षण मिल सकता है, बशर्ते किरायेदारी दिखावटी अनुबंध जैसी कोई विशेष परिस्थिति न हो और आवश्यक शर्तें पूरी हों (मामले 5 और 7)।
• एक मामले में यह माना गया कि किरायेदारी जारी रहने के दौरान जमा-राशि बढ़ने या घटने पर छोटे किरायेदार होने का निर्णय वितरण के समय जमा-राशि की रकम के आधार पर किया जाता है (मामला 8)।
• यदि खाली भूमि पर बंधक अधिकार स्थापित होने के बाद बनाई गई दुकान किराये पर ली गई हो, तो भूमि की नीलामी से प्राप्त राशि पर पहले से मौजूद बंधक अधिकारधारी से प्राथमिकता नहीं मिल सकती, लेकिन दुकान की इमारत की नीलामी से प्राप्त राशि पर सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान मिल सकता है (मामला 6)।
• यदि यह जानते हुए कि नीलामी निकट है, संरक्षण व्यवस्था का दुरुपयोग करने के उद्देश्य से अनुबंध किया गया हो, तो व्यक्ति को छोटे किरायेदारों के संरक्षण से बाहर रखा जा सकता है। मकान-मालिक स्वयं मालिक न हो, फिर भी वैध रूप से किराये पर देने का अधिकार होने पर वह अनुबंध का पक्षकार हो सकता है (मामले 9 और 10)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3(1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3-2(2) (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8(1) (주택임대차보호법 제8조 제1항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8(3) (주택임대차보호법 제8조 제3항)
• वाणिज्यिक भवन किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 2(2) (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
• वाणिज्यिक भवन किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
• पंजीकरण-पूर्व बंधक आदि संबंधी अधिनियम (가등기담보 등에 관한 법률)

ध्यान दें

• प्रस्तुत मामलों में से अनेक आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम से संबंधित निर्णयों पर आधारित हैं, जिन्हें वाणिज्यिक किरायेदारी पर भी समान रूप से लागू किया जा सकता है। इसलिए यह निश्चित नहीं मानना चाहिए कि वाणिज्यिक मामलों में निष्कर्ष हमेशा एक जैसा होगा।
• यदि कई दुकानें एक ही व्यवसाय-स्थल और एक ही किरायेदारी संबंध का हिस्सा मानी जाती हैं, तो जमा-राशि की परिवर्तित रकमों को जोड़कर निर्णय किया जा सकता है।
• यदि जमा-राशि बढ़ी या घटी हो, तो केवल अनुबंध के समय की रकम न देखें; वितरण के समय की रकम की पुष्टि करें।
• यदि अनुबंध दिखावटी हो या सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की व्यवस्था का दुरुपयोग किया गया हो, तो संरक्षण सीमित किया जा सकता है।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
2. 전차인의 최우선변제권 행사
3. 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
4. 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
5. 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
6. 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
7. 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
8. 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
9. 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
10. 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부