वाणिज्यिक पट्टे में जमा राशि और किराये में वृद्धि-कमी की मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• केवल कारोबार मंदा होने से मासिक किराया अपने-आप कम नहीं होता। यदि किरायेदार के परिसर पर पड़ने वाले भार या आर्थिक परिस्थितियों में बदलाव के कारण किराया आदि अनुचित हो गए हों, तो भविष्य के लिए किराया घटाने की मांग की जा सकती है (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 11 (상가건물임대차보호법 제11조), मामला 1)।
• मामलों में उद्धृत मानदंड के अनुसार, किराया या जमा राशि बढ़ाने की मांग, मांग के समय की राशि के 9% से अधिक नहीं हो सकती; और वृद्धि के बाद 1 वर्ष के भीतर दोबारा वृद्धि की मांग नहीं की जा सकती (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 11 (상가건물임대차보호법 제11조); प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 4 (시행령 제4조); मामले 1, 2, 4 और 8)।
• पट्टा जारी रहते हुए किसी एक पक्ष द्वारा कानून के अनुसार किराया बढ़ाने की मांग और पक्षकारों की सहमति से किराया बढ़ाने में अंतर है। मामलों में उद्धृत न्यायिक फैसलों और निचली अदालतों के फैसलों के अनुसार, सहमति से की गई वृद्धि पर 9% की सीमा लागू नहीं होती (मामले 7 और 9)।
• अनुबंध अवधि समाप्त होने के बाद नया अनुबंध करने पर, मामलों में उद्धृत सुप्रीम कोर्ट के फैसले के अनुसार, किराये में वृद्धि या कमी की मांग पर लागू 9% की सीमा लागू नहीं होती। इसके विपरीत, यदि कानून के अनुसार अनुबंध का नवीनीकरण किया जाता है, तो किराया और जमा राशि को कानूनी सीमा के भीतर बढ़ाया या घटाया जा सकता है (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 10(3) (상가건물임대차보호법 제10조 제3항); मामले 3, 7 और 10)।
• जमा राशि के कुछ हिस्से को मासिक किराये में बदलने पर, रूपांतरण राशि पर लागू दर की अलग अधिकतम सीमा निर्धारित है। मामलों में उद्धृत मानदंड के अनुसार, सालाना 12% और बैंक ऑफ कोरिया की आधार दर को 4.5 से गुणा करने पर मिलने वाली दर—इन दोनों में से जो कम हो—वही लागू होती है (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 12 (상가건물임대차보호법 제12조); प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 5 (시행령 제5조); मामला 2)।
• सुप्रीम कोर्ट का एक फैसला बताता है कि कानूनी वृद्धि-सीमा से अधिक की गई सहमति का अतिरिक्त हिस्सा अमान्य हो सकता है और पहले ही अतिरिक्त भुगतान किए गए किराये की वापसी अनुचित लाभ के आधार पर मांगी जा सकती है (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 11 और 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); नागरिक संहिता, अनुच्छेद 741 (민법 제741조); मामला 6)।
• ऐसी शर्त, जिसके तहत मकान-मालिक एकतरफा किराया बढ़ा सकता है और किरायेदार आपत्ति नहीं कर सकता, किरायेदार के लिए प्रतिकूल होने के कारण प्रभावी नहीं है; केवल एक पक्ष की मांग से किराया नहीं बढ़ता (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 11 और 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); मामले 1 और 11)।
• मामलों में कहा गया है कि बढ़े हुए किराये का केवल कुछ हिस्सा बकाया रहने पर भी, बकाया राशि को जोड़कर यह तय किया जाता है कि वह तीन अवधियों के किराये के बराबर पहुंचती है या नहीं। पट्टे के नवीनीकरण से इनकार करने या उसे समाप्त करने के संदर्भ में बकाया राशि का कुल योग महत्वपूर्ण है (वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 10(1)(1) और अनुच्छेद 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8); मामला 5)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
• वाणिज्यिक भवन पट्टा संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 628 (민법 제628조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 652 (민법 제652조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 741 (민법 제741조)

ध्यान दें

• मामलों में दी गई 9% की अधिकतम सीमा और जमा राशि को मासिक किराये में बदलने का मानदंड उन मामलों में उद्धृत कानूनों और फैसलों पर आधारित है। पहले यह जांचना चाहिए कि पट्टे का प्रकार क्या है और कौन-सा कानून लागू होता है।
• कानून के अनुसार किराया बढ़ाने की मांग, पक्षकारों के बीच किराया बढ़ाने की सहमति और अनुबंध समाप्त होने के बाद नया अनुबंध करना—मामलों में इन तीनों को अलग-अलग माना गया है, इसलिए इनके बीच अंतर करना चाहिए।
• मामलों में उद्धृत प्रावधान के अनुसार, नवीनीकरण का अधिकार कुल 5 वर्ष से अधिक न होने की सीमा के भीतर मान्य है, जिसमें शुरुआती पट्टा अवधि भी शामिल है। कानून में निर्धारित आधार होने पर नवीनीकरण से इनकार किया जा सकता है (मामला 4)।
• नवीनीकरण से इनकार करने या शर्तें बदलने की सूचना देने का समय और बकाया किराये की कुल राशि, अनुबंध के नवीनीकरण या समाप्ति को प्रभावित कर सकती है। इसलिए अनुबंध की शर्तों और सूचना दिए जाने के समय की पुष्टि करनी चाहिए।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
2. 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
3. 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
4. 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
5. 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
6. 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
7. 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
8. 상가임대차월세상한선
9. 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
10. 재계약과 보증금 등 인상
11. 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력