मकान-किरायेदारी का तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार कब उत्पन्न होता है और कैसे बना रहता है?

मुख्य बातें

• मकान का कब्ज़ा प्राप्त करने और निवासी पंजीकरण, दोनों पूरे होने के अगले दिन से तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार उत्पन्न होता है। निवासी पंजीकरण को उस समय पूरा माना जाता है जब स्थानांतरण की सूचना दी जाती है (आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3(1) (주택임대차보호법 제3조 제1항), मामले 1·6)।
• निवासी पंजीकरण ऐसा सार्वजनिक रूप से उपलब्ध तरीका होना चाहिए जिससे तीसरे पक्ष किराये के मकान और किरायेदारी के अस्तित्व को जान सके। बहु-परिवार वाले अपार्टमेंट आदि जैसे साझा आवासों के लिए, सामान्यतः इमारत का खंड और इकाई संख्या सही-सही दर्शानी चाहिए (निवासी पंजीकरण अधिनियम का प्रवर्तन नियम, धारा 9 (주민등록법 시행령 제9조), मामले 18·19)।
• कई परिवारों के लिए बने एकल मकान के मामले में, यदि भूखंड संख्या सही-सही लिखी गई हो, तो इकाई संख्या न दर्शाने पर भी निवासी पंजीकरण वैध हो सकता है। निर्णय इमारत के प्रकार और भवन रजिस्टर, पंजीकरण रिकॉर्ड आदि की स्थिति के आधार पर अलग-अलग हो सकता है (मामले 4·6)।
• यदि परिवार के सभी सदस्य अपना निवासी पंजीकरण किसी दूसरी जगह स्थानांतरित कर देते हैं, तो पहले से मौजूद तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार समाप्त हो सकता है। दोबारा पंजीकरण कराने पर भी यह अधिकार नए पंजीकरण की तारीख से फिर से उत्पन्न होता है (मामला 21)।
• यदि मकान-मालिक की सहमति से मकान आगे किराये पर दिया गया हो और उप-किरायेदार ने मकान का कब्ज़ा लेकर निवासी पंजीकरण पूरा कर लिया हो, तो किरायेदार के स्वयं वहाँ न रहने पर भी अप्रत्यक्ष कब्ज़े के माध्यम से तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने की आवश्यक शर्तें बनी रह सकती हैं। यदि सहमति नहीं भी मिली हो, तो ऐसे विशेष हालात में अलग निष्कर्ष हो सकता है जहाँ उप-किराये पर देना मकान-मालिक के प्रति विश्वासघात न माना जाए (मामले 9·15)।
• विदेशी पंजीकरण और निवास-स्थान में बदलाव की सूचना, या विदेशी नागरिकता वाले कोरियाई मूल के व्यक्ति द्वारा देश में निवास की सूचना और निवास-स्थान बदलने की सूचना को, मामलों में उल्लिखित कानूनी शर्तों के अनुसार, निवासी पंजीकरण के समान कानूनी प्रभाव मिल सकते हैं। कुछ मामलों में किरायेदार के साथ रहने वाले परिवार के सदस्य द्वारा दी गई सूचना भी प्रासंगिक हो सकती है (आव्रजन नियंत्रण अधिनियम, धारा 88-2 (출입국관리법 제88조의2), विदेशों में रहने वाले कोरियाई लोगों के प्रवेश-निकास और कानूनी स्थिति संबंधी अधिनियम, धारा 10 (재외동포법 제10조), मामले 13·14)।
• नीलामी में केवल तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार होने से हर स्थिति में खरीदार के विरुद्ध किरायेदारी का दावा नहीं किया जा सकता। पहले के अधिकारों और नीलामी के परिणाम के आधार पर किरायेदारी का अधिकार समाप्त हो सकता है। ऐसे किरायेदार, जिसके पास तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार और प्राथमिकता से भुगतान पाने का अधिकार, दोनों हों, को कुछ परिस्थितियों में खरीदार के विरुद्ध उस जमानत राशि की शेष रकम के लिए दावा करने का अधिकार हो सकता है जो नीलामी में प्राप्त की जा सकने वाली राशि घटाने के बाद बचती है (आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5), मामले 1·3·11)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3(1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3(2)·(3)·(4) (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 4(2) (주택임대차보호법 제4조 제2항)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 8 (주택임대차보호법 제8조)
• आवास किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, धारा 12 (주택임대차보호법 제12조)
• निवासी पंजीकरण अधिनियम का प्रवर्तन नियम, धारा 9 (주민등록법 시행령 제9조)
• आव्रजन नियंत्रण अधिनियम, धाराएँ 31·32·36·88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
• विदेशों में रहने वाले कोरियाई लोगों के प्रवेश-निकास और कानूनी स्थिति संबंधी अधिनियम, धारा 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
• नागरिक अधिनियम, धाराएँ 365·366·575·578·629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, धाराएँ 88·91·127·135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
• अचल संपत्ति के वास्तविक अधिकारधारक के नाम पर पंजीकरण संबंधी अधिनियम, धाराएँ 4·8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
• प्रारंभिक पंजीकरण द्वारा प्रतिभूति आदि संबंधी अधिनियम, धाराएँ 2·3·4·5·12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

ध्यान दें

• तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार केवल मकान में रहने लगने या निवासी पंजीकरण कराने में से किसी एक से उत्पन्न नहीं होता; यह दोनों शर्तें पूरी होने के अगले दिन से उत्पन्न होता है।
• यदि पते के विवरण से किराये के मकान की पहचान नहीं हो पाती या निवासी पंजीकरण किसी दूसरी जगह स्थानांतरित कर दिया जाता है, तो तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने का अधिकार मान्य नहीं हो सकता या पहले से मौजूद अधिकार टूट सकता है। साझा आवास में इमारत के खंड और इकाई संख्या तथा वास्तविक पते की पुष्टि करनी चाहिए।
• नीलामी में तीसरे पक्ष के विरुद्ध दावा करने के अधिकार और प्राथमिकता से भुगतान पाने के अधिकार का बने रहना तथा जमानत राशि की शेष रकम का दायरा, पहले के अधिकारों, भुगतान की प्राथमिकता, भुगतान की मांग और मकान का कब्ज़ा तथा निवासी पंजीकरण जारी रहने या न रहने के आधार पर बदल सकता है।
• मामलों में कानून के संशोधन से पहले और बाद के प्रावधानों के उल्लेख, दोनों मौजूद हैं। इसलिए वास्तविक मामले में लागू समय पर प्रभावी कानून और विशिष्ट तथ्यों की पुष्टि करनी चाहिए।

संबंधित लेख

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स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력