किरायेदारी अनुबंध की समाप्ति, जमानत राशि और भूमि पर बनी संरचना की खरीद के लिए मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• यदि भूमि भवन के स्वामित्व आदि के उद्देश्य से किराए पर ली गई हो और अनुबंध की अवधि समाप्त होने आदि से किरायेदारी खत्म होने पर भूमि पर बनी संरचना मौजूद हो, तो कुछ आवश्यक शर्तें पूरी होने पर नवीनीकरण या उस संरचना को खरीदने की मांग की जा सकती है (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 283 और 643 (민법 제283조, 제643조)).
• किरायेदार के दायित्वों के उल्लंघन के कारण किरायेदारी समाप्त किए जाने पर भूमि पर बनी संरचना को खरीदने की मांग का अधिकार मान्य नहीं हो सकता। यदि संरचना किराये पर देने के उद्देश्य के विपरीत हो या उसका आर्थिक मूल्य अपर्याप्त हो, तो भी यह अधिकार सीमित हो सकता है (उदाहरण 2, 12 और 14)।
• यदि भूमि पर बनी संरचना को खरीदने की मांग का अधिकार मान्य हो जाता है, तो भवन सौंपने और उसका स्वामित्व हस्तांतरित करने का दायित्व तथा मकान-मालिक का खरीद मूल्य चुकाने का दायित्व एक साथ पूरा किए जाने वाले दायित्व हो सकते हैं (उदाहरण 1 और 2)।
• सिद्धांततः भूमि किरायेदारी का अधिकार तीसरे पक्ष के विरुद्ध लागू करने के लिए उसका पंजीकरण आवश्यक है। लेकिन भवन के स्वामित्व के उद्देश्य से की गई किरायेदारी में, भूमि पर बने भवन का पंजीकरण होने पर भी तीसरे पक्ष के विरुद्ध अधिकार का दावा किया जा सकता है। हालांकि, यदि किरायेदारी का अधिकार किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित किया गया हो, तो मकान-मालिक की सहमति का प्रश्न अलग से उठ सकता है (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 622 और 629 (민법 제622조, 제629조); उदाहरण 3, 6 और 25)।
• वाणिज्यिक भवन की किरायेदारी में, यदि बकाया किराया दो किराया-अवधियों के बराबर हो जाए, तो मकान-मालिक अनुबंध समाप्त कर सकता है। नवीनीकरण की मांग अस्वीकार करने की अनुमति देने वाली किराया-बकाया की सीमा की अलग से जांच की जानी चाहिए (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 640 (민법 제640조); उदाहरण 7)।
• किरायेदारी की जमानत राशि, किरायेदारी समाप्त होने के बाद परिसर लौटाए जाने तक उत्पन्न किरायेदार की देनदारियों की गारंटी हो सकती है। हालांकि, हस्तांतरण से पहले उत्पन्न किराये के दावे का हकदार कौन है या किसी समझौते के तहत अलग खर्च घटाया जा सकता है या नहीं—यह वास्तविक दावे की प्रकृति और दावे के समनुदेशन पर सहमति देते समय की परिस्थितियों पर निर्भर करता है (उदाहरण 9, 10 और 16)।
• आवासीय किरायेदारी के अधिकार को मकान-मालिक के विरुद्ध लागू करने के लिए आवास का कब्जा और निवासी-पंजीकरण आवश्यक हैं। अधिकार को बनाए रखने के दौरान निवासी-पंजीकरण भी लगातार कायम रहना चाहिए। हालांकि, पदेन पंजीकरण-रद्द किए जाने के बाद कानून के तहत आपत्ति-प्रक्रिया से निवासी-पंजीकरण बहाल होने जैसी परिस्थितियों में अधिकार लागू करने की क्षमता बनी रह सकती है (आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3 (주택임대차보호법 제3조); उदाहरण 17 और 20)।
• बिना निर्धारित अवधि वाले निःशुल्क उपयोग के समझौते में, उपयोग और लाभ उठाने के लिए पर्याप्त समय बीता है या नहीं, इसका निर्धारण अनुबंध के समय की परिस्थितियों, उपयोग की अवधि और स्थिति तथा वस्तु की वापसी आवश्यक होने के कारणों आदि को समग्र रूप से देखकर किया जाता है (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 613 (민법 제613조); उदाहरण 15)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• संविधान, अनुच्छेद 121 (헌법 제121조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 163, खंड 1 (민법 제163조 제1호)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 203 (민법 제203조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 211 (민법 제211조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 283 (민법 제283조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 358 (민법 제358조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 390 (민법 제390조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 391 (민법 제391조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 451, अनुच्छेद 1 (민법 제451조 제1항)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 495 (민법 제495조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 609 (민법 제609조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 613 (민법 제613조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 615 (민법 제615조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 622 (민법 제622조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 629 (민법 제629조)

ध्यान दें

• भूमि पर बनी संरचना को खरीदने की मांग का अधिकार किरायेदारी समाप्त होने के कारण के अनुसार अलग हो सकता है। इसलिए पहले यह जांचें कि किरायेदारी अवधि समाप्त होने पर खत्म हुई या किरायेदार के दायित्वों के उल्लंघन के कारण समाप्त की गई।
• भूमि किरायेदारी का पंजीकरण तीसरे पक्ष के विरुद्ध अधिकार का दावा करने की क्षमता को प्रभावित करता है। भूमि पर बने भवन के पंजीकरण से मिलने वाली सुरक्षा और किरायेदारी का अधिकार हस्तांतरित करते समय मकान-मालिक की सहमति की आवश्यकता—इन दोनों मुद्दों में भी अंतर करना चाहिए।
• निष्कर्ष इस बात पर निर्भर हो सकता है कि संबंधित देनदारी जमानत राशि से घटाई जा सकती है या वह किसी अलग समझौते से उत्पन्न दावा है। यदि जमानत राशि लौटाने का दावा समनुदेशित किया गया हो और मकान-मालिक ने बिना आपत्ति सहमति दी हो, तो विशेष सावधानी बरतें।
• उदाहरण 5 और 13 पुराने कानूनों से संबंधित हैं। इसलिए उनकी सामग्री को वर्तमान कानून की स्थिति मानकर सीधे निष्कर्ष न निकालें; लागू होने का समय और कानून में संशोधन हुआ है या नहीं, इसकी जांच करें।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
2. 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
3. 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
4. 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
5. 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
6. 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
7. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
8. 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
9. 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
10. 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
11. 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
12. 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
13. 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
14. 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
15. 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
16. 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
17. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
18. 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
19. 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
20. 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
21. 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
22. 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
23. 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
24. 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
25. 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)