रियल एस्टेट मध्यस्थता मार्गदर्शिका: ब्रोकर के दायित्व और शुल्क

मुख्य बातें

• व्यवसायरत प्रमाणित रियल एस्टेट ब्रोकर को सौंपे गए मध्यस्थता कार्य को एक सद्भावी प्रबंधक की सावधानी से करना और ईमानदारी तथा निष्ठा के साथ अपने कर्तव्य निभाने चाहिए (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 681 (민법 제681조); प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 29, खंड 1 (공인중개사법 제29조 제1항))।
• उसे मध्यस्थता के अधीन संपत्ति की स्थिति, स्थान, अधिकार-संबंधों तथा कानून के तहत लेन-देन या उपयोग पर लगी सीमाओं की जाँच करनी चाहिए, सहायक दस्तावेज़ प्रस्तुत करने चाहिए और सही जानकारी देनी चाहिए (प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 25 (공인중개사법 제25조); मामले 1, 5 और 17)।
• अभिलेखित रजिस्टर में दिखाई न देने वाले अधिकार-संबंध भी, यदि लेन-देन के निर्णय के लिए महत्वपूर्ण हों, जाँच और जानकारी देने के दायरे में आ सकते हैं। बहु-परिवार वाले मकान के मौजूदा किरायेदारों की जमानत राशि और किरायेदारी की अवधि की जाँच करने का मामला इसका उदाहरण है (मामले 6 और 19)।
• यदि कोई प्रतिनिधि अनुबंध करता है, तो यह जाँचना चाहिए कि उसके पास प्रतिनिधि का अधिकार है या नहीं। सहायक कर्मचारी के काम से नुकसान होने पर सहायक कर्मचारी और उसे नियुक्त करने वाला व्यवसायरत प्रमाणित रियल एस्टेट ब्रोकर, दोनों जिम्मेदार हो सकते हैं (मामले 18 और 23)।
• मध्यस्थता शुल्क के दावे में सामान्यतः मध्यस्थता अनुबंध, मध्यस्थता के अधीन अनुबंध का बनना और मध्यस्थता की कार्रवाई तथा अनुबंध बनने के बीच कारणात्मक संबंध महत्वपूर्ण हैं। हालांकि, न्यायालय के एक फैसले के अनुसार, यदि ब्रोकर ने निर्णायक भूमिका निभाई हो लेकिन अपने नियंत्रण से बाहर के कारणों से प्रक्रिया पूरी करने में शामिल न हो पाया हो, तो वह पहले से की गई मध्यस्थता सेवाओं के अनुरूप शुल्क का दावा कर सकता है (मामले 4 और 22)।
• अनुबंध बनने के बाद पक्षकारों द्वारा आपस में उसे समाप्त कर देना मात्र इस बात का कारण नहीं है कि मध्यस्थता शुल्क अपने-आप समाप्त हो जाए। हालांकि, यदि व्यवसायरत प्रमाणित रियल एस्टेट ब्रोकर की जानबूझकर की गई गलती या लापरवाही के कारण लेन-देन अमान्य हो जाए, रद्द कर दिया जाए या समाप्त हो जाए, तो शुल्क नहीं लिया जा सकता है (प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 32 (공인중개사법 제32조); मामला 24)।
• मध्यस्थता शुल्क तय करते समय लेन-देन की राशि की गणना का तरीका और संपत्ति का प्रकार जाँचें तथा कानून द्वारा निर्धारित सीमा का पालन करें। बिना पंजीकरण वाले, अयोग्य व्यक्ति द्वारा मध्यस्थता व्यवसाय करते हुए तय किए गए शुल्क की प्रभावशीलता सीमित हो सकती है (मामले 3, 10, 11 और 16)।
• बिना शुल्क वाली मध्यस्थता में भी जाँच और जानकारी देने का दायित्व अपने-आप समाप्त नहीं होता। हालांकि, यदि स्वयं लेन-देन के पक्षकार के रूप में अनुबंध करने की कार्रवाई वस्तुनिष्ठ रूप से मध्यस्थता की कार्रवाई नहीं है, तो पारस्परिक सहायता राशि का दावा करना कठिन हो सकता है (मामले 9 और 14)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 681 (민법 제681조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 686, खंड 3 (민법 제686조 제3항)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 2, मद 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 9 (공인중개사법 제9조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 15, खंड 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 25 (공인중개사법 제25조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 26 (공인중개사법 제26조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 29, खंड 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 30 (공인중개사법 제30조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 32 (공인중개사법 제32조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 33 (공인중개사법 제33조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम, अनुच्छेद 48 (공인중개사법 제48조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
• प्रमाणित रियल एस्टेट एजेंट अधिनियम का प्रवर्तन नियम, अनुच्छेद 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

ध्यान दें

• इन मामलों में पुराने कानूनों और उस समय लागू क्षेत्र-विशेष की दरों तथा लेन-देन के उदाहरणों का उल्लेख है। इसलिए वर्तमान में लागू मध्यस्थता शुल्क की सीमा और कानून अलग से जाँचें।
• अनुबंध करने से पहले स्वयं जाँच लेना उचित है कि अनुबंध में दर्ज इकाई संख्या, क्षेत्रफल और दिशा, आधिकारिक अभिलेखों में दर्ज विवरण से मेल खाते हैं या नहीं, और अधिकार-संबंधों तथा प्रतिनिधि के अधिकार की पुष्टि हुई है या नहीं।
• हर्जाने की जिम्मेदारी और उसकी राशि न केवल ब्रोकर के दायित्व के उल्लंघन पर, बल्कि नुकसान से कारणात्मक संबंध और ग्राहक की लापरवाही आदि पर भी निर्भर कर सकती है।
• गारंटी बीमा राशि या पारस्परिक सहायता राशि के दावे की समय-सीमा अनुबंध के समय और लागू कानून के अनुसार अलग हो सकती है। इसलिए मामले में बताई गई अवधि को वर्तमान मामले पर सीधे लागू न करें; इसकी पुष्टि करें।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
2. 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
3. 부동산 중개보수의 산정방법
4. 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
5. 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
6. 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
7. 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
8. 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
9. 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
10. 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
11. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
12. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
13. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
14. 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
15. 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
16. 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
17. 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
18. 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
19. 중개업자의 설명의무의 범위
20. 부동산 중개업자의 금지행위
21. 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
22. 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
23. 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
24. 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
25. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임