छोटी जमानत राशि वाले किरायेदारों का सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान पाने का अधिकार: आवश्यकताएँ और वितरण प्रक्रिया

मुख्य बातें

• सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान का दावा करने के लिए नीलामी आवेदन के पंजीकरण से पहले आवास का कब्ज़ा प्राप्त करना और निवासी पंजीकरण पूरा करना आवश्यक है (आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8, खंड 1 और अनुच्छेद 3, खंड 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항))।
• छोटी जमानत राशि वाले किरायेदार की जमानत राशि की अधिकतम सीमा और प्राथमिकता से भुगतान की राशि क्षेत्र के अनुसार अलग-अलग होती है। संशोधन से पहले स्थापित सुरक्षा-अधिकार धारक के साथ संबंध में, सुरक्षा-अधिकार प्राप्त किए जाने के समय लागू प्रवर्तन डिक्री लागू हो सकती है (आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, संक्रमणकालीन प्रावधान, अनुच्छेद 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조))।
• सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की जाने वाली राशि पूरी जमानत राशि नहीं, बल्कि प्रवर्तन डिक्री में निर्धारित एक निश्चित रकम होती है। यदि ऐसी राशियों का कुल योग आवास के मूल्य के आधे से अधिक हो, तो वितरण उसी सीमा तक किया जाएगा (आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8, खंड 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항))।
• आवास के मूल्य का अर्थ केवल बिक्री मूल्य नहीं है। वितरण की तारीख तक क्रेता के आवेदन-जमानत पर अर्जित ब्याज और ज़ब्त की गई जमानत राशि आदि को बिक्री मूल्य जैसी राशियों में जोड़कर, प्रवर्तन खर्च घटाने के बाद प्राप्त वास्तविक वितरण राशि को आधार बनाया जाता है (सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय, 27 अप्रैल 2001, 2001다8974)।
• छोटी जमानत राशि वाले किरायेदार का जमानत राशि वापसी का दावा ऐसा दावा है जिसके लिए नीलामी-आय के वितरण की माँग करना आवश्यक है। इसलिए वितरण की माँग की अंतिम तिथि तक अधिकार की सूचना देकर वितरण की माँग करनी होगी (दीवानी प्रवर्तन अधिनियम, अनुच्छेद 84, खंड 1 और अनुच्छेद 88, खंड 1 (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항))।
• सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान का अधिकार बनाए रखने के लिए वितरण की माँग की अंतिम तिथि तक आवास का कब्ज़ा और निवासी पंजीकरण बनाए रखना होगा। यदि इससे पहले स्थान बदलना आवश्यक हो, तो उदाहरण में किरायेदारी-अधिकार का पंजीकरण पूरा करने के बाद स्थान बदलने का तरीका बताया गया है।
• यदि किरायेदार छोटी जमानत राशि वाले किरायेदार का दर्जा और निश्चित तारीख के आधार पर प्राथमिकता से भुगतान का अधिकार, दोनों रखता है, तो पहले सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की राशि वितरित की जाती है और जमानत राशि का शेष हिस्सा निश्चित तारीख के क्रम के अनुसार बाँटा जाता है (सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय, 15 नवंबर 2007, 2007다45562)।
• यदि किरायेदारी अनुबंध का मुख्य उद्देश्य वास्तविक निवास या उपयोग के बजाय वरिष्ठ सुरक्षा-अधिकार धारक से पहले दावा वसूलना हो, तो छोटी जमानत राशि वाले किरायेदार के रूप में संरक्षण नहीं मिल सकता (सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय, 8 मई 2001, 2001다14733; सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय, 12 दिसंबर 2013, 2013다62223)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 1 (주택임대차보호법 제1조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 2 (주택임대차보호법 제2조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3, खंड 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3-2, खंड 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 8 (주택임대차보호법 제8조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 10, खंड 2 और 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
• आवासीय किरायेदारी संरक्षण अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, संक्रमणकालीन प्रावधान, अनुच्छेद 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
• दीवानी प्रवर्तन अधिनियम, अनुच्छेद 84, खंड 1 (민사집행법 제84조 제1항)
• दीवानी प्रवर्तन अधिनियम, अनुच्छेद 88, खंड 1 (민사집행법 제88조 제1항)

ध्यान दें

• जमानत राशि की सीमा और सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की राशि क्षेत्र तथा सुरक्षा-अधिकार प्राप्त किए जाने के समय के अनुसार अलग-अलग हो सकती है। इसलिए उदाहरण में दी गई पुरानी राशियों को वर्तमान मानक के रूप में सीधे इस्तेमाल नहीं करना चाहिए।
• वितरण की माँग की अंतिम तिथि न्यायालय तय करता है। इसे जाँचें और समय-सीमा के भीतर वितरण की माँग करें। आवास का कब्ज़ा और निवासी पंजीकरण भी वितरण की माँग की अंतिम तिथि तक बनाए रखना होगा।
• यदि सर्वोच्च प्राथमिकता से भुगतान की जाने वाली राशियों का कुल योग आवास के मूल्य के आधे से अधिक हो, तो प्रत्येक किरायेदार को अपनी माँगी हुई पूरी राशि का वितरण नहीं मिल सकता।
• यदि किरायेदारी का उद्देश्य वास्तविक निवास नहीं, बल्कि दावा वसूलना हो, या किरायेदारी को झूठा माना जाए, तो छोटी जमानत राशि वाले किरायेदार को संरक्षण नहीं मिल सकता।

स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
2. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
3. 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
4. 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
5. 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
6. 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
7. 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
8. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
9. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
10. 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
11. 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
12. 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
13. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
14. 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
15. 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
16. 전차인의 최우선변제권 행사
17. 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
18. 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
19. 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
20. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
21. 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
22. 소액임차권의 설정과 사해행위
23. 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
24. 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
25. 채권회수 목적 소액임차인