भूमि-अधिकार और दीर्घकालीन किरायाधिकार की स्थापना एवं प्रयोग संबंधी मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• प्रथागत कानून के तहत वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार तब मान्य हो सकता है जब भूमि और भवन पहले एक ही व्यक्ति के स्वामित्व में थे, बाद में उनमें से किसी एक का स्वामित्व बदल गया, और भवन गिराने के समझौते जैसी कोई विशेष परिस्थिति नहीं थी। निपटान के समय दोनों का स्वामी एक ही व्यक्ति होना पर्याप्त है; उनका शुरू से एक ही व्यक्ति के स्वामित्व में होना आवश्यक नहीं है (मामला 2)।
• प्रथागत कानून के तहत वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार बिना पंजीकरण के स्थापित हो सकता है। लेकिन यदि उस अधिकार को प्राप्त करने वाला भवन-स्वामी भवन किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर देता है, तो केवल भवन का स्वामित्व होने से यह नहीं कहा जा सकता कि हस्तांतरण-प्राप्त व्यक्ति ने वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार भी प्राप्त कर लिया है (सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 187 (민법 제187조), मामले 2 और 3)।
• यदि भूमि पर बंधक अधिकार स्थापित किए जाने के समय भवन मौजूद नहीं था, तो उसके बाद भवन बनाए जाने और नीलामी से भूमि तथा भवन के स्वामी अलग हो जाने पर भी वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार को मान्यता नहीं मिल सकती है (सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 366 (민법 제366조), मामला 4)।
• वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार या भूमिअधिकार के लिए भूमि-उपयोग शुल्क का प्रश्न समझौते, न्यायालय के निर्णय और अन्य विशिष्ट परिस्थितियों को देखकर तय करना चाहिए। शुल्क तय होने के बाद दो वर्ष के शुल्क के बराबर या उससे अधिक बकाया रहने पर अधिकार समाप्त करने का दावा किया जा सकता है। लेकिन भूमि-स्वामी बदल जाने पर, कुछ मामलों में पुराने स्वामी के प्रति बकाया अवधि को नए स्वामी के प्रति बकाया अवधि में नहीं जोड़ा जा सकता (सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 287 (민법 제287조), मामले 11 और 24)।
• भवन पर दीर्घकालीन किरायाधिकार का प्रभाव भवन के अस्तित्व के लिए आवश्यक भूमिअधिकार या पट्टे तक फैल सकता है। जब भवन और उसकी भूमि एक ही व्यक्ति के स्वामित्व में हों और भवन पर दीर्घकालीन किरायाधिकार स्थापित होने के बाद भूमि का स्वामी बदल जाए, तो वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार का प्रश्न उठ सकता है (सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 304 और 305 (민법 제304조·제305조), मामला 5)।
• आवासीय पट्टे के तहत तीसरे पक्ष के विरुद्ध प्रवर्तनीयता और प्राथमिकता से भुगतान पाने का अधिकार, तथा दीर्घकालीन किरायाधिकारधारी के अधिकार अलग-अलग हैं। दीर्घकालीन किरायाधिकार स्थापित करने का पंजीकरण कराने के बावजूद, यदि आवासीय पट्टा संरक्षण अधिनियम के तहत तीसरे पक्ष के विरुद्ध प्रवर्तनीयता की शर्तें पूरी नहीं रहतीं, तो उस अधिनियम के तहत संरक्षण जारी नहीं रह सकता (आवासीय पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3 (주택임대차보호법 제3조), मामला 8)।
• दीर्घकालीन किरायाधिकार की अवधि समाप्त होने आदि से उसके खत्म हो जाने पर, कुछ विशेष परिस्थितियों में केवल किराया-वापसी का दावा अलग से हस्तांतरित किया जा सकता है। हालांकि, यदि दीर्घकालीन किरायाधिकार अभी जारी है, तो किराया-वापसी के दावे और दीर्घकालीन किरायाधिकार को अलग-अलग हस्तांतरित करना अनुमत नहीं हो सकता (मामले 10 और 16)।
• यदि दीर्घकालीन किरायाधिकार में संशोधन के पंजीकरण के बाद कोई ऐसा अधिकार पंजीकृत है जिसके धारक का हित प्रभावित होता है, तो संशोधन की प्रकृति के अनुसार अनुपूरक पंजीकरण के लिए उस अधिकारधारी की सहमति आवश्यक हो सकती है। किराये की राशि घटाने और अवधि बढ़ाने के मामलों में अलग-अलग नियम लागू हो सकते हैं (अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 52 (부동산등기법 제52조), मामले 12 और 14)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 186 (민법 제186조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 187 (민법 제187조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 245 (민법 제245조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 248 (민법 제248조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 279 (민법 제279조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 283 (민법 제283조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 287 (민법 제287조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 303 (민법 제303조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 304 (민법 제304조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 305 (민법 제305조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 318 (민법 제318조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 366 (민법 제366조)
• सिविल अधिनियम, अनुच्छेद 492 (민법 제492조)
• अचल संपत्ति के वास्तविक अधिकारधारी के नाम पर पंजीकरण से संबंधित अधिनियम, अनुच्छेद 2 और 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
• आवासीय पट्टा संरक्षण अधिनियम, अनुच्छेद 3, 3-3 और 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

ध्यान दें

• वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार स्थापित हुआ है या नहीं, यह उन कारणों और समय पर निर्भर कर सकता है जिनसे भूमि और भवन के स्वामित्व अलग हुए, पहले से मौजूद अधिकारों—जैसे बंधक या अस्थायी कुर्की—पर, तथा पक्षों के बीच हुए समझौते पर।
• वैधानिक भूमिस्वामित्वाधिकार स्थापित होने पर भी भूमि-उपयोग शुल्क का प्रश्न उठ सकता है। शुल्क बकाया रहने पर अधिकार समाप्त करने का दावा किया जा सकता है या नहीं और भूमि पर मौजूद वस्तु खरीदने का दावा किया जा सकता है या नहीं, यह अधिकार समाप्त होने के कारण पर निर्भर करता है।
• दीर्घकालीन किरायाधिकार और पट्टे के अधिकार एक जैसे नहीं हैं। पट्टे के तहत तीसरे पक्ष के विरुद्ध प्रवर्तनीयता की शर्तें—जैसे निवास-पंजीकरण और कब्जा—तथा दीर्घकालीन किरायाधिकार के पंजीकरण का प्रभाव अलग-अलग जांचना चाहिए।
• दीर्घकालीन किरायाधिकार में संशोधन का पंजीकरण, उसका हस्तांतरण और नीलामी में भुगतान-वितरण, प्राथमिकता-क्रम और प्रक्रिया के अनुसार अलग-अलग परिणाम दे सकते हैं। इसलिए पंजीकरण की सामग्री और अधिकारों में बदलाव का समय, दोनों जांचने चाहिए।

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स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 명의신탁 해지로 소유권 환원 시 수탁자의 법정지상권 취득 여부
2. 건물소유자의 토지소유자에 대한 건물의 관습법상 법정지상권
3. 미등기 무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지
4. 토지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 법정지상권의 성립 여부
5. 전세권설정건물양수인의 법정지상권 포기가 전세권자에게 미치는지
6. 지상물이 지상권자 본인의 토지에 걸쳐서 존재할 경우 매수청구권 행사 가능한지
7. 법정지상권 성립 후 토지임대차계약 체결 시 법정지상권의 포기인지
8. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
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11. 지상권 소멸청구 시 종전소유자에 대한 지료연체기간 합산 가능한지
12. 전세권의 존속기간 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
13. 공매절차에서의 전세권 소멸 여부
14. 전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
15. 타인 소유의 토지에 방치한 무연고묘지의 처리방법
16. 기간만료 후 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도할 수 있는지
17. 최선순위 전세권자의 채권자가 전세기간 만료 후 채권자대위를 통해 자신의 채권을 보전 받을 수 있는지 여부
18. 분묘기지권을 시효취득한 경우에도 그 사용료를 지급해야 하는지
19. 지상권 점유취득시효의 인정요건 및 그 판단기준
20. 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우 법정지상권 ...
21. 임대차계약에서 전세권설정의 특약이 이행되지 않은 경우, 손해배상책임의 범위와 내용
22. 강제경매의 경우 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부’의 기준시점
23. 환지처분으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권
24. 법정지상권에 대한 지료미지급을 이유로 지상권소멸청구 가능한지
25. 건물 일부에 관하여 전세권을 설정하였는데 그 건물이 집합건물로 변경된 경우 전세권의 효력이 미치는 범위