Administrasi terkait bangunan: izin, perintah perbaikan, dan cara mengajukan keberatan

Berdasarkan 67 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Apakah izin bangunan atau perintah perbaikan dapat dipersengketakan bergantung pada apakah keputusan tersebut memengaruhi kepentingan hukum dan apakah persyaratan yang ditetapkan peraturan telah dilanggar. Kesimpulan tidak ditentukan hanya oleh penggunaan tanah sebagai jalan secara nyata atau kekhawatiran mengenai lingkungan sekitar; sifat izin, tahap pelaksanaan pembangunan, dan keadaan konkret lainnya juga harus dipertimbangkan.

Pihak terkait → Pemegang izin → Pihak ketiga yang dirugikan → Pejabat pemerintah → Izin bangunan atau perintah perbaikan dipersoalkan → Ada kepentingan konkret yang dilindungi langsung oleh hukum? → tidak → Dasar menggugat belum cukup → ya → Pemulihan lewat pencabutan izin masih mungkin? → Ada pelanggaran syarat hukum atau penyalahgunaan diskresi? → ya, UU Bangunan Pasal 2 ayat (1) angka 11 dan UU Perencanaan dan Pemanfaatan Wilayah Negara Pasal 56 dan 58 → Gugatan dapat dipertimbangkan → periksa kepentingan hukum → Konkret dan dilindungi langsung → periksa status jalan → Penetapan atau pengumuman jalan → periksa fakta dan diskresi → Proporsionalitas, kesetaraan, dan fakta konkret

Poin penting

Pihak ketiga yang dirugikan oleh izin bangunan dapat mengajukan gugatan pencabutan keputusan jika memiliki kepentingan konkret yang dilindungi secara langsung oleh undang-undang yang menjadi dasar keputusan. Namun, kepentingan faktual atau ekonomi yang bersifat tidak langsung saja tidak cukup (Kasus 1).
Jika pembangunan telah selesai sehingga pencabutan izin tidak memungkinkan pemulihan ke keadaan semula, kepentingan hukum untuk meminta pencabutan izin bangunan mungkin tidak diakui (Kasus 1).
Fakta bahwa tanah telah lama digunakan secara nyata sebagai jalur untuk lewat tidak dengan sendirinya menjadikannya jalan menurut Undang-Undang Bangunan. Persyaratan yang ditetapkan undang-undang, seperti pengumuman berdasarkan peraturan terkait atau penetapan dan pengumuman jalan, perlu diperiksa (Undang-Undang Bangunan, Pasal 2 ayat (1) angka 11 (건축법 제2조 제1항 제11호), Kasus 8).
Izin bangunan di kawasan peruntukan tertentu juga dapat memiliki sifat sebagai izin kegiatan pembangunan, sehingga pejabat pemerintah memiliki diskresi. Namun, keputusan dapat dipersengketakan apabila pejabat melampaui atau menyalahgunakan diskresinya, misalnya dengan keliru menilai fakta atau melanggar prinsip proporsionalitas atau kesetaraan (Undang-Undang tentang Perencanaan dan Pemanfaatan Wilayah Negara, Pasal 56 dan Pasal 58 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·제58조), Kasus 18).
Jika tempat parkir yang disediakan sebagai fasilitas bangunan digunakan untuk tujuan lain tanpa izin, atau penggunaan bangunan diubah, tindakan penerus yang terus menggunakan bangunan untuk tujuan tersebut juga dapat dinilai melanggar hukum (Undang-Undang Perparkiran, Pasal 29 (주차장법 제29조); Undang-Undang Bangunan, Pasal 19 (건축법 제19조); Kasus 13).
Perubahan nama pemilik bangunan mungkin sulit dijadikan objek gugatan administratif terhadap pejabat pemerintah. Jika pihak yang mengalihkan bangunan tidak bersedia bekerja sama, pihak yang memperoleh bangunan dapat mengajukan gugatan perdata terhadap pihak tersebut untuk menuntut pelaksanaan prosedur perubahan nama (Kasus 9).
Terdapat kasus yang menyatakan bahwa tindakan pejabat pemerintah meminta penyedia listrik atau telepon menghentikan pasokan karena pelanggaran Undang-Undang Bangunan merupakan tindakan anjuran, bukan keputusan yang menjadi objek gugatan keberatan administratif (Kasus 21).

Pertanyaan umum

Q. Jika hak atas sinar matahari saya diperkirakan akan terganggu oleh bangunan tetangga, dapatkah saya meminta agar izin bangunan itu dicabut?

Pihak ketiga juga dapat mengajukan gugatan jika memiliki kepentingan hukum untuk meminta pencabutan izin. Namun, pihak tersebut harus memiliki kepentingan konkret yang dilindungi secara langsung oleh undang-undang yang menjadi dasar izin. Jika pembangunan telah selesai sehingga pencabutan izin tidak memungkinkan pemulihan ke keadaan semula, mungkin tidak ada kepentingan untuk meminta pencabutan izin.

Kasus 1

Q. Apakah tanah yang telah lama digunakan sebagai jalan merupakan jalan menurut Undang-Undang Bangunan?

Fakta bahwa warga telah lama melewati tanah tersebut atau sebagian tanah secara nyata digunakan seperti jalan tidak dengan sendirinya menjadikannya jalan menurut Undang-Undang Bangunan. Perlu diperiksa apakah tanah tersebut memenuhi persyaratan yang ditetapkan undang-undang, seperti penetapan jalan atau pengumuman penetapan jalan pada saat izin bangunan diberikan berdasarkan peraturan terkait.

Kasus 8

Q. Dapatkah izin bangunan ditolak karena dikhawatirkan menimbulkan dampak bau tidak sedap atau pencemaran di sekitarnya?

Izin bangunan di kawasan peruntukan tertentu juga dapat memiliki sifat sebagai izin kegiatan pembangunan, dan pejabat pemerintah dapat memiliki diskresi dalam menilai kriteria pemberian izin terkait lingkungan sekitar. Namun, jika berdasarkan penilaian menyeluruh atas fakta konkret terdapat penyimpangan atau penyalahgunaan diskresi, keputusan tersebut dapat dipersengketakan melalui gugatan administratif.

Kasus 18

Q. Apakah akan timbul masalah jika saya membeli bangunan yang penggunaannya telah diubah secara ilegal lalu terus menggunakannya?

Dalam kasus yang dibahas, penggunaan secara terus-menerus atas bangunan yang penggunaannya telah diubah tanpa izin juga dianggap sebagai tindakan mengubah penggunaan. Karena itu, meskipun pembeli tidak mengetahui adanya perubahan penggunaan yang melanggar hukum, penggunaan secara terus-menerus dapat menimbulkan masalah pelanggaran Undang-Undang Bangunan atau Undang-Undang Perparkiran.

Kasus 13

Q. Jika pemilik bangunan tidak menyetujui perubahan nama, apakah saya harus menggugat pejabat pemerintah?

Yurisprudensi yang dibahas menyatakan bahwa perubahan nama pemilik bangunan hanya merupakan pencatatan perubahan nama dalam daftar izin, sehingga sulit dijadikan objek gugatan administratif. Jika seseorang memperoleh bangunan tetapi pihak yang mengalihkannya tidak bersedia bekerja sama, ia dapat mengajukan gugatan perdata terhadap pihak tersebut untuk menuntut pelaksanaan prosedur perubahan nama.

Kasus 9

Q. Dapatkah saya menggugat permintaan pejabat pemerintah agar pasokan listrik ke bangunan yang melanggar Undang-Undang Bangunan dihentikan?

Yurisprudensi yang dibahas dalam kasus tersebut menyimpulkan bahwa permintaan penghentian pasokan merupakan tindakan yang bersifat anjuran dan bukan keputusan administratif yang dapat menjadi objek gugatan keberatan administratif. Namun, objek dan cara untuk mengajukan sengketa dapat berbeda bergantung pada tindakan yang benar-benar dilakukan.

Kasus 21

Q. Apakah rumah yang dibangun dengan izin bangunan tetapi belum memperoleh persetujuan penggunaan dikecualikan dari sasaran penyediaan lahan hunian bagi warga yang direlokasi?

Terdapat kasus yang menyatakan bahwa bangunan tidak dapat langsung dianggap sebagai bangunan tanpa izin dan dikecualikan dari sasaran program relokasi hanya karena belum memperoleh persetujuan penggunaan. Namun, penilaiannya dapat berbeda jika bangunan tersebut sama sekali tidak sesuai dengan isi izin sehingga secara substantif tidak dapat dianggap telah memperoleh izin.

Kasus 25

Q. Jika pagar melanggar Undang-Undang Bangunan, apakah perintah perbaikan seperti pembongkaran selalu dapat dijatuhkan?

Hal ini dapat bergantung pada apakah pagar tersebut menyatu secara fisik dan fungsional dengan bangunan, kehilangan sifat kemandiriannya, dan menjadi fasilitas yang melekat pada bangunan, atau apakah pagar tersebut merupakan struktur yang dibangun secara terpisah dan wajib dilaporkan. Fakta bahwa suatu benda merupakan pagar tidak dengan sendirinya menentukan apakah benda itu menjadi sasaran perintah perbaikan.

Kasus 11

Hukum terkait

Undang-Undang Bangunan, Pasal 2 ayat (1) angka 2 (건축법 제2조 제1항 제2호)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 2 ayat (1) angka 11 (건축법 제2조 제1항 제11호)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 3 ayat (2) (건축법 제3조 제2항)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 11 (건축법 제11조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 16 (건축법 제16조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 19 (건축법 제19조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 44 (건축법 제44조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 47 (건축법 제47조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 79 (건축법 제79조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 80 (건축법 제80조)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 83 (건축법 제83조)
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan, Pasal 11 (건축법 시행규칙 제11조)
Peraturan Pemerintah Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan, Pasal 28 (건축법 시행령 제28조)
Peraturan Pemerintah Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan, Pasal 118 (건축법 시행령 제118조)
Undang-Undang Perparkiran, Pasal 19 (주차장법 제19조)

Perhatikan

Peraturan dan yurisprudensi yang dikutip dalam kasus didasarkan pada peraturan yang berlaku pada saat masing-masing kasus terjadi. Untuk perkara nyata, peraturan yang berlaku saat ini dan fakta konkret harus diperiksa.
Kemungkinan mengajukan gugatan pencabutan izin bangunan tidak dinilai hanya berdasarkan adanya kekhawatiran akan timbulnya kerugian. Perlu diperiksa apakah kepentingan tersebut dilindungi oleh undang-undang yang menjadi dasar keputusan dan apakah pencabutan keputusan memungkinkan pemulihan yang nyata.
Perubahan nama pemilik bangunan, pencabutan izin bangunan, perintah perbaikan, dan permintaan penghentian pasokan dapat memiliki sifat hukum dan cara penyelesaian sengketa yang berbeda. Karena itu, pihak yang harus digugat dan jenis gugatan perlu dibedakan.
Dalam Kasus 2, disebutkan ketentuan yang mewajibkan pelaporan perubahan pihak terkait bangunan dalam waktu 7 hari sejak fakta yang menjadi dasar perubahan terjadi. Penerapan dan batas waktunya harus diperiksa berdasarkan peraturan yang berlaku saat ini dan keadaan konkret.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).