Panduan Penggunaan, Pengelolaan, dan Pembagian Harta Milik Bersama

Poin penting

• Pemilik bersama dapat menggunakan dan memperoleh manfaat dari seluruh benda milik bersama sesuai dengan proporsi bagian kepemilikannya, serta dapat mengalihkan bagian kepemilikan bersama tersebut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 263 (민법 제263조)).
• Cara pengelolaan benda milik bersama dapat ditentukan oleh pemilik yang memiliki lebih dari setengah bagian kepemilikan. Pemilik mayoritas dapat menetapkan agar benda milik bersama digunakan secara eksklusif, tetapi hal ini dapat menimbulkan persoalan pengembalian keuntungan tanpa dasar hukum kepada pemilik bersama lain yang tidak dapat menggunakannya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 265 (민법 제265조); Putusan Mahkamah Agung Korea, 27 Februari 2014, 2011다42430).
• Jika benda milik bersama disewakan tanpa persetujuan pemilik bersama lainnya, pemilik yang menyewakannya mungkin wajib mengembalikan keuntungan senilai uang sewa yang diperoleh melebihi bagian kepemilikannya sendiri (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 741 (민법 제741조)).
• Jika kesepakatan mengenai pembagian benda milik bersama tidak tercapai, pembagian dapat diminta ke pengadilan. Pada prinsipnya, pembagian dilakukan secara fisik, tetapi jika pembagian fisik tidak mungkin dilakukan atau dikhawatirkan akan mengurangi nilai secara signifikan, pembagian hasil penjualan melalui pelelangan dapat dilakukan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 268 dan 269 (민법 제268조, 제269조)).
• Pengadilan menentukan cara pembagian berdasarkan keadaan perkara, sehingga pemohon tidak selalu akan memperoleh secara eksklusif bagian tertentu yang diinginkannya. Jika kesepakatan pembagian telah tercapai di antara para pemilik bersama, alih-alih meminta pembagian sekali lagi, mungkin perlu mengajukan tuntutan pendaftaran sesuai dengan isi kesepakatan (Putusan Mahkamah Agung Korea, 12 Januari 1995, 94다30348, 30355).
• Harta milik perkumpulan tidak berbadan hukum termasuk dalam kepemilikan kolektif. Pengelolaan dan pelepasannya harus mengikuti anggaran dasar jika ada; jika tidak ada, diperlukan keputusan rapat umum anggota (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 275 dan 276 (민법 제275조, 제276조)).
• Jika gereja tetap berdiri sebagai perkumpulan tidak berbadan hukum, pada prinsipnya gereja semula tetap berdiri dengan jemaat yang tersisa sebagai anggotanya meskipun sebagian jemaat mengundurkan diri. Jemaat yang mengundurkan diri mungkin kehilangan hak untuk menggunakan dan memperoleh manfaat dari harta gereja semula (Putusan Mahkamah Agung Korea, 20 April 2006, 2004다37775).
• Jika tidak ada keadaan khusus, pemilik unit dalam bangunan strata dapat menggunakan seluruh tanah tapak sesuai peruntukannya, terlepas dari proporsi bagian kepemilikannya atas tanah tersebut. Namun, jika ada pemilik bersama selain para pemilik unit, tuntutan pemilik bersama tersebut untuk meminta pengembalian keuntungan tanpa dasar hukum dapat dikabulkan (Putusan Mahkamah Agung Korea, 14 Maret 2013, 2011다58701).

Pertanyaan umum

Hukum terkait

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 127 (민법 제127조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 186 (민법 제186조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 187 (민법 제187조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 263 (민법 제263조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 264 (민법 제264조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 265 (민법 제265조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 268 (민법 제268조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 269 (민법 제269조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 272 (민법 제272조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 275 (민법 제275조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 276 (민법 제276조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 487 (민법 제487조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 741 (민법 제741조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 830 ayat (3) (민법 제830조 제3항)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea, Pasal 1006 (민법 제1006조)

Perhatikan

• Dalam gugatan pembagian benda milik bersama, semua pemilik bersama mungkin harus dicantumkan sebagai pihak. Bagian milik ahli waris yang belum didaftarkan pun dapat diperoleh melalui pewarisan, sehingga hubungan pewarisan perlu dipastikan.
• Pembagian benda milik bersama pada prinsipnya dilakukan secara fisik, tetapi pembagian melalui pelelangan dapat dilakukan bergantung pada kondisi harta atau penurunan nilainya akibat pembagian. Bangunan tidak terdaftar yang didirikan tanpa izin atau pemberitahuan pembangunan mungkin tidak dapat dibagi sebagai benda milik bersama melalui pelelangan.
• Prosedur yang berlaku untuk pengelolaan, pelepasan, dan gugatan mengenai harta milik bersama secara kolektif dapat berbeda dari prosedur untuk harta milik bersama biasa. Untuk perkumpulan tidak berbadan hukum, seperti klan atau gereja, periksa anggaran dasarnya dan apakah keputusan rapat umum telah diambil.
• Sekalipun ada kesepakatan khusus antara para pemilik bersama mengenai penggunaan dan pemanfaatan, ketentuan yang melanggar hakikat hak atas bagian kepemilikan bersama mungkin tidak otomatis mengikat penerus hak khusus. Perlu diperiksa isi kesepakatan dan apakah penerus hak tersebut mengetahui kesepakatan itu saat memperoleh haknya.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

1. 교회가 두 개로 나누어진 경우 교회재산의 사용·수익 및 귀속관계
2. 종중총회 결의 없이 종중대표자가 행한 종중재산 처분행위의 효력
3. 공동소유인 토지를 분할하는 방법
4. 공유부동산을 공유자 1인 단독으로 임대한 경우 부당이득 성립 여부
5. 공유부분의 체납관리비 부담관계
6. 특허권이 공유인 경우에 특허권의 분할청구 가부
7. 종중원이 종산에 분묘를 설치할 권한이 있는지
8. 매매중도금 지급 후 토지공유자 중 1인이 사망 시 소유권이전 방법
9. 공유자의 사용수익 및 부당이득 문제
10. 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여 경매에 의한 공유물분할이 허용되는지 여부
11. 상호명의신탁관계로 있던 토지의 지분이 경매된 경우 구분소유적 공유관계를 낙찰자에게 주장할 수 있는지
12. 대지사용과 관련한 공유지분권자와 대지권자와의 관계
13. 유체동산의 공유지분권자의 유체동산 경매시 대항방법
14. 집합건물 구분소유자들의 대지 사용 적법 여부
15. 동업 외 목적으로 공동예금한 경우의 압류 추심명령 송달받은 은행의 지급거절 가부
16. 공유자의 보존행위로서 말소등기청구 가부
17. 공유물의 사용 수익에 관한 문제
18. 공유물 분할협의 후 그 협의사항을 이행하지 않는 경우 그 청구 방법
19. 상속으로 공동소유하는 토지의 매매에 대한 묵시적 추인 여부
20. 공유물의 보존행위와 관리방법
21. 지방자치법 시행 이전의 동·리가 관습법상 인정되는 법인인지 여부 및 동·리 재산의 소유형태
22. 공유물분할청구소송의 경우 상속등기를 하지 않은 상속인이 있을 시의 문제
23. 공유자 일부 상대방을 공유로 남기는 방식의 현물분할 가부
24. 구분소유자의 다른 구분소유자에 대한 부당이득반환청구 가부
25. 공유물에 관한 특약이 특정승계인에게 당연승계되는지 여부