LegalPost

Panduan Hak Kebendaan Lainnya: Hak Jaminan dan Pendaftaran Sementara

Berdasarkan 53 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Keabsahan jaminan melalui pendaftaran sementara dan jaminan melalui pengalihan tidak ditentukan hanya oleh nama pendaftaran atau kontrak, tetapi dinilai berdasarkan substansi transaksi, maksud para pihak, serta apakah objeknya telah ditentukan. Prosedur penyelesaian, cara publikasi atau penguasaan, hak-hak yang berkedudukan lebih dahulu atau belakangan, dan penggunaan hak oleh pihak ketiga memengaruhi perolehan hak milik dan pelunasan lebih dahulu.

Sekilas pandang

Pihak yang terlibat → Kreditur → Debitur → Pihak ketiga → Kreditur memakai pendaftaran sementara atau pengalihan sebagai jaminan → Apakah substansi transaksi menunjukkan pendaftaran sementara untuk menjamin piutang? → Ya → Setelah jatuh tempo, apakah pemberitahuan dan penyelesaian setelah masa dua bulan dipenuhi? → Tidak → Untuk jaminan pengalihan, apakah perhitungan dan penyelesaian ditempuh? → Ya · Pasal 3 dan 4 UU Jaminan dengan Pendaftaran Sementara → Hak dapat diperoleh setelah prosedur penyelesaian dipenuhi → Tidak · Pasal 3 dan 4 UU Jaminan dengan Pendaftaran Sementara → Pendaftaran definitif saja tidak memastikan hak milik → Cek pemberitahuan nilai properti dan piutang serta jumlah penyelesaian yang semestinya → Debitur dapat menolak penyerahan sampai dibayar semestinya atau melunasi utang dan meminta penghapusan pendaftaran → Cek penentuan objek secara objektif dan apakah benda…

Poin penting

  • Pendaftaran sementara yang dibuat untuk menjamin piutang dinilai berdasarkan substansi transaksi dan maksud para pihak, bukan hanya berdasarkan dasar pendaftaran yang tercatat atau bentuk dokumen (kasus 1, 8).
  • Agar pemegang hak jaminan melalui pendaftaran sementara dapat memperoleh hak milik atas properti melalui prosedur penyelesaian, pada prinsipnya setelah tanggal jatuh tempo ia harus memberitahukan nilai pembayaran penyelesaian dan hal-hal terkait lainnya, lalu membayar jumlah tersebut setelah masa penyelesaian selama dua bulan terhitung sejak tanggal pemberitahuan diterima berakhir (Pasal 3 dan 4 Undang-Undang tentang Jaminan dengan Pendaftaran Sementara dan sebagainya (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조); kasus 1, 4, 18).
  • Jika penilaian pembayaran penyelesaian lebih rendah daripada jumlah objektif yang semestinya, pemberitahuan yang menyebutkan nilai penilaian dan jumlah piutang yang dijamin tetap dapat memulai berjalannya masa penyelesaian. Namun, debitur dapat menolak pendaftaran atau penyerahan sampai menerima pembayaran penyelesaian yang semestinya, atau melunasi utang yang dijamin dan menuntut penghapusan pendaftaran sementara (kasus 13, 18).
  • Bahkan jika Undang-Undang tentang Jaminan dengan Pendaftaran Sementara dan sebagainya tidak berlaku, hak milik atas properti yang dijaminkan tidak selalu menjadi pasti hanya dengan pendaftaran definitif. Jika yang digunakan adalah jaminan melalui pengalihan dalam arti terbatas, diperlukan prosedur perhitungan dan penyelesaian (kasus 8, 16).
  • Jaminan melalui pengalihan atas benda bergerak dapat dibentuk dengan perubahan penguasaan secara kesepakatan. Dalam hubungan dengan pihak ketiga, pemegang hak jaminan melalui pengalihan dapat menjalankan hak sebagai pemilik objek jaminan. Namun, pemegang hak jaminan melalui pengalihan ganda yang dibentuk belakangan tidak memperoleh hak hanya berdasarkan perubahan penguasaan secara kesepakatan (kasus 11, 15).
  • Jaminan melalui pengalihan atas kumpulan benda harus ditentukan secara eksternal dan objektif berdasarkan jenis, lokasi, jumlah, dan sebagainya. Jika pemberi jaminan menambahkan benda miliknya sendiri ke dalam kumpulan itu, jaminan dapat berlaku atas benda tersebut, tetapi tidak berlaku atas benda milik pihak ketiga (kasus 10, 19).
  • Jika terdapat pemegang hak yang berkedudukan lebih rendah setelah pelaksanaan hak jaminan melalui pendaftaran sementara, prosedur pemberitahuan yang ditetapkan undang-undang harus ditempuh. Setelah prosedur penyelesaian berakhir, hak untuk menggunakan dan memperoleh manfaat dari objek jaminan dapat beralih kepada kreditur (kasus 24, 25).

Pertanyaan umum

Q. Jika saya tidak dapat membayar utang, apakah hak milik atas properti beralih hanya dengan pendaftaran sementara untuk jaminan?

Jika merupakan pendaftaran sementara untuk jaminan, pada prinsipnya sulit untuk memperoleh hak milik secara pasti hanya dengan pendaftaran definitif. Kreditur harus menempuh prosedur yang ditentukan undang-undang, termasuk pemberitahuan jumlah pembayaran penyelesaian dan masa penyelesaian. Pendaftaran definitif yang dilakukan dengan melanggar prosedur tersebut dapat menjadi tidak sah (kasus 1, 4).

Kasus 1, Kasus 4

Q. Jika nilai properti yang tercantum dalam pemberitahuan pembayaran penyelesaian keliru, apakah pemberitahuan itu sendiri menjadi tidak sah?

Jika kreditur menyebutkan nilai properti pada saat pemberitahuan dan jumlah piutang yang dijamin, pemberitahuan atau berjalannya masa penyelesaian mungkin tidak menjadi tidak sah hanya karena jumlah pembayaran penyelesaian yang dinilainya secara subjektif lebih rendah daripada jumlah yang semestinya. Namun, debitur dapat menolak pendaftaran atau penyerahan sampai menerima jumlah pembayaran penyelesaian yang semestinya, atau melunasi utang dan menuntut penghapusan pendaftaran sementara (kasus 18).

Kasus 18

Q. Jika pemegang hak pendaftaran sementara belum melakukan pendaftaran definitif sebelum lelang berakhir, dapatkah pembeli melalui lelang langsung menuntut ganti rugi?

Menurut Pasal 578 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (민법 제578조), jika pendaftaran definitif berdasarkan pendaftaran sementara belum dilakukan, pembeli melalui lelang belum kehilangan hak miliknya. Karena itu, sulit untuk menyatakan bahwa tanggung jawab ganti rugi timbul hanya karena keadaan tersebut. Jika hak milik hilang akibat pendaftaran definitif, tanggung jawab atas cacat hukum dapat dituntut terhadap debitur atau kreditur melalui gugatan terpisah (kasus 2).

Kasus 2

Q. Apa yang terjadi jika, setelah suatu benda bergerak diberikan sebagai jaminan melalui pengalihan dengan perubahan penguasaan secara kesepakatan, kreditur lain juga membebani benda yang sama dengan jaminan?

Hak jaminan melalui pengalihan yang dibentuk lebih dahulu dapat ditegaskan terhadap pihak ketiga. Sementara itu, jaminan melalui pengalihan yang dibentuk belakangan mungkin tidak memberikan hak kepada penerimanya karena perolehan hak dengan itikad baik tidak diakui hanya berdasarkan perubahan penguasaan secara kesepakatan. Jika pemegang hak jaminan melalui pengalihan memiliki akta autentik, cara yang disebutkan adalah merealisasikan objek secara pribadi sesuai kesepakatan atau melelangnya berdasarkan dokumen eksekutorial (kasus 11, 15).

Kasus 11, Kasus 15

Q. Jika seluruh babi di peternakan dijadikan jaminan melalui pengalihan, apakah babi yang lahir atau dibawa masuk kemudian juga termasuk?

Jika seluruh babi di peternakan merupakan kumpulan benda yang dijadikan jaminan melalui pengalihan dan telah ditentukan berdasarkan jenis, lokasi, dan sebagainya, jaminan tersebut dapat mencakup anak babi yang lahir kemudian serta babi milik pemberi jaminan yang dibawa masuk setelahnya. Namun, jaminan tersebut tidak mencakup babi milik pihak ketiga karena babi-babi itu bukan bagian dari kumpulan benda tersebut (kasus 10, 19).

Kasus 10, Kasus 19

Q. Jika mesin yang diberikan sebagai jaminan melalui pengalihan terbakar, dapatkah hak jaminan diberlakukan atas uang asuransi kebakaran?

Menurut putusan pengadilan yang diakui dalam kasus tersebut, jika objek jaminan melalui pengalihan musnah sehingga pemberi jaminan memperoleh hak untuk menuntut pembayaran asuransi, pengaruh jaminan dapat meluas pada hak tersebut. Pemegang hak jaminan melalui pengalihan harus menggunakan hak subrogasi kebendaan sebelum uang asuransi dibayarkan (Pasal 342, 355, dan 370 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (민법 제342조·제355조·제370조); kasus 12).

Kasus 12

Q. Jika pemegang hak yang berkedudukan lebih rendah muncul setelah jaminan melalui pendaftaran sementara dibentuk, apakah saya tetap dapat menerima pelunasan lebih dahulu jika jumlah piutang ditingkatkan kemudian?

Bagian piutang yang dijamin oleh hak jaminan melalui pendaftaran sementara yang sudah ada, yang ditambahkan atau ditingkatkan melalui perjanjian baru setelah muncul pemegang hak yang berkedudukan lebih rendah atau pihak ketiga yang memperoleh hak, mungkin tidak termasuk dalam bagian yang mendapat pelunasan lebih dahulu dalam hubungan dengan pihak ketiga tersebut. Namun, keadaan konkret, seperti ada tidaknya kesepakatan saat jaminan dibentuk untuk mencakup piutang di masa mendatang, merupakan hal penting (kasus 22).

Kasus 22

Q. Setelah masa penyelesaian berakhir, apakah debitur masih dapat menggunakan properti dan menerima uang sewanya?

Jika tidak ada pembayaran penyelesaian dan prosedur penyelesaian telah berakhir sesuai prosedur yang ditetapkan undang-undang, hak untuk menggunakan dan memperoleh manfaat dari objek jaminan dapat beralih kepada kreditur meskipun pendaftaran definitif belum diselesaikan. Karena itu, tidak dapat dipastikan bahwa debitur boleh terus menggunakan objek dan memperoleh manfaat darinya sampai pengalihan hak terdaftar (kasus 25).

Kasus 25

Hukum terkait

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 189 (민법 제189조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 275 ayat (1) (민법 제275조 제1항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 276 ayat (1) (민법 제276조 제1항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 278 (민법 제278조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 342 (민법 제342조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 355 (민법 제355조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 360 (민법 제360조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 370 (민법 제370조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 567 (민법 제567조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 578 (민법 제578조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 607 (민법 제607조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 608 (민법 제608조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 741 (민법 제741조)
  • Undang-Undang tentang Jaminan dengan Pendaftaran Sementara dan sebagainya, Pasal 1 (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
  • Undang-Undang tentang Jaminan dengan Pendaftaran Sementara dan sebagainya, Pasal 2 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)

Perhatikan

  • Jangan menyimpulkan bahwa suatu pendaftaran sementara merupakan pendaftaran sementara untuk jaminan atau pendaftaran sementara untuk mempertahankan peringkat hanya berdasarkan dasar pendaftaran yang tercatat atau nama dalam kontrak. Substansi transaksi dan maksud para pihak penting.
  • Masa penyelesaian mulai berjalan sejak tanggal pemberitahuan penyelesaian diterima oleh debitur dan pihak-pihak terkait lainnya. Jika terdapat kekurangan dalam pihak yang menerima pemberitahuan atau isi pemberitahuan, perolehan hak melalui pendaftaran definitif dapat dipermasalahkan.
  • Jika terdapat hak jaminan yang berkedudukan lebih dahulu atas properti, jumlah piutang yang dijamin oleh hak tersebut harus dipertimbangkan dalam menghitung pembayaran penyelesaian. Penerapan undang-undang juga dapat berbeda bergantung pada hubungan antara nilai properti yang dijaminkan dan jumlah piutang yang dijamin.
  • Kesimpulan mengenai jaminan melalui pengalihan atas benda bergerak dan jaminan atas kumpulan benda dapat berbeda bergantung pada penentuan objek, cara penguasaan, dan kepemilikan pihak ketiga. Karena itu, isi kontrak dan hubungan hak yang sebenarnya perlu diperiksa.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 가등기담보권자가 청산절차를 거치지 않은 경우 소유권취득여부
  2. 매각부동산에 대한 가등기권자의 본등기 전에 담보책임을 물을 수 있는지
  3. 양도담보등기 마치지 못한 부동산, 제3자가 가압류 한 경우 양도담보권 효력
  4. 돈을 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기 해둔 경우 채권회수 방법
  5. 양도담보물이 다른 채권자의 강제집행으로 매각된 경우 부당이득반환
  6. 토지수용보상금 중 담보물권자의 채권을 공제한 잔액에 대한 압류의 효력
  7. 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 담보가등기의 효력
  8. 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 없는 담보 가등기의 법률관계
  9. 공장저당권실행시 양도담보기계 매각된 경우 양도담보권자 부당이득청구
  10. 양도담보된 돼지의 새끼돼지에도 양도담보권이 미치는지
  11. 채무자가 이중으로 동산양도담보계약을 체결한 경우 그 효력
  12. 담보목적물소실 보험금청구권, 양도담보권자의 물상대위권행사 여부
  13. 채권자의 청산금 통지에 대해 채무자의 명시적 동의가 있어야 청산금이 확정되는지 여부
  14. 경매진행 중 가등기권자가 본등기 한 경우 경매개시결정 기입등기의 효력
  15. 동산양도담보계약서를 공증 받은 경우 양도담보권자의 강제집행방법
  16. 가등기담보권자가 대외적으로 소유권을 행사하는 것을 묵인한 것을 묵시적 대물변제 또는 귀속청산을 마친 것으로 볼 수 있는지 여부...
  17. 부동산양도담보 설정자의 임의처분
  18. 가등기담보권 실행에 있어서 청산금을 잘못 평가한 통지의 효력
  19. 집합물에 대한 양도담보권자가 점유개정의 방법으로 양도담보권설정계약 당시 존재하는 집합물의 점유를 취득한 후 양도담보권설정자가 ...
  20. 양도담보 공장기계에 공장저당권 설정된 경우 양도담보권의 효력
  21. 조합대표자가 총회결의 없이 조합재산을 양도담보한 행위의 효력
  22. 가등기담보권 설정 후에 후순위 권리자 등 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우, 새로운 약정으로 기존 가등기담보권에 피담보채권을 ...
  23. 부동산 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우
  24. 가등기담보 등에 관한 법률상 후순위 권리자가 있는 경우의 정산절차 및 가등기담보권자에 의한 정산시 상계가 가능한지 여부
  25. 가등기담보권의 청산절차 종료 후 담보목적물의 사용·수익권 귀속권자

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).