LegalPost

Panduan Pengembalian Uang Jaminan Penyewa dalam Sewa-Menyewa Bangunan Komersial

Berdasarkan 8 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Meskipun masa sewa bangunan komersial telah berakhir, jika masih ada kewajiban penyewa, seperti menyerahkan objek sewa dan memulihkan keadaan semula, hal itu dapat memengaruhi pengembalian uang jaminan. Namun, pengembalian seluruh uang jaminan tidak dapat ditolak hanya karena ada kekurangan kecil dalam pemulihan keadaan semula. Keadaan konkret, termasuk apakah kontrak telah berakhir dan apakah penyewa memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga, juga perlu dipertimbangkan.

Sekilas pandang

Pihak yang terlibat → Pemilik bangunan → Penyewa → Penerima pengalihan → Sewa bangunan komersial berakhir dan penyewa meminta uang jaminan → Masa kontrak sudah berakhir? → Tidak → Ya → Kewajiban serah-terima dan pemulihan sudah dipenuhi? → Ya • Pasal 536 KUH Perdata → Jika bangunan dialihkan, penyewa punya daya berlaku terhadap pihak ketiga? → Ya • Pasal 3 ayat 1–2 UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial → Uang jaminan dikembalikan setelah kewajiban dipenuhi; kekurangan kecil hanya dapat dipotong sebesar biaya wajar → Pengembalian dapat tertunda jika masa kontrak atau kewajiban masih ada; pastikan pihak yang bertanggung jawab → Periksa sisa masa kontrak dan alasan pengakhiran → Cek masa kontrak dan alasan sah untuk mengakhirinya → Nilai kekurangan dan biaya pemulihan yang wajar → Cek kekurangan pemulihan kecil dan biaya yang wajar → Pastikan serah-terima dan pihak yang berhak → Cek pela…

Poin penting

  • Setelah hubungan sewa-menyewa berakhir, kewajiban penyewa untuk menyerahkan objek sewa dan kewajiban pemilik bangunan untuk mengembalikan uang jaminan harus dipenuhi secara bersamaan.
  • Penolakan pemilik bangunan untuk mengembalikan seluruh uang jaminan dengan alasan penyewa tidak melakukan pemulihan kecil ke keadaan semula dapat bertentangan dengan asas itikad baik. Namun, biaya yang wajar untuk memulihkan bagian yang belum diperbaiki dapat dipotong dari uang jaminan (Kasus 1, Civil Act, Article 536 (민법 제536조)).
  • Kewajiban penyewa untuk memulihkan keadaan semula dapat mencakup kewajiban bekerja sama agar pemilik bangunan atau pihak lain dapat kembali menjalankan usaha di tempat tersebut. Karena itu, jika prosedur pelaporan penutupan usaha diperlukan, seperti dalam kasus tersebut, penyewa mungkin harus menyelesaikannya (Kasus 4, putusan Mahkamah Agung tanggal 9 Oktober 2008, 2008다34903).
  • Jika masa kontrak masih tersisa dan penyewa berusaha mengakhiri kontrak secara sepihak tanpa alasan yang sah, dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa uang jaminan tidak dapat dikembalikan sampai sisa masa kontrak berakhir dan penyewa juga harus membayar sewa bulanan untuk sisa masa tersebut (Kasus 8).
  • Meskipun bangunan yang disewa dialihkan, jika penyewa memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga, penerima pengalihan dapat menggantikan kedudukan pemilik bangunan sebagai pihak dalam hubungan sewa dan menanggung kewajiban pengembalian uang jaminan (Kasus 7, Commercial Building Lease Protection Act, Article 3(1)–(2) (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
  • Sulit untuk memastikan secara pasti jangka waktu gugatan pengembalian uang jaminan. Namun, dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa berdasarkan Commercial Building Lease Protection Act dan Small Claims Trial Act, prosesnya mungkin lebih singkat daripada gugatan perdata biasa (Kasus 2).
  • Saat mengajukan permohonan lelang berdasarkan putusan pengembalian uang jaminan atau dasar lainnya, penyewa mungkin tidak perlu terlebih dahulu menyerahkan objek sewa. Namun, untuk menerima hasil pembagian lelang, penyewa harus menyerahkan objek tersebut kepada orang yang memperoleh hak milik melalui lelang (Kasus 3, Commercial Building Lease Protection Act, Article 5(1)–(3) (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)).
  • Berdasarkan ketentuan yang disajikan dalam kasus tersebut, uang jaminan yang menjadi dasar penerapan dihitung dengan menambahkan 100 kali sewa bulanan. Cakupan penyewa dengan uang jaminan kecil dan jumlah tertentu yang mendapat prioritas pembayaran berbeda-beda menurut wilayah (Kasus 5–6, Commercial Building Lease Protection Act, Articles 2 and 14 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조) serta Enforcement Decree of the Commercial Building Lease Protection Act, Articles 2, 6 and 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조)).

Pertanyaan umum

Q. Apakah saya bisa kehilangan seluruh uang jaminan hanya karena pemulihan ke keadaan semula belum dilakukan sepenuhnya?

Jika pemulihan ke keadaan semula yang belum dilakukan hanya bersifat kecil dan jumlah kerugiannya juga sedikit, penolakan untuk mengembalikan seluruh uang jaminan dapat bertentangan dengan asas itikad baik. Namun, pemilik bangunan dapat mengurangi uang jaminan sebesar biaya yang wajar untuk memulihkan bagian yang belum diperbaiki.

Kasus 1

Q. Apakah saya harus melaporkan penutupan usaha agar uang jaminan dikembalikan, meskipun saya sudah mengosongkan tempat usaha?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa kewajiban penyewa untuk memulihkan keadaan semula dapat mencakup kewajiban untuk bekerja sama agar pemilik bangunan dapat kembali menjalankan usaha di tempat usaha itu. Penyewa mungkin harus menyelesaikan prosedur pelaporan penutupan usaha agar tidak menghalangi diperolehnya kembali izin usaha untuk tempat tersebut.

Kasus 4

Q. Jika masa kontrak masih tersisa tetapi saya berhenti menjalankan usaha, apakah uang jaminan akan dikembalikan?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa jika penyewa secara sepihak mengakhiri kontrak tanpa alasan yang sah, uang jaminan tidak dapat dikembalikan sampai masa kontrak yang tersisa berakhir dan penyewa juga harus membayar sewa bulanan untuk sisa masa tersebut. Apakah kontrak dapat diakhiri harus dinilai berdasarkan keadaan konkret.

Kasus 8

Q. Jika bangunan komersial yang saya sewa dijual kepada orang lain, kepada siapa saya harus meminta pengembalian uang jaminan?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa jika bangunan dialihkan setelah penyewa menempatinya dan mendaftarkan usahanya sehingga memperoleh daya berlaku terhadap pihak ketiga, penerima pengalihan menggantikan kedudukan pemilik bangunan sebagai pihak dalam hubungan sewa. Dalam hal ini, pengembalian uang jaminan harus diminta kepada penerima pengalihan, bukan pemilik sebelumnya.

Kasus 7

Q. Berapa lama gugatan pengembalian uang jaminan berlangsung?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa sulit untuk memastikan jangka waktu yang tepat. Namun, berdasarkan Commercial Building Lease Protection Act, prosedur berdasarkan Small Claims Trial Act dapat digunakan meskipun uang jaminan melebihi 20 juta won, sehingga prosesnya mungkin lebih singkat daripada gugatan perdata biasa.

Kasus 2

Q. Setelah memperoleh putusan pengembalian uang jaminan, apakah saya harus mengosongkan tempat usaha sebelum dapat mengajukan lelang?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa ketika mengajukan permohonan lelang berdasarkan putusan berkekuatan hukum tetap atas gugatan pengembalian uang jaminan atau dasar lainnya, penyewa tidak perlu terlebih dahulu menyerahkan objek sewa. Namun, untuk menerima hasil pembagian lelang, penyewa harus menyerahkan bangunan komersial yang disewa kepada orang yang memperolehnya melalui lelang.

Kasus 3

Q. Mana yang harus dilakukan lebih dahulu: pengembalian uang jaminan atau penyerahan tempat usaha?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa kewajiban penyewa untuk menyerahkan objek sewa dan kewajiban pemilik bangunan untuk mengembalikan uang jaminan harus dipenuhi secara bersamaan. Jika penyewa tidak melaksanakan kewajiban penyerahan objek sewa dengan semestinya, pengembalian uang jaminan mungkin tidak dapat diterima sampai kewajiban tersebut dipenuhi.

Kasus 4

Q. Bagaimana cara menghitung batas uang jaminan yang berlaku untuk tempat usaha dengan sewa bulanan?

Cara penghitungan yang disajikan dalam kasus tersebut adalah menambahkan 100 kali sewa bulanan ke uang jaminan. Sebagai contoh, uang jaminan sebesar 100 juta won dan sewa bulanan sebesar 700 ribu won dalam kasus tersebut dihitung menjadi 170 juta won, yang dijelaskan termasuk dalam cakupan penerapan berdasarkan ketentuan Kota Metropolitan Gwangju yang dicantumkan dalam kasus itu.

Kasus 6

Q. Apakah penyewa dengan uang jaminan kecil dapat menerima uang jaminannya lebih dahulu daripada pemegang hak jaminan lainnya?

Dalam kasus tersebut dijelaskan bahwa penyewa dalam cakupan tertentu dapat memperoleh pembayaran terlebih dahulu atas jumlah tertentu dari uang jaminan, dalam batas setengah dari nilai bangunan sewaan. Cakupan uang jaminan dan jumlah yang mendapat prioritas pembayaran berbeda-beda menurut wilayah.

Kasus 5

Hukum terkait

  • Civil Act, Article 536 (민법 제536조)
  • Civil Act, Article 615 (민법 제615조)
  • Civil Act, Article 654 (민법 제654조)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 3(1)–(2) (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 5(1)–(3) (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 14(3) (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
  • Enforcement Decree of the Commercial Building Lease Protection Act, Article 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
  • Enforcement Decree of the Commercial Building Lease Protection Act, Articles 6–7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
  • Small Claims Trial Act, Articles 6, 7, 10 and 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
  • Civil Execution Act, Article 41 (민사집행법 제41조)

Perhatikan

  • Pengembalian uang jaminan dan penyerahan objek sewa mungkin harus dilakukan secara bersamaan. Karena itu, pastikan apakah masih ada kewajiban penyewa, seperti menyerahkan tempat usaha atau memulihkan keadaan semula.
  • Meskipun pemulihan keadaan semula belum dilakukan sepenuhnya, hal itu tidak serta-merta berarti pengembalian seluruh uang jaminan dapat ditangguhkan. Namun, biaya yang wajar untuk perbaikan dapat dipotong.
  • Jika kegiatan usaha dihentikan secara sepihak sementara masa kontrak masih tersisa, seperti dalam kasus tersebut, pengembalian uang jaminan dapat tertunda dan penyewa mungkin tetap menanggung sewa bulanan untuk sisa masa kontrak.
  • Jangan menganggap bahwa angka dalam kasus tersebut sudah pasti mencerminkan ketentuan yang berlaku saat ini mengenai batas uang jaminan dan jumlah prioritas pembayaran bagi penyewa dengan uang jaminan kecil. Ketentuan tersebut berbeda menurut wilayah dan harus diperiksa.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지
  2. 보증금반환청구소송을 제기하는 경우 소송이 끝나기까지 얼마의 시간이 소요되는지
  3. 보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차상가건물에 대해 강제경매를 신청하는 경우 임차상가건물을 인도해야 하는지
  4. 임대차계약 종료시 목적물반환의무
  5. 상가건물임대차보호법 제14조가 적용되는 보증금의 범위
  6. 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 범위
  7. 상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환 청구를 하여야 하는지
  8. 계약기간이 남아있는 경우 보증금 반환이 가능한지

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).