LegalPost

Panduan Memperoleh Kembali Uang Goodwill dan Menuntut Ganti Rugi dalam Sewa Bangunan Komersial

Berdasarkan 49 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Uang goodwill adalah imbalan atas pengalihan atau pemberian hak untuk menggunakan fasilitas usaha, pelanggan, pengetahuan usaha, keuntungan dari lokasi toko, dan hal-hal sejenis. Biasanya, penyewa tidak dapat menuntut pemilik bangunan mengembalikannya hanya karena masa sewa berakhir. Namun, jika pemilik bangunan menghalangi penyewa memperoleh kembali uang goodwill, misalnya dengan menghalangi kontrak dengan calon penyewa baru tanpa alasan yang sah, penyewa dapat menuntut ganti rugi.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Penyewa → Pemilik bangunan → Masa sewa hampir berakhir penyewa ingin memperoleh kembali goodwill → Pemilik menghalangi upaya memperoleh goodwill dalam 3 bulan sebelum hingga akhir masa sewa? → Ya — Pasal 10-4 ayat (1) → Ada alasan sah untuk menolak calon penyewa baru? → Tidak → Biasanya tidak ada pengembalian goodwill hanya karena masa sewa berakhir → Ya — Pasal 10-4 ayat (2) → Tidak — Pasal 10-4 ayat (2) → Apakah penghalangan menyebabkan kerugian? → Ya — Pasal 10-4 ayat (3) → Dapat menuntut ganti rugi dengan batas nilai goodwill terendah → Periksa janji terpisah dan isi kontrak → Pastikan apakah ada janji untuk mengembalikan goodwill → Periksa calon penyewa baru → Periksa kemampuan finansial dan informasi yang diberikan kepada pemilik → Periksa batas ganti rugi → Batasnya nilai terendah antara goodwill yang disepakati dan nilainya saat sewa berakhir

Poin penting

  • Uang goodwill adalah imbalan atas pengalihan atau pemberian hak untuk menggunakan nilai ekonomi berwujud maupun tidak berwujud, seperti fasilitas dan perlengkapan usaha, pelanggan, reputasi, pengetahuan usaha, serta keuntungan usaha yang timbul dari lokasi toko (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
  • Kontrak uang goodwill merupakan kontrak yang terpisah dari kontrak sewa atau kontrak pengalihan hak sewa. Namun, berdasarkan keadaan dan isi kontrak saat dibuat, keduanya dapat dinilai memiliki hubungan yang tidak terpisahkan (putusan Mahkamah Agung Korea No. 2002다25013 dan No. 2016다261175).
  • Biasanya, uang goodwill diterima dari penyewa baru. Karena itu, penyewa tidak dapat menuntut pemilik bangunan mengembalikannya hanya karena masa sewa telah berakhir.
  • Pemilik bangunan tidak boleh menghalangi penyewa memperoleh kembali uang goodwill sejak 3 bulan sebelum masa sewa berakhir sampai dengan berakhirnya masa sewa. Tindakan yang dapat termasuk sebagai penghalangan antara lain meminta uang goodwill, menghalangi pembayaran uang goodwill, meminta sewa atau uang jaminan yang sangat tinggi, serta menolak membuat kontrak tanpa alasan yang sah (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
  • Jika pemilik bangunan menyebabkan kerugian melalui tindakan yang menghalangi penyewa, pemilik bangunan dapat bertanggung jawab membayar ganti rugi. Jumlah ganti rugi tidak boleh melebihi nilai yang lebih rendah antara uang goodwill yang disepakati untuk dibayar oleh calon penyewa baru dan uang goodwill pada saat masa sewa berakhir (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 ayat (3) (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
  • Jika calon penyewa baru tidak memiliki kemampuan finansial untuk membayar uang jaminan atau sewa, atau terdapat risiko bahwa calon penyewa baru akan melanggar kewajibannya sebagai penyewa, keadaan tersebut dapat menjadi alasan yang sah bagi pemilik bangunan untuk menolak membuat kontrak. Penyewa harus memberikan kepada pemilik bangunan informasi yang diketahuinya mengenai kemampuan finansial calon penyewa baru dan kemampuannya memenuhi kewajiban (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 ayat (2) dan (5) (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
  • Jika pemilik bangunan menerima uang goodwill dengan menjamin bahwa usaha dapat berjalan selama jangka waktu tertentu, tetapi tidak dapat menjamin jangka waktu tersebut, dalam keadaan tertentu pemilik bangunan mungkin harus mengembalikan sebagian uang goodwill yang sesuai dengan sisa jangka waktu (putusan Mahkamah Agung Korea No. 2010다85164).
  • Penyewa tidak dapat menggunakan hak retensi atas bangunan yang disewa hanya berdasarkan hak untuk menuntut pengembalian uang goodwill (putusan Mahkamah Agung Korea No. 93다62119).

Pertanyaan umum

Q. Setelah masa sewa berakhir, dapatkah saya meminta pemilik bangunan mengembalikan uang goodwill?

Anda tidak dapat menuntut pemilik bangunan mengembalikan uang goodwill hanya karena masa sewa telah berakhir. Biasanya, uang goodwill diterima dari penyewa baru. Perlu diperiksa secara konkret apakah pemilik bangunan telah berjanji secara terpisah untuk mengembalikan uang goodwill atau melakukan hal-hal yang menghalangi penyewa untuk memperolehnya kembali.

Kasus 1, Kasus 5, Kasus 19, Kasus 25

Q. Jika kontrak menyatakan “uang goodwill diakui”, apakah pemilik bangunan harus mengembalikannya?

Hanya berdasarkan kalimat tersebut, sulit untuk menyimpulkan bahwa telah disepakati uang goodwill akan dikembalikan saat masa sewa berakhir. Secara umum, putusan pengadilan menafsirkan kalimat itu sebagai maksud bahwa pemilik bangunan mengizinkan penyewa memperoleh kembali uang goodwill dan akan bertanggung jawab jika menghalangi upaya tersebut tanpa alasan yang sah (putusan Mahkamah Agung Korea No. 2000다4517).

Kasus 1, Kasus 15, Kasus 24

Q. Apa yang terjadi jika pemilik bangunan meminta uang jaminan atau sewa yang terlalu tinggi kepada calon penyewa baru?

Jika penyewa gagal memperoleh kembali uang goodwill karena diminta membayar sewa atau uang jaminan yang sangat tinggi dibandingkan dengan nilai di sekitar atau karena diminta menanggung beban terkait bangunan yang sangat besar, hal itu dapat dianggap sebagai tindakan menghalangi. Jika timbul kerugian, penyewa dapat menuntut ganti rugi kepada pemilik bangunan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 ayat (1) dan (3) (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).

Kasus 2, Kasus 4, Kasus 10

Q. Apakah pemilik bangunan tetap harus membuat kontrak meskipun calon penyewa baru tidak mampu membayar uang jaminan atau sewa?

Tidak. Jika calon penyewa baru tidak memiliki kemampuan finansial untuk membayar uang jaminan atau sewa, hal itu dapat menjadi alasan yang sah bagi pemilik bangunan untuk menolak membuat kontrak. Penyewa harus memberikan kepada pemilik bangunan informasi yang diketahuinya mengenai kemampuan finansial calon penyewa baru dan kemampuannya memenuhi kewajiban.

Kasus 8, Kasus 11

Q. Dapatkah pemilik bangunan menolak calon penyewa baru karena jenis usahanya berbeda dari yang diinginkan pemilik?

Apakah alasan penolakan itu sah ditentukan dengan mempertimbangkan keadaan konkret, seperti kondisi kawasan usaha di sekitar dan jenis usaha. Jika terdapat alasan yang wajar dan penolakan itu bukan sekadar upaya untuk menghindari kontrak, penolakan dapat dibenarkan. Dalam suatu perkara, pengadilan menyatakan bahwa pemilik bangunan dapat menolak masuknya tempat hiburan malam dengan mempertimbangkan kebersihan gedung dan kekhawatiran terhadap pengunjung yang mabuk pada larut malam.

Kasus 9

Q. Jika terbukti ada tindakan yang menghalangi penyewa memperoleh kembali uang goodwill, berapa besar ganti rugi yang dapat diterima?

Jika tindakan pemilik bangunan yang menghalangi penyewa menyebabkan kerugian, penyewa dapat menuntut ganti rugi. Jumlah ganti rugi tidak boleh melebihi nilai yang lebih rendah antara uang goodwill yang disepakati untuk dibayar oleh calon penyewa baru dan uang goodwill pada saat masa sewa berakhir. Hak untuk menuntut ganti rugi harus digunakan dalam waktu 3 tahun sejak tanggal berakhirnya masa sewa (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 ayat (3) dan (4) (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).

Kasus 4, Kasus 5

Q. Jika kontrak uang goodwill dibatalkan, dapatkah kontrak pengalihan hak sewa juga dibatalkan?

Pada prinsipnya, kontrak uang goodwill dan kontrak pengalihan hak sewa merupakan dua kontrak yang terpisah. Namun, keduanya dapat dibatalkan bersama jika secara ekonomi dan faktual keduanya dibuat sebagai satu kesatuan, sehingga salah satu kontrak tidak akan dibuat tanpa kontrak lainnya.

Kasus 3, Kasus 21, Kasus 22

Q. Jika pemilik bangunan tidak mengembalikan uang goodwill, dapatkah saya terus menguasai toko?

Hak untuk menuntut pengembalian uang goodwill tidak dapat dianggap sebagai piutang yang timbul dari bangunan. Karena itu, hak tersebut saja tidak dapat dijadikan dasar untuk menggunakan hak retensi dan menolak menyerahkan toko (putusan Mahkamah Agung Korea No. 93다62119).

Kasus 1, Kasus 18

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 320 (민법 제320조)

Perhatikan

  • Ketentuan yang melarang tindakan menghalangi penyewa memperoleh kembali uang goodwill berlaku untuk tindakan sejak 3 bulan sebelum masa sewa berakhir sampai dengan berakhirnya masa sewa. Karena itu, periksa waktu pengajuan calon penyewa baru dan dokumen pendukung yang relevan.
  • Pemilik bangunan tidak otomatis bertanggung jawab membayar ganti rugi hanya karena tidak membuat kontrak dengan calon penyewa baru. Kemampuan finansial calon penyewa baru, kemampuannya memenuhi kewajiban sebagai penyewa, alasan penolakan, serta persyaratan yang diminta pemilik bangunan harus dipertimbangkan bersama.
  • Hak untuk menuntut ganti rugi harus digunakan dalam waktu 3 tahun sejak berakhirnya masa sewa, dan jumlah ganti rugi memiliki batas maksimum yang ditetapkan undang-undang.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력
  2. 권리금 회수 기회 상실과 손해배상책임
  3. 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약 취소
  4. 임대인의 과도한 보증금 요구
  5. 임대인에 청구
  6. 권리금회수 방해금지 의무(2)
  7. 상가임대차에서 임차인이 권리금을 회수할 수 있는지
  8. 무자력 임차인과 권리금
  9. 임대인이 임차인의 신규임차인 주선에 대해 거절할 수 있는지
  10. 권리금회수 방해금지 의무
  11. 기존임차인이 임대인에게 신규임차인의 자력등에 대한 정보 제공의무가 있는지, 임대인은 신규임차인의 자력을 이유로 임대차계약 체결...
  12. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 것이 가능한지
  13. 임대차계약시에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안 임차상가건물의 이용이 불가...
  14. 권리금의 귀속
  15. 권리금 반환 약정의 의미
  16. 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 받을 수 있는지
  17. 전대차와 권리금 반환
  18. 권리금과 유치권
  19. 권리금 반환 약정의 의미
  20. 권리금과 임차권보장의 약정
  21. 권리금계약과 임차권양도계약의 관계
  22. 권리금의 법적 성질
  23. 권리금과 업무상배임죄
  24. 권리금을 인정한다는 의미
  25. 권리금이란 무엇인가요?

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).