Persyaratan dan Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan terkait Daya Mengajukan Hak terhadap Pihak Ketiga dalam Sewa-Menyewa Bangunan Komersial

Berdasarkan 10 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Penyewa bangunan komersial dapat mengajukan hubungan sewa-menyewa kepada pihak ketiga mulai hari setelah mengajukan pendaftaran usaha atas bangunan yang disewa dan menerima penyerahan bangunan tersebut. Namun, tempat usaha yang tercantum dalam pendaftaran usaha harus sesuai dengan lokasi yang sebenarnya disewa. Persyaratan untuk memiliki daya mengajukan hak terhadap pihak ketiga dan hak untuk didahulukan dalam pembayaran uang jaminan berbeda.

Pihak → Penyewa → Pemilik bangunan → Penerima pengalihan → Penyewa menyewa bangunan komersial → Bangunan sudah diserahkan kepada penyewa? → ya → Pendaftaran usaha sudah diajukan? → tidak → Daya belum berlaku atau belum dapat diandalkan → ya, UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 3 ayat 1 → Lokasi dalam pendaftaran sesuai dengan lokasi sewa? → Daya terhadap pihak ketiga berlaku mulai hari setelah pendaftaran diajukan → Pastikan lokasi pendaftaran cocok dengan lokasi yang sebenarnya disewa → Pendaftaran dengan lokasi yang tidak cocok mungkin tidak diakui → Jika tempat usaha pindah dan pendaftaran diperbarui → Daya atas tempat usaha sebelumnya dapat hilang → Untuk didahulukan menerima uang jaminan → Peroleh tanggal pasti dan serahkan bangunan kepada penerima pengalihan

Poin penting

Daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga adalah hak penyewa untuk mengajukan isi hubungan sewa-menyewa kepada pihak ketiga, seperti penerima pengalihan bangunan yang disewa.
Untuk memiliki daya tersebut, penyewa harus menerima penyerahan bangunan yang disewa dan mengajukan pendaftaran usaha. Daya itu mulai berlaku pada hari setelah tanggal pengajuan (Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
Jika objek sewa-menyewa yang tercantum dalam pendaftaran usaha tidak sesuai dengan lokasi yang sebenarnya disewa, pendaftaran tersebut mungkin tidak diakui sebagai cara yang sah untuk mengumumkan adanya hubungan sewa-menyewa (putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 25 September 2008, 2008다44238).
Setelah penyewa memiliki daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga, jika pemilik bangunan berubah, penerima pengalihan menggantikan kedudukan pemberi sewa, baik perubahan kepemilikan terjadi karena jual beli maupun melalui lelang (Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
Jika tempat usaha dipindahkan ke lokasi lain dan pendaftaran usaha diperbarui, penyewa dapat kehilangan daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga atas tempat usaha sebelumnya (putusan Pengadilan Distrik Daegu tanggal 20 Mei 2008, 2007나20356).
Tanggal pasti merupakan persyaratan untuk memperoleh hak untuk didahulukan dalam pembayaran, terpisah dari daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga. Penyewa harus memenuhi persyaratan tersebut, termasuk penyerahan bangunan dan pendaftaran usaha, serta memperoleh tanggal pasti agar dapat menerima pembayaran uang jaminan lebih dahulu daripada pemegang hak yang berkedudukan lebih rendah dalam lelang atau penjualan umum (Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraph 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
Jika hak seperti hak tanggungan telah dibebankan atas bangunan sebelum penyewa memenuhi persyaratan untuk memiliki daya mengajukan hak terhadap pihak ketiga, penyewa mungkin tidak dapat mengajukan hak sewanya ketika kepemilikan berubah akibat lelang (Contoh Kasus 1).
Untuk menerima uang jaminan berdasarkan hak untuk didahulukan dalam pembayaran dalam lelang atau penjualan umum, penyewa harus menyerahkan bangunan yang disewa kepada penerima pengalihan (Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraph 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).

Pertanyaan umum

Q. Apa yang dimaksud dengan daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga dalam sewa-menyewa bangunan komersial?

Ini adalah hak penyewa untuk mengajukan isi hubungan sewa-menyewa kepada pihak yang memperoleh bangunan atau pihak berkepentingan lainnya. Setelah memiliki daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga, penyewa dapat mengajukan hubungan sewa-menyewa kepada pemilik baru jika kepemilikan berubah.

Q. Kapan daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga mulai berlaku?

Penyewa memenuhi persyaratan untuk memiliki daya tersebut apabila telah menerima penyerahan bangunan yang disewa dan mengajukan pendaftaran usaha untuk bangunan itu. Daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga mulai berlaku pada hari setelah tanggal pengajuan pendaftaran usaha (Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).

Q. Apa yang terjadi jika alamat dalam pendaftaran usaha berbeda dari lokasi yang sebenarnya disewa?

Jika lokasi yang tercantum dalam perjanjian sewa-menyewa dan pendaftaran usaha tidak sesuai dengan lokasi yang sebenarnya disewa atau keterangan bangunan dalam daftar registrasi, pendaftaran usaha tersebut mungkin tidak diakui sebagai cara untuk mengumumkan adanya hubungan sewa-menyewa. Dalam keadaan demikian, penyewa mungkin tidak memperoleh daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga berdasarkan Commercial Building Lease Protection Act.

Q. Apakah daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga tetap berlaku jika tempat usaha dipindahkan dan pendaftaran usaha diperbarui?

Jika tempat usaha dalam pendaftaran usaha diubah ke lokasi lain, pendaftaran yang telah diperbarui tidak lagi mengumumkan hubungan sewa-menyewa di lokasi sebelumnya. Oleh karena itu, penyewa dapat kehilangan daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga yang telah diperoleh atas tempat usaha sebelumnya.

Q. Jika pemilik bangunan berubah, apakah saya dapat mengajukan perjanjian sewa-menyewa kepada pemilik baru?

Penyewa yang memiliki daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga dapat mengajukan hubungan sewa-menyewa yang sudah ada kepada pemilik baru bangunan. Penerima pengalihan juga menggantikan kedudukan pemberi sewa ketika kepemilikan berubah bukan hanya karena jual beli, tetapi juga karena pewarisan atau lelang (Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).

Q. Apakah dengan memiliki daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga saja, uang jaminan akan dikembalikan lebih dahulu dalam lelang?

Daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga dan hak untuk didahulukan dalam pembayaran harus dibedakan. Menurut contoh kasus, untuk mengajukan hak untuk didahulukan dalam pembayaran, penyewa harus memenuhi persyaratan daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga dan memperoleh tanggal pasti pada perjanjian sewa-menyewa. Untuk menerima uang jaminan dalam lelang atau penjualan umum, penyewa juga harus menyerahkan bangunan yang disewa kepada penerima pengalihan (Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraphs 2 and 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항)).

Q. Apa yang terjadi jika bangunan yang telah dibebani hak tanggungan sebelum pendaftaran usaha dilelang?

Jika hak seperti hak tanggungan telah dibebankan atas bangunan sebelum penyewa menerima penyerahan bangunan dan mengajukan pendaftaran usaha, penyewa mungkin tidak dapat mengajukan hak sewanya setelah kepemilikan berubah akibat lelang. Periksa waktu pembebanan hak sebelum dan sesudah perjanjian serta waktu saat persyaratan untuk memiliki daya mengajukan hak terhadap pihak ketiga dipenuhi.

Q. Apakah memiliki daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga sama dengan telah memperoleh tanggal pasti?

Tidak. Meskipun persyaratan untuk memiliki daya mengajukan hak terhadap pihak ketiga telah dipenuhi dengan penyerahan bangunan dan pengajuan pendaftaran usaha, tanggal pasti pada perjanjian sewa-menyewa tetap harus diperoleh secara terpisah agar memiliki hak untuk didahulukan dalam pembayaran. Tanggal pasti saja juga tidak dapat menggantikan persyaratan tersebut.

Hukum terkait

Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
Commercial Building Lease Protection Act, Article 3, Paragraph 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
Commercial Building Lease Protection Act, Article 4, Paragraph 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraph 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraph 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
Commercial Building Lease Protection Act, Article 5, Paragraph 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
Civil Act, Article 278 (민법 제278조)
Civil Act, Article 450, Paragraph 1 (민법 제450조 제1항)

Perhatikan

Pastikan keterangan objek dalam formulir pendaftaran usaha dan perjanjian sewa-menyewa yang dilampirkan sesuai dengan lokasi yang sebenarnya disewa.
Jika alamat tempat usaha diperbarui ke lokasi lain, daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga atas lokasi sebelumnya dapat hilang. Karena itu, periksa dampaknya sebelum melakukan perubahan.
Tanggal pasti merupakan persyaratan yang terpisah dari daya untuk mengajukan hak terhadap pihak ketiga. Hak untuk didahulukan dalam pembayaran diakui jika persyaratan yang disebutkan dalam contoh kasus dipenuhi.
Untuk menerima uang jaminan berdasarkan hak untuk didahulukan dalam pembayaran dalam lelang atau penjualan umum, bangunan yang disewa harus diserahkan kepada penerima pengalihan.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).