Masalah Lain dalam Sewa Bangunan Komersial, Hak dan Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan

Berdasarkan 68 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Dalam sewa bangunan komersial, kewajiban pemberi sewa untuk melakukan perbaikan, kewajiban penyewa untuk memulihkan keadaan semula dan persoalan penggantian biaya, serta uang sewa setelah kontrak berakhir bergantung pada isi kontrak dan keadaan penggunaan yang sebenarnya. Jika kepemilikan bangunan berubah atau hak sewa maupun piutang pengembalian uang jaminan dialihkan, persyaratan dan akibat hukumnya masing-masing juga harus dibedakan.

Pihak yang terlibat → Penyewa → Pemberi sewa → Penerima pengalihan → Sewa bangunan komersial timbul masalah hak atau kewajiban → Bangunan dialihkan setelah serah terima dan pendaftaran usaha? → Ya, Pasal 3 ayat 1 dan 2 UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial → Tidak → Kerusakan mengganggu penggunaan atau usaha? → Ya, Pasal 623 KUHPerdata → Setelah kontrak berakhir, penyewa masih memakai dan menikmati bangunan? → Ya, nilai pemakaian menurut Pasal 536 KUHPerdata → Hak dan kewajiban mengikuti kontrak dan keadaan nyata Penerima pengalihan dapat meneruskan sewa dan pemberi sewa wajib melakukan perbaikan yang diperlukan → Pengembalian biaya atau goodwill dan kewajiban membayar sewa tidak otomatis Nilai berdasarkan kontrak dan penggunaan nyata → Periksa klausul pengakhiran dini dan pelepasan tuntutan biaya → Bedakan keausan biasa dari kerusakan dan fasilitas usaha → Nilai jenis biaya dan pengg…

Poin penting

Uang goodwill bukanlah uang yang dapat secara otomatis dituntut pengembaliannya dari pemberi sewa. Namun, hal ini dapat ditinjau secara terpisah jika terdapat keadaan khusus yang menyebabkan penyewa tidak dapat menikmati seluruh masa sewa yang dijamin atau jika peluang pemulihan uang goodwill melalui penyewa baru dihalangi (Kasus 1).
Meskipun bangunan komersial dialihkan, jika penyewa telah menerima penyerahan bangunan dan mengajukan pendaftaran usaha sehingga memiliki daya ikat terhadap pihak ketiga, penerima pengalihan dapat meneruskan kedudukan pemberi sewa (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 ayat (1) dan (2) (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
Pemberi sewa wajib melakukan perbaikan yang diperlukan agar objek sewa dapat digunakan dan dinikmati. Namun, perlu diperhatikan apakah kerusakan itu kecil dan tidak mengganggu penggunaan, atau sampai mengganggu usaha (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 623 (민법 제623조)).
Jika tidak ada kesepakatan khusus, penyewa mungkin tidak perlu menanggung biaya pemulihan keadaan semula untuk kerusakan atau keausan yang timbul dari penggunaan biasa. Sebaliknya, fasilitas yang dipasang penyewa untuk usahanya mungkin harus dibongkar saat kontrak berakhir. Kesepakatan untuk melepaskan hak menuntut penggantian biaya fasilitas saja tidak membebaskan penyewa dari kewajiban memulihkan keadaan semula (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 615 dan 654 (민법 제615조·제654조), Kasus 4 dan 12).
Penggantian biaya yang dikeluarkan penyewa bergantung pada apakah biaya tersebut diperlukan untuk memelihara objek sewa, merupakan biaya berguna yang meningkatkan nilai objektif, atau merupakan biaya fasilitas yang hanya diperlukan untuk usaha penyewa. Periksa juga apakah dalam kontrak terdapat kesepakatan untuk melepaskan hak menuntut penggantian biaya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 626 (민법 제626조)).
Setelah kontrak berakhir, pengembalian uang jaminan dan pengembalian bangunan pada prinsipnya merupakan kewajiban yang harus dipenuhi secara bersamaan. Ada atau tidaknya keuntungan tanpa dasar hukum sebesar uang sewa dapat bergantung pada apakah penyewa hanya terus menguasai bangunan atau benar-benar menjalankan usaha serta menggunakan dan menikmati manfaatnya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 536 (민법 제536조), Kasus 8).
Penyewa tidak selalu dapat mengakhiri kontrak secara sepihak selama masa kontrak hanya karena alasan pribadi. Periksa hal-hal seperti apakah hak untuk mengakhiri kontrak lebih awal dicadangkan dalam kontrak. Penyewa juga tidak selalu dapat menolak pembayaran seluruh uang sewa ketika penggunaan objek sewa hanya terganggu sebagian (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 635 dan 636 (민법 제635조·제636조), Kasus 21 dan 25).
Kesepakatan yang membatasi hak penyewa untuk meminta perpanjangan dan merugikan penyewa mungkin tidak berlaku. Namun, perlu diperiksa secara terpisah apakah terdapat alasan penolakan perpanjangan yang ditetapkan undang-undang. Penyewa ulang yang mendapat persetujuan pemberi sewa dapat menggunakan hak penyewa untuk meminta perpanjangan sebagai penggantinya jika persyaratan tertentu terpenuhi (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Pertanyaan umum

Q. Setelah masa sewa berakhir, apakah saya dapat meminta pemberi sewa mengembalikan uang goodwill atau biaya investasi fasilitas?

Pada prinsipnya, uang goodwill bukanlah uang yang otomatis wajib dikembalikan oleh pemberi sewa. Penyewa dalam keadaan tertentu dapat memperoleh kembali uang goodwill melalui pengalihan hak sewa atau peluang menyewakan kembali. Jika terdapat keadaan khusus, seperti penyewa tidak dapat menikmati seluruh masa sewa yang dijamin karena keadaan pemberi sewa, atau pemberi sewa menghalangi peluang pemulihan uang goodwill melalui penyewa baru, hal tersebut harus dinilai secara terpisah. Biaya fasilitas juga perlu dinilai berdasarkan apakah biaya itu merupakan biaya berguna yang meningkatkan nilai objektif properti atau hanya biaya untuk usaha penyewa, serta apakah dalam kontrak terdapat kesepakatan untuk melepaskan hak atas penggantian biaya.

Kasus 1, Kasus 5, Kasus 10

Q. Jika pemilik bangunan komersial berganti, apakah saya harus pindah dan menyerahkan bangunan kepada pemilik baru?

Penyewa yang telah menerima penyerahan bangunan dan mengajukan pendaftaran usaha sehingga memiliki daya ikat terhadap pihak ketiga dapat mengajukan hak sewanya terhadap orang yang menerima pengalihan hak milik. Dalam hal ini, penerima pengalihan dapat meneruskan kedudukan pemberi sewa beserta kewajiban pengembalian uang jaminan, sehingga penyewa mungkin tidak dapat menuntut pengembalian uang jaminan kepada pemilik sebelumnya. Periksa juga apakah perjanjian sewa, rincian pendaftaran usaha, dan keterangan objek sewa saling sesuai.

Kasus 2, Kasus 20

Q. Saat masa sewa berakhir, apakah saya juga harus memperbaiki lampu neon atau fasilitas yang rusak karena sudah lama digunakan?

Kerusakan atau keausan yang timbul dari penggunaan biasa dapat menjadi tanggungan pemberi sewa jika tidak ada kesalahan penyewa dan tidak ada kesepakatan khusus. Namun, perlu diperiksa apakah terdapat klausul kontrak yang mewajibkan penyewa memperbaiki kerusakan tertentu sekalipun timbul karena penggunaan biasa, serta apakah kerusakan melampaui batas penggunaan yang wajar. Ruang lingkup kewajiban memulihkan keadaan semula bergantung pada isi kontrak dan kondisi sebenarnya.

Kasus 4

Q. Apakah penyewa dapat menuntut pemberi sewa mengganti biaya boiler atau fasilitas yang dipasang penyewa?

Jika biaya tersebut meningkatkan nilai objektif objek sewa, biaya itu dapat diakui sebagai biaya berguna dan penyewa dapat menuntut penggantian pada saat masa sewa berakhir, sebatas peningkatan nilai yang masih tersisa. Sebaliknya, fasilitas yang hanya diperlukan untuk usaha penyewa sendiri mungkin tidak diakui sebagai biaya berguna. Periksa pula apakah ada kesepakatan untuk terlebih dahulu melepaskan hak menuntut penggantian biaya atau kesepakatan mengenai pemulihan keadaan semula. Untuk menuntut biaya berguna, bukti yang mendukung jumlah pengeluaran dan peningkatan nilai sangat penting.

Kasus 5, Kasus 10, Kasus 12

Q. Jika kontrak berakhir tetapi uang jaminan belum saya terima, bolehkah saya terus menguasai toko?

Pengembalian objek sewa dan pengembalian uang jaminan dapat menjadi kewajiban yang harus dipenuhi secara bersamaan. Karena itu, penyewa yang tetap menguasai objek sewa dengan menggunakan hak untuk menolak pemenuhan secara bersamaan tidak serta-merta dianggap menguasainya secara melawan hukum. Namun, jika penyewa memperoleh manfaat nyata, misalnya tetap menjalankan usaha setelah kontrak berakhir, penyewa mungkin wajib mengembalikan keuntungan tanpa dasar hukum sebesar nilai uang sewa. Kesimpulannya dapat berbeda jika penyewa hanya menguasai objek tersebut tanpa menggunakan atau menikmati manfaatnya.

Kasus 8

Q. Jika masa kontrak masih tersisa dan saya ingin berhenti menjalankan toko karena alasan pribadi, apakah saya dapat langsung mengakhiri kontrak?

Jika jangka waktu kontrak telah ditetapkan dan hak untuk mengakhiri kontrak lebih awal tidak dicadangkan secara terpisah, penyewa mungkin tidak dapat mengakhiri kontrak secara sepihak hanya karena keadaan pribadinya. Pertimbangkan untuk melaksanakan kontrak atau mengakhirinya berdasarkan kesepakatan dengan pemberi sewa. Keadaan ketika penyewa baru masuk selama sisa masa kontrak sehingga pemberi sewa menerima uang sewa secara rangkap perlu dinilai secara terpisah.

Kasus 21

Q. Apakah pemberi sewa dapat menolak perpanjangan kontrak dengan alasan pembangunan kembali?

Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial menetapkan alasan pembangunan kembali tertentu sebagai alasan untuk menolak perpanjangan kontrak. Kewajaran penolakan perpanjangan dapat dinilai dengan mempertimbangkan keadaan konkret, seperti seberapa terperinci rencana pembangunan kembali dan kemungkinan pelaksanaannya. Karena itu, jangan langsung menyimpulkan bahwa pemberi sewa selalu dapat menolak perpanjangan hanya dengan menyebutkan pembangunan kembali. Kesepakatan yang membatasi hak penyewa untuk meminta perpanjangan dan merugikan penyewa juga mungkin tidak berlaku.

Kasus 11, Kasus 15

Q. Jika persetujuan pemberi sewa diberikan setelah perjanjian sewa kembali dibuat, apakah penyewa ulang tetap dapat meminta perpanjangan?

Menurut kriteria yang dijelaskan dalam kasus tersebut, persetujuan pemberi sewa dapat diberikan sebelum ataupun setelah perjanjian sewa kembali dibuat, dan persetujuan tersirat juga dapat diakui selain persetujuan tegas. Namun, penyewa dan penyewa ulang harus membuktikan bahwa persetujuan tersebut telah diberikan. Penyewa ulang yang memperoleh persetujuan dapat menggunakan hak penyewa untuk meminta perpanjangan kontrak sebagai penggantinya, sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan undang-undang.

Kasus 23

Hukum terkait

Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 ayat (1) dan (2) (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 9 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1), (4), dan (5) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 13 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan proviso Pasal 345 (민법 제345조 단서)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 346 (민법 제346조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 451 ayat (1) (민법 제451조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 536 (민법 제536조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 543 ayat (1) (민법 제543조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 615 (민법 제615조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 617 (민법 제617조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 618 (민법 제618조)

Perhatikan

Hak atas uang goodwill, biaya fasilitas, dan biaya berguna tidak ditentukan hanya berdasarkan namanya. Periksa bersama-sama klausul kontrak tentang pelepasan hak menuntut penggantian biaya atau pemulihan keadaan semula, tujuan pengeluaran, dan apakah terjadi peningkatan nilai.
Jika penyewa terus menguasai toko setelah kontrak berakhir, fakta bahwa penyewa sedang menunggu pengembalian uang jaminan tidak selalu membebaskannya dari pembayaran jumlah sebesar uang sewa. Apakah penyewa benar-benar menjalankan usaha serta menggunakan dan menikmati manfaat objek sewa merupakan hal penting.
Pengalihan bangunan, sewa kembali, pengalihan hak sewa, dan pengalihan piutang pengembalian uang jaminan merupakan hubungan hukum yang berbeda. Bedakan hal-hal yang memerlukan persetujuan pemberi sewa dan pihak yang dapat dituntut untuk mengembalikan uang jaminan.
Peraturan dan kriteria yang disebutkan dalam kasus mungkin merupakan ketentuan yang berlaku pada saat konsultasi. Dalam sengketa nyata, periksa waktu penandatanganan kontrak, peraturan yang berlaku saat ini, serta isi kontrak yang konkret.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).